Dnevni najam stanova kao posao je dobar dodatni prihod, ali ima i svojih zamki. Da biste uštedjeli ne samo svoj novac, već i svoju imovinu za iznajmljivanje, morate imati jasno razumijevanje gdje započeti posao, koji rizici mogu postojati i za koju grupu su ove usluge prikladne.
Gdje započeti posao
Prije nego što počnete graditi posao za iznajmljivanje stanova, potrebno je da saznate sljedeće:
- Da li postoji stambeni prostor koji se može iznajmiti dnevno? Ako posjedujete stan, onda morate biti spremni na činjenicu da će u njemu živjeti stranci koji bi mogli oštetiti imovinu.
- Možete iznajmiti stan i iznajmiti ga drugima. Takav posao će se smatrati podzakupom stanova. U ovoj opciji nema dodatnih rizika i troškova, u početku možete odmah saznati hoćete li moći izgraditi posao ili ne.
Da biste započeli razvoj poslovanja u stanovima za dnevni najam, trebali biste sastaviti grubi poslovni plan koji će vam pomoći da izgradite jasnu ideju odakle početi. Ovaj dokument definiše sledeće tačke:
- Saznajte koji stan ćete iznajmiti - svoj ili iznajmljeni.
- Po potrebi izvršite kozmetičke popravke.
- Opremiti dnevni boravak namještajem.
- Nabavite rezervne setove zamjenske posteljine i ručnika.
- Odlučite kojoj kategoriji građana će se iznajmiti prostor (na primjer, samo bračnim parovima ili građanima na službenom putu).
- Da biste dali oglas za dnevni najam stana potrebno je dobro fotografisati i napisati opis stambenog prostora.
- Gotov oglas treba poslati u novine, internet, ili možete napraviti svoju web stranicu ili stranicu na društvenim mrežama.
Karakteristike i mogući problemi
Kada odlučite da gradite posao koji izdaje stanove po danu, treba da shvatite da se mogu pojaviti određeni rizici.
U praksi još nije bilo sudskih ročišta u kojima bi se kao okrivljeni privodilo lice koje je organizovalo posao izdavanja stanova, a nije registrovano kao samostalni preduzetnik.
Koje su prednosti registracije poslovanja preko individualnog preduzetnika:
- U slučaju konfliktnih situacija može se dokazati da su sve radnje sprovedene zakonito.
- Registracija kao individualni preduzetnik disciplinuje vođenje dokumentarne evidencije, što znači da će svi papiri, od ugovora do čekova, biti uredno izvršeni.
Iz ovoga proizilazi da će sve tužbe prema gostima biti dokumentirane. Ovo će biti definitivni plus na sudu ako sukob dođe do suđenja.
Koliki je profit?
Iznajmljivanje stana na kraći period, uz naplatu kao u hotelima, po noći ili danu, često je mnogo isplativije od izdavanja stalnim stanovnicima. Iako je mnogo više problema ako se sami pozabavite problemom. Poteškoće se mogu izbjeći ako uključite agente za nekretnine, ali u ovom slučaju prihod će biti manji. Danas ćemo pričati o tome kako pravilno iznajmiti stan za dnevni najam.
Dnevni najam također dolazi s nizom drugih poteškoća. Prvo, česte promjene gostiju povećavaju rizik od oštećenja stana i gubitka nekih stvari. Da biste smanjili vjerojatnost negativnih posljedica, sve transakcije morate zapečatiti službenim ugovorom o radu. Drugo, prihod od ovakvih iznajmljivanja uvelike zavisi od sezone, popularnosti grada i oblasti u kojoj se stan nalazi. Potražnja za ovakvim stambenim objektima postoji u gradovima sa najmanje petsto hiljada stanovnika i turistički atraktivnim naseljima. U velikim centrima potražnja je povezana sa aktivnostima studenata, poslovnim putovanjima i traženjem posla. U turističkim gradovima i mjestima - s kupanjem i drugim (na primjer, skijaškim) sezonama, kalendarskim praznicima, periodima odmora.
U prosjeku, kao što praksa pokazuje, u dobrim mjesecima moguće je iznajmiti dobar stan 20 dana od 30. A ako bi dugoročni najam donosio vlasnicima, recimo, 15-20 hiljada rubalja mjesečno, onda bi dnevni najam doneti 30-40 hiljada. Prosječna cijena za dobru, čistu sobu opremljenu svom potrebnom opremom je 1000-2000 rubalja dnevno, ovisno o gradu lokacije. Da bi rezultat bio dobar, potrebno je riješiti mnoga organizaciona pitanja, a posebno kako reklamirati stan.
Gdje početi?
Dnevni najam je koristan ne samo vlasnicima kuća, već i iznajmljivačima apartmana, jer bi mogli platiti mnogo više za hotelsku sobu. Međutim, stanari često žele udobnost ne manje nego u hotelu. Stoga je za njih neophodno stvoriti takve uslove.
Najvažnija stvar je čistoća sobe. Morat ćete čistiti nakon svakog gosta, iznositi smeće, mijenjati posteljinu i kupaonski pribor (čisti ručnici uvijek trebaju biti dostupni).
Druga komponenta je opremljenost stana aparatima i udobnim namještajem. Nije potrebno kupovati novu skupu opremu ili kućne potrepštine, dovoljno je potražiti reklame na internetu i kupiti nešto polovno. Minimalni set uključuje:
- rashladna komora;
- veš mašina;
- Wi-Fi ruter (u krajnjem slučaju, žični internet);
- klima uređaj;
- TV;
- minimalni set posuđa;
- čajnik;
- glačalo i daska za glačanje;
- štednjak i mikrovalna pećnica;
- kreveti, sofe, fotelje (broj zavisi od sobe);
- trpezarijski sto i stolice.
Cijena najma direktno ovisi o tome koliko je stan udoban.. Na cijenu će uticati i renoviranje prostorija, lokacija apartmana, broj soba i kreveta. Za vrijeme praznika cijene se mogu malo povećati, au mirnim periodima - sniziti. Popusti su također dobrodošli ako rezervirate smještaj na više dana.
Kako to uzeti službeno i sigurno
Postoji nekoliko načina da službeno izdate stan. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke.
Tri načina da zvanično izdate stan:
- samostalno, koristeći ugovorne odnose sa zakupcima i odbijajući dio prihoda kao porez;
- preko agencije koja će u određenom procentu biti posrednik u pronalaženju stanara;
- preko agencije, prenosom stana na povjereničko upravljanje, vodeći računa o raspodjeli prihoda između vlasnika i agencije.
Zapravo, svaki dogovor je već dio uslova sigurnog zakupa, jer će u tom slučaju sve transakcije biti dokumentirane. Međutim, postoje i druge mogućnosti da se zaštitite od prevaranata ili jednostavno nemarnih stanovnika.
Kako se pridržavati svih sigurnosnih pitanja
Iz sigurnosnih razloga, vlasnici moraju osigurati svoj dom u slučaju požara, poplave, eksplozije gasa i drugih nepredviđenih situacija. Nisu sve kompanije spremne da izdaju osiguranje za iznajmljivanje stanova. Morate biti spremni na činjenicu da će vam ponuditi povećanu stopu osiguranja. Da, možda nije jeftino, ali će omogućiti vlasnicima da se osjećaju mirno.
Stanodavci su uvijek zabrinuti da će stanari nešto ukrasti iz stana ili nešto razbiti. Zato sa svakim novim gostom potrebno je sastaviti ugovor, u kojem se moraju navesti podaci o pasošu osobe (tako da u slučaju gubitka postoji mogućnost odlaska na sud), te dokument o prihvatanju i prijenosu, s popisom svih predmeta koji se nalaze u prostorijama. Mada ljude još više brine mogućnost izrade duplikata ključeva, te da će na taj način nepošteni stanari u budućnosti moći da iskoriste priliku da provale u stan i ukradu vrijedne stvari. Da, to je istina, postoje rizici. Ali postoji izlaz. Na primjer, umjesto obične brave, možete koristiti elektronsku, u kojoj možete mijenjati kod koliko god često želite. Pa, za one koji imaju dupla vrata kod kuće, to je još lakše. Stanovnicima treba dati samo ključeve koji se koriste za zaključavanje vanjskih vrata, a nakon odlaska oba treba zaključati.
Kako sami proći
Ako vlasnik sam izdaje stan, mora dobro razmisliti kako privući stanare. Nema smisla davati oglase u novinama za dnevni najam., jer su obično gosti posjetioci koji ne čitaju lokalne novine. Dakle, jedina platforma za informisanje ljudi je internet. Danas se najveći broj ponuda dnevnog najma može pronaći na web stranici Avito, a postoji i sličan portal - IRR („Od ruke do ruke“). Sve su to besplatni sajtovi, koji, međutim, imaju i plaćeni sistem za „promociju“ reklama. Mana im je što nisu specijalizovani za nekretnine, iako su veoma popularni.
Među specijalizovanim portalima mogu se izdvojiti:: “Kvartirka.ru”, “Sutochno.ru”, “Gorkvartira.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Yurenta.ru” i mnogi drugi. Postoji i plaćeni sistem za povećanje pregleda. Oglašivači će moći slati zahtjeve za rezervaciju poštom. Nedostatak ovih stranica je što ne uzimaju u obzir ocjene stanova i ne postoji sistem pregleda. Nedavno je pokrenuta web stranica Arendius, koja je, čini se, uzela u obzir ove nedostatke. Ovo je, da tako kažem, forum za putnike i iznajmljivače, u kojem možete formulirati ocjenu apartmana na osnovu primljenih recenzija. Takođe, vlasnici stanova će moći da se upoznaju sa onima koji rezervišu mesto kod njih, jer se na sajt registruju preko društvenih mreža. Inače, na društvenim mrežama postoje i stranice i grupe na kojima možete objavljivati oglase za dnevni najam. Pa, za one koji imaju nekoliko apartmana na raspolaganju, mogu razmisliti o objavljivanju informacija na međunarodnim stranicama Airbnb i Booking.
Nakon što se riješi pitanje privlačenja stanovnika, trebali biste se pozabaviti pitanjem popunjavanja svih dokumenata. Svaki gost će morati sastaviti ugovor o najmu, čiji se tekst, naravno, razlikuje od teksta ugovora o dugoročnom najmu. U njemu se mora navesti period izdavanja prostora, trošak zakupnine po danu i ukupno (ako je riječ o višednevnom zakupu), prava i obaveze stranaka, odgovornost i depozit. Kaucija je još jedan način da se zaštitite od neočekivanog gubitka stanara i stvari u stanu, iako se po pravilu naplaćuje mali iznos (jednak ukupnom iznosu za dane boravka).
Uz ugovor se sastavlja i akt o prijemu i prijenosu imovine koja se nalazi u stanu.
Svi dokumenti se sastavljaju u dva primjerka, za stanodavca i zakupca. Naravno, moraju navesti tačan pasoš i kontakt podatke strana u transakciji. S obzirom na to da će zakupaca biti mnogo, trebalo bi da se opskrbite uzorcima ugovora u koje ćete ubuduće trebati samo unositi podatke.
Da bi izdavanje stana bilo službeno i zakonito, svake godine prije 30. aprila, najmodavac mora podnijeti poreznu prijavu za fizičko lice poreznoj upravi. Morat ćete platiti 13 posto vašeg prihoda (isplaćenog na račun poreza). Ako registrujete pojedinačno preduzeće, možete koristiti pojednostavljeni sistem oporezivanja i plaćati samo 6 posto. Osim toga, to će vam omogućiti da kupite kasu za izdavanje službenih potvrda o troškovima vašim stanarima: oni će možda biti potrebni, na primjer, onima koji dolaze na službeno putovanje, a zatim će prijaviti troškove.
Kako predati preko agencije
U mnogim velikim gradovima Rusije postoje agencije koje se posebno ili dodatno bave pitanjima iznajmljivanja dnevnog stanovanja. Vlasnici s njima sklapaju ugovore o povjerenju, nakon čega agencije unose stan u svoju bazu podataka (pojavio se čak i koncept „apartmanski hoteli“). U ovom slučaju kompanije se brinu o svemu što se tiče zakupa: traženje stanara, čišćenje prostorija, sastavljanje ugovora o zakupu. Naravno, značajan dio prihoda zadržavaju, a dio sredstava prenose vlasniku na kraju mjeseca ili na druge dogovorene datume. Pa ipak, ova opcija se vlasnicima smatra isplativijom od dugoročnog najma, međutim, za razliku od samopromocije stana, gdje prihod može biti dva ili čak dva i po puta veći, ovaj oblik će povećati prihod (u poređenju sa dugoročni najam) - 10, maksimalno 30 posto.
Možete zaraditi nešto više ako uključite agenciju samo kao posrednika. U tom slučaju kompanije će tražiti stanare, pomagati oko papirologije, ali će pitanja sređivanja stvari i dalje interakcije s gostima ostati u nadležnosti vlasnika nekretnine. Agencije mogu zahtijevati postotak svake transakcije, međutim, ovi troškovi neće nužno pasti na pleća stanodavca; u mnogim slučajevima, zakupci koji kontaktiraju agenciju će platiti postotak.
U svakom slučaju, ovakvi oblici rada sa velikim agencijama su povoljniji u smislu uštede vremena i sigurniji u pogledu sigurnosti stana i imovine koja se u njemu nalazi. Ako vlasnik nikada ranije nije iznajmljivao stambeni prostor, najbolje je pokrenuti takav “biznis” uz podršku agencije, a u budućnosti, ako je moguće, preći na samostalnu djelatnost.
Ruska vlada već dugi niz godina nije u stanju da iz "sjene" izvuče prihode od iznajmljivanja stanova. Ovaj problem je posebno aktuelan za Moskvu i Sankt Peterburg, jer im nedostaju milioni rubalja poreza za iznajmljivanje stanova, koji bi mogli biti potrošeni na popravke puteva i stotine drugih potreba. Samo mali dio ljudi koji izdaju svoje domove plaća porez. I to zbog činjenice da država gotovo nije u stanju da reguliše ovaj posao i vrši inspekcijske nadzore (pošto je stan privatno vlasništvo, a da bi se u njega ušlo i „uhvatilo“ stanare, potrebni su vrlo ubedljivi razlozi ). U isto vrijeme i sami zakupci često doprinose tome da se porezi ne plaćaju. U slučaju bilo kakvih provjera, odgovaraju da su vlasnici stana njihovi prijatelji ili rođaci, a o "iznajmljivanju" ne znaju ništa.
Međutim, situacije su različite. A vlasnici koji ne žele da prijave svoje prihode ponekad bivaju dovedeni na sud i kažnjeni prilično velikim kaznama. Poreznici mogu organizovati reviziju na osnovu samo jedne žalbe komšija, a ako se dočepaju ugovora o zakupu, moći će na sudu dokazati da vlasnik posluje i da o tome ne obaveštava državu. Samo originalni dokument, a ne podaci očevidaca, mogu biti ozbiljan dokaz na sudu. Iako nije garant odluke suda u njihovu korist, jer vlasnik može jednostavno da izjavi da je izdao stan, ali novac od stanara nikada nije dobio.
Kada je riječ o stanu koji se iznajmljuje na dan, nadležnima će biti potrebno nekoliko originala ugovora o zakupu za podnošenje zahtjeva. U principu, lakše ih je nabaviti nego u slučaju dugoročnih iznajmljivanja; za to se zaposlenici u servisu samo trebaju predstaviti kao obični turist, kontaktirati vlasnika, sklopiti ugovor i prenoćiti u objektu. Evo dokaza za sud.
Dnevni najam stanova pogodan je za klijente koji traže jeftin smještaj na kraći period, kao i za iznajmljivače koji žele zaraditi više od dugoročnih iznajmljivanja. Iznajmljivanje stana na dan ili više godišnje donosi prihod koji je 2 puta veći od iznosa koji se može zaraditi za dugoročni najam stana.
Kako otvoriti posao za iznajmljivanje stanova po danu
Prije nego što započnete, odaberite koncept vašeg budućeg poslovanja i odlučite da li ćete iznajmljivati svoje stanove ili podstanariti. Daljnji algoritam akcija:
Ako ne možete lično da pokažete stan, možete snimiti video recenziju i poslati je potencijalnim klijentima
Nakon što sačekate prvi poziv, ljubazno ali odlučno objasnite gostu uslove života u apartmanu i navedite cijenu. Ako pristane na predložene uslove, sastavite sporazum i uzmite akontaciju uz depozit. Nakon što ste jednom proradili mehanizam iznajmljivanja, ubuduće ćete moći da prilagodite svoje ponašanje, klauzule ugovora i redosled izdavanja stambenog prostora na kraći period.
Poslovni plan za kompaniju za iznajmljivanje stanova
Prilikom planiranja vlastitog posla možete jednostavno iznajmiti stan na godinu dana i pregovarati sa stanodavcem o mogućnosti podiznajmljivanja. Nakon toga, bez ulaganja ni centa, možete ga iznajmiti na kraći period svakome ko to želi, zarađujući na razliku. Ali da biste započeli pravi posao, razmislite o tome kako pružiti visokokvalitetnu uslugu: apartmani koji podsjećaju na hotelske sobe, u pravilu se iznajmljuju brže od sivih sovjetskih zajedničkih stanova s otrcanim namještajem i slavinama koje cure.
Poslovni koncept i analiza tržišta
Postoje tri opcije za organizaciju dnevnog najma. Prvi, optimistični, je kada posjedujete 2-3 stana u dobrom stanju. U ovom slučaju možete organizirati posao s minimalnim financijskim rizikom: dovoljno je ispravno sastaviti ugovor o zakupu i predvidjeti sve nijanse.
Još dva načina da pokrenete posao:
Odabravši posljednju opciju za organizaciju poslovanja, morat ćete obavijestiti vlasnike prostora o tome kako planirate koristiti stanovanje. U suprotnom, neće biti moguće formalno zaključiti ugovore sa stanarima, a to je rizik.
Analizirajte potražnju i konkurenciju na tržištu dnevnih najma. Posjetite popularne stranice:
Pregledajte oglase koji su tamo dostupni, procijenite stanje i cijenu stanova, kao i uslove iznajmljivanja. Zabilježite ideje koje vam se sviđaju - bolje ih je zapisati. Uporedite ponude hotela i hostela sa apartmanima - rezultati analize će biti korisni u identifikaciji konkurentskih prednosti.
Potražnja za dnevnim najmom zavisi od sezone - ljeti se povećava broj ljudi koji žele iznajmiti stambene prostore, a stanari podižu cijene
Saznajte ko je u vašem gradu zainteresovan za dnevni najam. To može biti:
Odaberite segment na koji ćete ciljati - ne pokušavajte pokriti cijelo tržište odjednom. Sve će ovisiti o tome koju publiku ciljate - od dizajna stana do izbora kanala oglašavanja.
Registracija kompanije
Registrujte kompaniju i ne izbjegavajte poreze - posao dnevnog najma stvara dovoljno prihoda za dijeljenje sa državom, a rizici su preveliki za rad na crno.
Stanove možete izdati kao samostalni preduzetnik ili u ime društva sa ograničenom odgovornošću. Pojedinačni preduzetnik se razlikuje od DOO po sledećim kriterijumima:
Uprkos činjenici da je finansijska odgovornost veća za individualne preduzetnike, kazne za DOO su 2-3 puta veće
Nakon što ste odlučili da se registrujete, izaberite OKVED - šifre aktivnosti. Opcije najbliže sektoru dnevnog najma:
Odredite poreski režim koji ćete primjenjivati:
Vrijeme i iznos plaćenih poreza, kao i obrasci za podnošenje izvještaja zavise od odabranog načina rada. Osim poreza, budite spremni da za sebe i svoje zaposlene uplatite doprinose u penzione fondove i fondove osiguranja.
Ako se ustručavate da registrujete individualnog preduzetnika ili DOO, platite najmanje porez na dohodak pojedinca - 13% prihoda. Da biste to učinili, obratite se poreznoj upravi, saznajte kada i koje prijave je potrebno podnijeti, kao i kada izvršiti uplate.
Za nezakonito poslovanje izriču se sljedeće sankcije:
Pretraga i priprema prostorija
Fokusirajući se na odabranu ciljnu publiku, počnite tražiti prostorije. Razmislite šta je važno za bankara koji dolazi na službeno putovanje? Najvjerovatnije iznajmite miran jednosoban stan bliže mjestu pripravništva ili poslovnih pregovora. A za mladi par za romantično veče? Ugodan, dobro namješten stan u maloj kući.
Prostore za dugoročni najam možete pronaći na oglasnim stranicama kao što je Avito
Odaberite lokaciju objekata tako da možete brzo doći do svakog od njih za prijavu i odjavu gostiju. Ako nemate auto, iznajmite apartmane bliže vlastitoj kući.
Potražnja za dnevnim iznajmljivanjem stanova zavisi od:
Stanari u 57% slučajeva preferiraju boravak u jednosobnim stanovima sa dobrim popravkama, novim namještajem i internetom koji radi. Izuzetno je retko rezervisati mesta u apartmanima sa više od tri sobe, kao iu apartmanima ekonomske klase - 1% i 8%, respektivno.
Lokacija stana utječe na cijenu najma. Blizina centra i dalje igra odlučujuću ulogu u izboru smještaja za turiste, zaposlene u kompaniji i studente. Možete dobiti dobar prihod od stana koji se nalazi u blizini velikog trgovačkog ili poslovnog centra, univerziteta ili željezničke stanice.
Nakon što ste odabrali upućene zaposlenike kao svoju ciljnu publiku, saznajte koji izvještajni dokumenti im mogu zatrebati i budite spremni dati ugovor, kao i račun ili račun za iznajmljivanje.
Račun za najam može uključivati dodatne usluge, kao i ranu i kasnu prijavu
Nakon odabira prostora, sklapajte dugoročne ugovore o zakupu sa vlasnicima. Nemojte kriti da ćete stanove iznajmljivati po danu, već ponudite obostrano koristan ugovor. Recite im da ne iznajmljujete samo stan, već preuzimate kontrolu nad njim i preuzimate obavezu da izvršite kozmetičke popravke, instalirate opremu, omogućite pristup internetu i održavate red. Objasnite da vam je važna poslovna reputacija, pa će stan biti čist. Potkrepiti rečeno klauzulama ugovora o dugoročnom zakupu. Pokažite vlasniku dnevni ugovor kako bi shvatio ozbiljnost pristupa stvari.
Nakon što iznajmite objekte, počnite ih popravljati. Birajte materijale i opremu u srednjem cjenovnom segmentu, namještaj također. Glavna stvar je da je nova i čista. Minimalni set opreme za stan u poslovnoj klasi:
Naručite kozmetiku za jednokratnu upotrebu na veliko nekoliko mjeseci unaprijed - kupovina velike serije koštat će manje
Obratite pažnju na detalje i obavezno kupite za svaki stan:
Ispraznite stan od ličnih stvari – sopstvenih ili onih stalnog vlasnika. Prilikom uređenja prostorija pridržavajte se principa minimalizma. Organizirajte generalno čišćenje - operite podove i prozore, operite zavjese, prekrivače i navlake za namještaj, provjerite vodovod. Obrišite prašinu čak i na teško dostupnim mjestima.
Naručite profesionalno fotografisanje prostorija - interijeri snimljeni kamerom pametnog telefona prije će odbiti nego privući klijente.
Priprema dokumentacije za rad
Napravite paket internih dokumenata koji će regulisati vaše aktivnosti i uslove života u objektima. Razviti:
Ako planirate zaposliti zaposlenike, kreirajte opise poslova. Možete koristiti standardne primjere kao vodič, ali ih preradite za svoje aktivnosti. Pisanje jednog jasnog uputstva može potrajati 2-3 dana.
U „dnevnom“ ugovoru zapišite:
Prije sklapanja ugovora o najmu s gostom, objasnite mu sve po redu
Standardni ugovor o dnevnom najmu - .
Uz ugovor priložiti popis imovine i pravila stanovanja u stanu. Pravila treba da predvide sledeće:
U svakom stanu postavite pravila na vidno mjesto, a pored njih postavite letak sa Wi-Fi lozinkom, brojevima telefona administratora i hitnih službi.
Za posebno zahtjevne i sumnjive zakupce budite spremni da predočite komplet dokumenata koji potvrđuju vaše pravo na izdavanje prostora, i to: potvrdu o vlasništvu ili ugovor o zakupu sa vlasnikom i njegovu pismenu saglasnost za podzakup, ovjerenu kod notara.
Gdje promovirati posao - odabir kanala oglašavanja
Kasnije ćete kreirati web stranicu vizit karte s mogućnošću online rezervacije, ali u prvim fazama možete i bez toga. Ako je stranica kreirana, postavite kontekstualno oglašavanje u Yandex i Google.
Na nekim stranicama, da biste objavili oglase za iznajmljivanje u ime pravnog lica, morat ćete kreirati plaćeni račun
Radite na offline oglašavanju. Štampajte i postavljajte letke, oglašavajte se u najpopularnijim novinama u gradu, pronađite prijatelje taksista i pregovarajte s njima da ponudite svoje usluge putnicima. Naručite oglašavanje u prijevozu odabirom ruta koje polaze sa stanice. Razvijte upitnik za klijenta i na listu uključite pitanje o tome kako je saznao o vama - to će pomoći da se iskorijene neučinkoviti kanali promocije.
Regrutacija
Sami možete izaći na kraj sa 2-3 apartmana, dok ćete posteljinu i peškire morati predati u praonicu rublja, a povjerite čistionici da će čišćenje obaviti ili sami. Za proširenje poslovanja biće vam potrebni zaposleni:
Broj zaposlenih zavisi od broja stanova u upravljanju. Jedan administrator može istovremeno opsluživati 3-6 stanova, a čistačica isto toliko. Menadžer će se nositi s opterećenjem od 15-18 objekata.
Obračun rashoda i planiranih prihoda
Obračun je dat za fizičkog preduzetnika po pojednostavljenom poreskom sistemu koji želi da izda u podzakup dva stana u centru grada - jednosobni i dvosobni. Ciljna publika su poslovni putnici, solventni ljudi koji više vole da žive u ugodnim uslovima sličnim hotelskim. Nema zaposlenih, ali je planirano sklapanje ugovora sa firmom za čišćenje, pranje veša i hemijsko čišćenje.
Tabela: troškovi pokretanja biznisa
Tabela: mjesečni troškovi
Obračun planiranog prihoda i perioda otplate
U cijenu smještaja treba uključiti: troškove najma, usluge pranja i čišćenja, reklamne troškove i kupovinu potrošnog materijala.
Prosječna cijena za iznajmljivanje jednosobnog stana je 2050 rubalja/dan. Cijena najma dvosobnog stana iznosi 2850 rubalja/dan. Popunjenost u prvom mjesecu je 60%, odnosno 18 dana u mjesecu, od drugog mjeseca - 70%, odnosno 21 dan.
Prosječan prihod za prvi mjesec je 88.200 rubalja. Porezni odbici - 5292 rub. Dobit za prvi mjesec - 22093,5 rubalja. Prosječni prihod za drugi i naredni mjesec je 102.900 rubalja. Porezni odbici - 6174 rub. Dobit u narednim mjesecima - 36.793,5 rubalja.
Rok otplate za posao je 5-7 mjeseci, sa malom popunjenošću stanova - 1-1,5 godina.
Zamke poslovanja iznajmljivanja stanova
Dnevno iznajmljivanje stanova je rizičan posao. Prilikom pokretanja posla preuzimate rizike sa svih strana:
Jedini način da se minimiziraju rizici je da se ozvaniči poslovanje, sklopi ugovor sa advokatom i u njima propiše sve moguće okolnosti, uključujući i višu silu.
Prilikom prijavljivanja obavezno zatražite od gostiju pasoš i napravite kopije te dajte na potpis popis imovine i pravila boravka. Unaprijed upozorite susjede i predočite dozvole za dnevni najam stana od vlasnika. Nemojte iznajmljivati prostor za događaje ako ne želite da se vaši susjedi žale na buku. Budite spremni da prilagodite svoj radni raspored vremenu dolaska i odlaska gostiju – često ćete morati ustati u pet ujutro, a spavati nakon jedan ujutro. Imajte telefon sa sobom - ako bude problema, klijenti će vas zvati, a vi ste dužni da se javite.
Povezani postovi:
Nisu pronađeni slični unosi.
Stotine ljudi postavljaju sebi ovo pitanje, ne znajući gdje da započnu posao iznajmljivanja stanova. Mnogi ljudi misle da je to lako, ali to nije istina. Kao iu svakom poslu, ovdje morate orati. Ovo nije dugme „novac“, već ozbiljan posao koji zahteva kvalitetan pristup.
Kako kreirati sopstveni biznis za iznajmljivanje stanova po danu?
Prethodno smo opisali nekoliko načina da zaradite novac na nekretninama. S njima se možete upoznati u ovome. Hajde sada da pričamo o tome kako se gradi posao za iznajmljivanje stanova po danu.
PAŽNJA!!!
Za stanovnike MOSKVA dostupan BESPLATNO konsultacije u ured koje pružaju profesionalni pravnici na osnovu Savezni zakon br. 324 „O besplatna pravna pomoć u Ruskoj Federaciji".
Ne čekajte - zakažite termin ili postavite pitanje na mreži.
Iznajmljivanje stanova kao biznis cveta širom sveta. Jedina razlika će biti u zakonodavstvu zemalja. Shodno tome, na nekim mjestima je više profita, a na drugim manje. Ali činjenica da nećete morati da živite u siromaštvu je 100%.
Privlačenje kapitala banke – hipoteka
Dnevni najam stanova je jedini posao koji vam omogućava da ostvarite profit od hipoteke u ovom segmentu. Mjesečna najamnina će donijeti gubitak ili otići na nulu. Ovo je prilično lako izračunati na bilo kojoj bankarskoj web stranici. Saznajte cijene u vašoj regiji.
Naravno, postoje izuzeci, na primjer, poduzetnik ima svoju parcelu nekoliko kilometara od grada. Uzima hipoteku i gradi kuću sa 8-10 garsonjera. Ako je grad veliki, onda će mjesečna renta donijeti profit uzimajući u obzir sve troškove.
Ovu metodu koristi veliki broj organizacija koje imaju vlastitu djelatnost izdavanja stanova za dnevni najam ili privatni trgovci nekretninama.
Ovdje je, čini se, sve jednostavno. Iznajmljujem stan na mjesec dana, svaki dan. Ali u stvarnosti, postoje mnoge zamke koje će svesti vaš profit na nulu.
Na primjer, ako ne upozorite vlasnike da ćete njihovu nekretninu izdavati svakodnevno, možete dobiti tužbu koja će donijeti gubitke.
Radite što poštenije sa vlasnicima nekretnina i tada vas nevolje neće pogoditi.
Mnogi ljudi vjeruju da bi stambeni objekti trebali biti smješteni na perspektivnim lokacijama u blizini metroa ili velikih prometnih čvorova, ali u stvari bi trebali biti smješteni na 20-30 minuta hoda od vašeg doma. Ako stalno kasnite na sastanak sa klijentom, najvjerovatnije vam se više neće javiti. Uzmite u obzir ovu tačku.
Bolje je potražiti nekretnine u svom području i prometne veze ovdje nisu važne. Ljudi su spremni da vam daju novac, čak i ako se kuća nalazi na samoj periferiji grada.
Prilikom kupovine stana obratite pažnju da li se može preurediti kako bi se povećao broj stanara. Na primjer, ako soba ima dva prozora i oni su udaljeni jedan od drugog, moguće je podijeliti je na pola i napraviti dva ulaza.
Tako ćete povećati svoju zaradu izdavanjem stambenog prostora za dvije različite osobe odjednom. Vjerujte mi, biće klijenata. To mogu biti poslovni putnici ili kompanije od više ljudi.
Ova metoda je idealna za mjesečni najam stanova.
Kada započinjete svoj mali biznis iznajmljivanja stanova po danu, nemojte juriti sve svoje klijente odjednom. Pokušajte saznati svrhu iznajmljivanja stambenog prostora. Ovo će pomoći da se izbjegnu mnogi problemi. Na primjer, vrlo često mladi pokušavaju iznajmiti stanove za bučne zabave.
Sav prihod od takvog događaja ići će za čišćenje i manje popravke. Pogađate, može izazvati ozbiljnu štetu. Ako je stan dat u podzakup, lako ga možete izgubiti, plus sve platiti iz svog džepa.
U stanu nije dozvoljeno pušenje, ovo je opšte pravilo za sve iznajmljivače. Napravite papirne znakove i zalijepite ih po svom stanu. Unaprijed upozorite one koji dolaze na ovo.
Brojeve telefona za hitne slučajeve za vaš grad također treba napisati na posebnom komadu papira i zalijepiti na zid u hodniku ili kuhinji. Ovo takođe uključuje lozinku za pristup Internetu.
Ugovori su svuda standardni i mogu se lako preuzeti na internetu. Obavezno izvršite popis imovine u stanu. Nakon isteka zakupa sve bi trebalo biti na svom mjestu. Stvari se moraju odložiti i suđe oprati.
Uvijek uzmite depozit u iznosu od jednog dana boravka. Na primjer, ako gosti izgube ključeve, iznos za izradu duplikata mora im se zadržati.
Zavjet motivira ljude da slijede vaša pravila.
Otkup namještaja, posteljine i čišćenje
Ne stavljajte skupe stvari ili opremu u stan. Sve bi trebalo biti moderno i jeftino. Krevet, TV, pa čak i vodovodne instalacije mogu se kupiti polovni. Vjerujte mi, ljudima koji trebaju prenoćiti apsolutno je svejedno, glavna stvar je čistoća.
Posao dnevnog najma apartmana uključuje ozbiljno čišćenje. Možete to učiniti sami ili kontaktirati specijalnu tvrtku za čišćenje. Posteljina mora biti čista i zatvorena u celofan, kao u vozu. Ove usluge pruža svaka usluga pranja rublja.
Vrijednost nekretnina nikada neće oslabiti. Da, doći će do pada cijena, tržište će malo popustiti, ali to je uvijek bio slučaj. Stanovanje je armiranobetonska investicija, u doslovnom i figurativnom smislu. Uvijek je isplativ i prilagođava se trošku novca.
Na primjer, došlo je do inflacije i nakon preračuna stanovi su poskupjeli za novi postotak. Jedini nedostatak stambenih nekretnina je njihova cijena. Potrebna su ozbiljna ulaganja. Osim toga, marža nije tako visoka kao u drugim poslovima ili investicijama.
Izuzetak su komercijalne nekretnine koje se mogu isplatiti za dvije godine. Ali ovdje odlučujuću ulogu igra lokacija ili sami objekti:
- skladišta;
- uredi;
- shopping područja;
- autoservis i sl.
Stambena nekretnina se mnogo duže isplati, ali pruža stabilan prihod i prilagođava se općem tržištu, uzimajući u obzir bilo kakve fluktuacije novčanih tokova.
Kako izgraditi posao za iznajmljivanje stanova? Tražimo klijente
Završavajući naš kratki pregled improviziranog poslovnog plana za iznajmljivanje stanova, želio bih napomenuti da svi uslovi za klijenta moraju biti transparentni i unaprijed dogovoreni. To će vam pomoći da izbjegnete probleme u budućnosti.
Video - dnevni najam stanova učenika Nataše Zakheim:
U kategoriju „poslovanja od nule“ možemo sa sigurnošću uključiti i djelatnost izdavanja stanova za dnevni najam. Istovremeno, možda ne posjedujete stanove, ali i zarađujete na kratkoročnom najmu. Sve što treba da uradite je da pronađete stan čiji su vlasnici voljni da ga daju u podzakup. Podzakup je oblik ugovora u kojem se takoreći ustupa pravo izdavanja stana.
Takav posao može izgledati jasan i lak za organizaciju. Ali nije sve tako glatko i mirno. Ima mnogo stanova za dnevni najam, ali ne donose svi dobar novac, a neki ne opravdavaju ulaganje u njih.
Dobro je ako nekretnina već ima par ili tri stana. Čak i ako su jednosobni stanovi (najpopularniji na tržištu), onda će profitabilnost biti veća. Ako takve nekretnine nema, morat ćete iznajmljivati stambeni prostor na duže vrijeme i iznajmljivati ga na dnevnoj ili satnoj bazi.
Cijela poteškoća u organizaciji posla svodi se na pronalaženje odgovarajućeg smještaja. Mnogi vlasnici, kada čuju riječ "dnevni najam", odmah je povezuju s pijanstvom, prostitucijom i drugim negativnim stvarima. I nikakvo uvjeravanje neće promijeniti njihovo mišljenje. Iako u stvari, takvi stanovi rijetko trebaju naknadne popravke, za razliku od stanova u dugoročnom zakupu.
Podstanarima nije isplativo da održavaju stambene prostore u lošem stanju, jer jednostavno neće imati klijente. Nakon svake prijave, apartman se temeljno čisti. Isto se ne može reći za dugoročne iznajmljivanje: u 90% slučajeva stanari (a mnogi od njih su mladi) ne prate stanje stana. A u takvim stanovima ništa manje žurkaju i piju.
“Da biste sklopili ugovor o podzakupu za stan koji vam se sviđa, morate malo slagati vlasnike. Kažem da imam dogovore sa nekim firmama za smještaj ljudi koji dolaze na službeno putovanje. I u ovom slučaju, stanovnici će se često mijenjati. Ako pristanete na ove uslove, onda ću vam platiti malo više za kiriju. Vlasnici su u početku zabrinuti, ali kada vide da je sa njihovim stanom sve u redu, smire se. I više ih nije briga za mišljenje komšija i predsednika HOA“, kaže korisnik „Rasklada“ na forumu nasutki.borda.ru.
Stanove je najbolje tražiti bliže centru grada. Pronalaženje klijenata ovdje je mnogo lakše. A troškovi oglašavanja su mnogo niži. Također je vrijedno iznajmiti stanove što bliže jedan drugome - to će smanjiti troškove prijevoza. Ako se jedan stan nalazi 15 km od drugog, tada će troškovi prijevoza biti mnogo veći.
Legalizacija djelatnosti
Posebnost poslovanja dnevnog iznajmljivanja stanova je da ga je teško kontrolisati od strane države. Dakle, značajan dio privrednika radi bez registracije djelatnosti i ne plaća porez. U nekim slučajevima je to opravdano, posebno kada je riječ o 1-3 iznajmljena stana, a prihodi od djelatnosti nisu toliko veliki da ima smisla legalizirati posao.
S rastom prometa organizacije, kada organizator više nema jedan ili dva stana, već najmanje 5-6, bolje je registrirati individualnog poduzetnika ili DOO. Jednom kada se firma registruje, biće lakše pronaći nove stanove (vlasnici kuća više veruju organizacijama nego običnim pojedincima). Rad će postati mirniji, jer niko nije ukinuo kazne za nelegalno poslovanje. Uvijek će biti zavidnika, uključujući i predsjednike udruženja vlasnika kuća, koji to mogu prijaviti policiji ili tužilaštvu. I u ovom slučaju ćete uvijek imati dokumente. Sve ce biti po zakonu..
Takav biznis se najčešće registruje kao obično individualno preduzetništvo. Za registraciju preduzeća u poreskoj upravi potrebno je da predočite prijavu, fotokopiju pasoša i matičnog broja poreskog obveznika, kao i potvrdu o uplati državne takse. U prijavi za registraciju morate navesti OKVED kodove: 55.23.5 „Djelatnosti drugih mjesta za privremeni boravak” i 70.20.1 „Iznajmljivanje vlastite stambene nekretnine” (može se navesti nekoliko kodova). U roku od 5 radnih dana nakon podnošenja dokumenata, možete dobiti potvrdu o registraciji individualnog preduzetnika. I vi ste pravni zastupnik poslovanja.
Posebno treba pomenuti izbor sistema oporezivanja. Za takve aktivnosti su pogodna sva tri poznata posebna režima: patent (sistem oporezivanja patenata), UTII (imputacija) i pojednostavljeni poreski sistem (pojednostavljeni). Najprofitabilnija opcija je patent. Plaćate fiksnu naknadu (oko 10 hiljada rubalja) i mirno radite cijelu godinu. Ne morate da dajete izveštaje, vodite račune itd. Ali patentni sistem nije prihvaćen u svim regionima, što znači da ćete morati da birate između UTII (može se koristiti do 500 m2) ili pojednostavljenog poreskog sistema. Ovi posebni načini su također korisni (iako su nešto skuplji), ali ćete morati voditi račune i podnositi izvještaje po rasporedu.
Također je vrijedno uzeti u obzir činjenicu da ćete nakon registracije poslovanja morati platiti porez na dohodak za vlasnike stanova, koji iznosi 13% cijene zakupa. Kako se ne biste uvrijedili, ovo pitanje treba razgovarati s vlasnicima kuće u fazi sklapanja ugovora o podzakupu. Istih 13% treba s pravom odbiti od cijene najma stana.
Zapošljavanje zaposlenih
Ako govorimo o izgradnji biznisa, a ne o radu „radi posla“, onda treba riješiti pitanje najamnih radnika. Ako imate 2-3 stana na raspolaganju, onda se nekako možete sami snaći. A ako radite sa 5 ili više stanova, nema šanse da sami upravljate.
Zamislite sliku: našli ste klijenta, pokazat ćete mu stan. Dok pregovarate, primite poziv od drugog klijenta - ometa vas razgovor. U ovo vrijeme se iseli treći klijent iz stana za koji već postoji još jedan klijent, a vi hitno treba da dovedete stvari u red u stanu itd itd. A takvih malih, užurbanih može biti desetak-dva zadataka dnevno. Vrtiće vam se u glavi, što će uticati na kvalitet rada i broj klijenata. Stoga, kako se broj narudžbi povećava, trebali biste razmisliti o angažiranju sobarice za čišćenje stanova i menadžera za korisničku podršku. Čistači se može platiti samo procenat od obavljenog posla, a da se to ne registruje kod države (da ne bi plaćali doprinose za osiguranje). Menadžer dobija platu i mali procenat za motivaciju. Neka radi sa klijentima, odgovara na pozive, održava sastanke, provjerava stanje apartmana nakon gostiju itd.
U tom slučaju imate puno vremena koje možete potrošiti na traženje novih stanova, rješavanje računovodstvenih i pravnih pitanja, usluge oglašavanja i nadzor nad radom osoblja. Biće vremena za vaš lični život, a posao će vam doneti zadovoljstvo.
Kako reklamirati uslugu
Pronalaženje klijenata jedan je od prvih zadataka u rješavanje kojih biste trebali uložiti sve napore. Ako nema klijenata, neće biti ni prihoda, a neće nestati ni obaveza plaćanja zakupnine. Sljedeće opcije će vam pomoći da kreirate bazu klijenata:
- Postavljanje oglasa u novinama. Stara i provjerena metoda, iako s pojavom interneta postaje sve manje relevantna. Ali to ne znači da trebamo potpuno napustiti medije. Mnogi poslovni putnici po dolasku u nepoznati grad kupuju novine i tamo pronalaze apartmane.
- Postavljanje letaka na mjesta popularna među turistima i posjetiocima. To su izlazi iz metroa, autobuska i tramvajska stajališta, autobuska i željeznička stanica, te centralne ulice grada.
- Objavljivanje informacija na oglasnim pločama na Internetu: Avito, Slando, gradski portali itd. Ne zaboravite na sastavljanje kompetentnog opisa, sa obiljem kvalitetnih fotografija.
- Isprobajte jedinstvene metode oglašavanja, poput pisanja znakova na pločniku. Sve što vam treba je šablona i limenka boje u spreju.
- Možete se dogovoriti o saradnji sa lokalnim taksistima, jer posjetioci često iznajmljuju taksi na aerodromu i traže od vozača da im kaže gdje mogu iznajmiti jeftin stan.
Zamke u svakodnevnom poslovanju
Pronalaženje stana, legalizacija poslovanja i rješavanje problema sa stanarima nisu svi problemi koji čekaju poduzetnika na ovim prostorima. Jedan od glavnih problema je nedostatak klijenata. Da bi posao ostvario prihod, svaki stan mora biti zauzet najmanje 70%. Odnosno, od 30 dana, 21 dan se iznajmljuje.
Potražnja za stanovanjem može biti niska ne samo zbog velike konkurencije, već i jednostavno zbog sezonskog pada. Ljeti u centralnom dijelu Rusije naglo opada potražnja za dnevnim iznajmljivanjem stanova. Ljudi idu na odmor, manje je poslovnih putovanja. Iz tog razloga ne biste trebali otvarati posao za ljetnu sezonu. Neki iskusni poduzetnici u ovom poslu odriču se dijela iznajmljenog stana van sezone kako bi smanjili fiksne troškove.
U isto vrijeme, za gradove odmarališta (Soči, Gelendžik, Anapa, itd.) ljeto je samo sezona. A u jesen i zimu takav posao miruje.
Posebno je vrijedno spomenuti hipoteke i kupovinu stanova na kredit. Na forumima možete pročitati ideje sljedećeg sadržaja: „možete kupiti nekoliko stanova pod hipotekom i iznajmiti ih za dnevni najam. Bolje je nego plaćati stanodavcu." Ideja izgleda primamljivo, ali nije izvodljiva iz više razloga:
- Da biste dobili hipoteku čak i za jedan stan, morat ćete jako voljeti banku. Od vas će zahtijevati potvrdu o prihodima, pogledati vašu kreditnu istoriju, zamoliti vas da pronađete žirante itd. Vaš službeni prihod ne dostiže 30 - 50 hiljada rubalja. mjesečno i banka vas odbije. Ako želite da registrujete dva stana, tada će vam već trebati prihod od 80 hiljada rubalja. A ako imate takav prihod, zašto vam onda treba hipoteka i dnevni najam.
- Sa investicione tačke gledišta, ova opcija izgleda izuzetno neisplativa. Povrat investicije će biti oko 8-10 godina, što je nezamislivo za normalan, radni posao.
Koliko možete zaraditi? Kratak poslovni plan
Dugoročni najam jednosobnog stana u Moskvi koštat će 25-30 hiljada rubalja. Mjesečno. Ovo treba uzeti u obzir troškove čišćenja, oglašavanja i amortizacije (zamjena pokvarene opreme i namještaja) - oko 5 tisuća rubalja. po stanu mjesečno. Takve stanove možete iznajmiti dnevno u prosjeku za 2-2,5 hiljada rubalja.
Otprilike slika tokom sezone bi trebala izgledati ovako:
Dobit od izdavanja šest stanova iznosit će oko 120.000 rubalja. Mjesečno.
Da biste odredili povrat ulaganja, trebali biste razmotriti početno ulaganje u posao. Svaki stan morat će se dovesti do potrebnog komfora - izvršiti popravke, nabaviti namještaj i uređaje. Za svaki stan trebate staviti najmanje 100.000 rubalja. Stoga će šest stanova zahtijevati ulaganje od 600.000 rubalja.
Dakle, povraćaj investicije prema gore datim proračunima će biti od 6 mjeseci. No, potrebno je uzeti u obzir i činjenicu da će u prvim mjesecima biti malo klijenata. Morat ćete raditi više od mjesec dana prije nego što razvijete stalnu bazu klijenata i usmena predaja počne raditi. Stoga se period povrata ulaganja može sigurno pomnožiti sa dva.
