Dnevni najam apartmana kao posao je dobra dodatna zarada, ali ima i svojih zamki. Kako biste uštedjeli ne samo svoj novac, već i svoju nekretninu za iznajmljivanje, morate jasno razumjeti gdje započeti posao, koji rizici mogu postojati i za koju su skupinu te usluge prikladne.
Gdje započeti posao
Prije nego počnete graditi posao iznajmljivanja stanova, morate saznati sljedeće točke:
- Postoji li slobodan stambeni prostor koji se može iznajmiti dnevno? Ako ste vlasnik stana, morate biti spremni na činjenicu da će u njemu živjeti stranci koji bi mogli oštetiti imovinu.
- Možete iznajmiti stan i iznajmljivati ga drugima. Takav posao smatrat će se podnajmom stanova. U ovoj opciji nema dodatnih rizika i troškova, u početku možete odmah saznati hoćete li moći izgraditi posao ili ne.
Da biste započeli s razvojem poslovanja u dnevnom najmu stanova, trebali biste izraditi okvirni poslovni plan koji će vam pomoći da izgradite jasnu ideju o tome gdje započeti. Ovaj dokument definira sljedeće točke:
- Saznajte koji stan ćete iznajmljivati - vlastiti ili unajmljeni.
- Ako je potrebno, izvršite kozmetičke popravke.
- Opremite dnevni boravak namještajem.
- Opskrbite se kompletima zamjenske posteljine i ručnika.
- Odlučite kojoj kategoriji građana će se prostor iznajmljivati (na primjer, samo bračnim parovima ili građanima na poslovnom putu).
- Za predaju oglasa za dnevni najam stana potrebno je dobro fotografirati i napisati opis stambenog prostora.
- Gotov oglas treba poslati u novine, na Internet ili možete izraditi vlastitu web stranicu ili stranicu na društvenim mrežama.
Značajke i mogući problemi
Kada odlučite izgraditi posao dnevnog najma stanova, trebali biste shvatiti da se mogu pojaviti određeni rizici.
U praksi još nije bilo sudskih ročišta u kojima bi se kao optuženik dovodila osoba koja je organizirala obrt za iznajmljivanje stanova, a nije bila registrirana kao samostalni poduzetnik.
Koje su prednosti registracije obrta preko samostalnog poduzetnika:
- U slučaju konfliktnih situacija može se dokazati da su sve radnje provedene zakonito.
- Registracija samostalnog poduzetnika disciplinira vođenje dokumentacijske evidencije, što znači da će svi papiri, od ugovora do čekova, biti uredno provedeni.
Iz toga proizlazi da će eventualni zahtjevi prema gostima biti dokumentirani. Ovo će biti definitivan plus na sudu ako sukob dođe do suđenja.
Koja je dobit?
Iznajmljivanje stana na kraće vrijeme, uz naplatu kao u hotelima, po noći ili danu, često je puno isplativije od iznajmljivanja stalnim stanovnicima. Iako je mnogo problematičnije ako se sami nosite s problemom. Poteškoće se mogu izbjeći ako uključite agente za nekretnine, ali u ovom slučaju prihod će biti manji. Danas ćemo govoriti o tome kako pravilno iznajmiti stan za dnevni najam.
Dnevno iznajmljivanje također dolazi s nizom drugih poteškoća. Prvo, česte promjene gostiju povećavaju rizik od oštećenja apartmana i gubitka nekih stvari. Da biste smanjili vjerojatnost negativnih posljedica, trebate zapečatiti sve transakcije službenim ugovorom o radu. Drugo, prihod od takvih najmova uvelike ovisi o sezoni, popularnosti grada i području u kojem se stan nalazi. Potražnja za takvim stanovima postoji u gradovima s najmanje petsto tisuća stanovnika iu turistički atraktivnim naseljima. U velikim središtima potražnja je povezana sa studentskim aktivnostima, poslovnim putovanjima i traženjem posla. U turističkim gradovima i mjestima - s kupališnim i drugim (npr. skijaškim) sezonama, kalendarskim praznicima, razdobljima godišnjih odmora.
U prosjeku, kao što pokazuje praksa, u dobrim mjesecima moguće je iznajmiti dobar stan 20 dana od 30. A ako bi dugoročni najam donosio vlasnicima, recimo, 15-20 tisuća rubalja mjesečno, dnevni najam bi donijeti 30-40 tisuća. Prosječna cijena za dobru, čistu sobu opremljenu svom potrebnom opremom je 1000-2000 rubalja po danu, ovisno o gradu u kojem se nalazite. Da bi rezultat bio dobar potrebno je riješiti mnoga organizacijska pitanja, posebice kako reklamirati stan.
Gdje početi?
Dnevni najam pogoduje ne samo vlasnicima kuća, već i iznajmljivačima apartmana, jer bi mogli platiti puno više za hotelsku sobu. Međutim, stanari često žele udobnost ništa manje nego u hotelu. Stoga im je potrebno stvoriti takve uvjete.
Najvažnija stvar je čistoća sobe. Morat ćete čistiti za svakim gostom, iznositi smeće, mijenjati posteljinu i kupaonski pribor (čisti ručnici uvijek trebaju biti dostupni).
Druga komponenta je opremljenost stana kućanskim aparatima i udobnim namještajem. Nije potrebno kupovati novu skupu opremu ili kućanske potrepštine, samo potražite oglase na internetu i kupite nešto rabljeno. Minimalni set uključuje:
- rashladna komora;
- perilica za rublje;
- Wi-Fi usmjerivač (u krajnjem slučaju, žičani internet);
- klima uređaj;
- TELEVIZOR;
- minimalni set posuđa;
- čajnik;
- glačalo i daska za glačanje;
- štednjak i mikrovalna pećnica;
- kreveti, sofe, fotelje (broj ovisi o sobama);
- blagovaonski stol i stolice.
Cijena najma izravno ovisi o tome koliko je stan udoban.. Na cijenu će također utjecati renoviranje prostora, položaj apartmana, broj soba i kreveta. Tijekom praznika cijene mogu biti malo povećane, au mirnim razdobljima - snižene. Popusti su dobrodošli i ako rezervirate smještaj na više dana.
Kako ga uzeti službeno i sigurno
Postoji nekoliko načina službenog iznajmljivanja stana. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke.
Tri načina službenog iznajmljivanja stana:
- samostalno, korištenjem ugovornih odnosa sa stanarima i odbijanjem dijela prihoda kao poreza;
- preko agencije koja će za određeni postotak posredovati u pronalaženju najmoprimaca;
- putem agencije, prijenosom stana na povjereničko upravljanje, vodeći računa o raspodjeli prihoda između vlasnika i agencije.
Zapravo, svaki ugovor već je dio uvjeta najma sefa, jer će u ovom slučaju sve transakcije biti dokumentirane. Međutim, postoje i druge mogućnosti da se zaštitite od prevaranata ili jednostavno nemarnih stanovnika.
Kako se pridržavati svih sigurnosnih pitanja
Iz sigurnosnih razloga vlasnici moraju osigurati svoj dom u slučaju požara, poplave, eksplozije plina i drugih nepredviđenih situacija. Nisu sve tvrtke spremne izdati osiguranje za najam stanova. Morate biti spremni na činjenicu da će ponuditi povećani omjer osiguranja. Da, možda neće biti jeftino, ali omogućit će vlasnicima da se osjećaju mirno.
Stanodavci su uvijek zabrinuti da će stanari nešto ukrasti iz stana ili razbiti. Iz tog razloga sa svakim novim gostom morate sklopiti ugovor, u kojem se moraju navesti podaci o putovnici osobe (tako da u slučaju gubitka postoji mogućnost odlaska na sud), i dokument o prihvaćanju i prijenosu, s popisom svih predmeta koji se nalaze u prostorijama. Ipak, ljude još više zabrinjava mogućnost stvaranja duplikata ključeva, te da će na taj način nepošteni stanari ubuduće moći iskoristiti priliku za provalu u stan i krađu vrijednih predmeta. Da, to je istina, postoje rizici. Ali postoji izlaz. Na primjer, umjesto obične brave, možete koristiti elektroničku, u kojoj možete promijeniti šifru onoliko često koliko želite. Pa, onima koji kod kuće imaju dvokrilna vrata, još je lakše. Stanarima treba dati samo ključeve koji služe za zaključavanje vanjskih vrata, a nakon odlaska treba ih zaključati.
Kako ga sami položiti
Ako vlasnik sam iznajmljuje stan, treba dobro razmisliti kako privući podstanare. Nema smisla davati oglase u novinama za dnevni najam., jer obično su gosti posjetitelji koji ne čitaju lokalne novine. Dakle, jedina platforma za informiranje ljudi je internet. Danas se najveći broj ponuda dnevnog najma može pronaći na web stranici Avito, postoji i sličan portal - IRR („Iz ruke u ruku“). Sve su to besplatne stranice, koje, međutim, imaju i plaćeni sustav za "promociju" oglasa. Mana im je što nisu specijalizirani za nekretnine, iako su vrlo popularni.
Među specijaliziranim portalima mogu se primijetiti sljedeće:: “Kvartirka.ru”, “Sutochno.ru”, “Gorkvartira.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Yurenta.ru” i mnogi drugi. Postoji i plaćeni sustav za povećanje pregleda. Oglašivači će zahtjeve za rezervaciju moći slati poštom. Nedostatak ovih stranica je što ne uzimaju u obzir ocjene apartmana i ne postoji sustav pregleda. Nedavno je pokrenuta web stranica Arendius koja je, čini se, uzela u obzir ove nedostatke. Ovo je, da tako kažem, forum za putnike i iznajmljivače, u kojem možete formulirati ocjenu apartmana na temelju primljenih recenzija. Također, vlasnici apartmana moći će upoznati one koji rezerviraju mjesto kod njih, jer se registriraju na stranici putem društvenih mreža. Inače, na društvenim mrežama postoje i stranice i grupe na kojima možete objavljivati oglase za dnevni najam. Pa, za one koji imaju nekoliko apartmana na raspolaganju, možete razmisliti o objavljivanju informacija na međunarodnim stranicama Airbnb i Booking.
Nakon što je riješeno pitanje privlačenja stanovnika, trebali biste se pozabaviti pitanjem ispunjavanja svih dokumenata. Svaki će gost morati sastaviti ugovor o najmu, čiji se tekst, naravno, razlikuje od teksta ugovora o dugoročnom najmu. U njemu mora biti navedeno razdoblje za iznajmljivanje prostora, trošak dnevnog i ukupnog najma (ako je riječ o najmu na više dana), prava i obveze stranaka, odgovornost i jamstveni polog. Polog je još jedan način da se zaštitite od neočekivanog gubitka stanara i stvari u stanu, iako se u pravilu naplaćuje mali iznos (jednak ukupnom iznosu za dane boravka).
Uz ugovor sastavlja se akt o preuzimanju i prijenosu imovine koja se nalazi u stanu.
Svi dokumenti sastavljaju se u dva primjerka, za najmodavca i za najmoprimca. Naravno, moraju navesti točnu putovnicu i kontakt podatke stranaka u transakciji. Budući da će biti puno stanara, trebali biste se opskrbiti uzorcima ugovora u koje ćete ubuduće samo morati unijeti podatke.
Kako bi najam stana bio služben i legalan, svake godine prije 30. travnja najmodavac mora poreznoj upravi predati poreznu prijavu pojedinca. Morat ćete platiti 13 posto svog dohotka (plaća se na poreznoj potvrdi). Ako registrirate pojedinačno poduzeće, možete koristiti pojednostavljeni sustav oporezivanja i platiti samo 6 posto. Osim toga, to će vam omogućiti da kupite blagajnu za izdavanje službenih potvrda o troškovima svojim stanovnicima: možda će zatrebati, primjerice, onima koji dolaze na službeni put i tada će prijaviti troškove.
Kako predati preko agencije
U mnogim velikim gradovima Rusije postoje agencije koje se posebno ili dodatno bave pitanjima dnevnog najma stanova. Vlasnici s njima sklapaju ugovore o povjereničkom upravljanju, nakon čega agencije uvrštavaju stan u svoju bazu podataka (pojavio se čak i koncept "apartmanski hoteli"). U ovom slučaju, tvrtke se brinu o svemu vezanom uz najam: traže najmoprimce, čiste prostore, sastavljaju ugovore o najmu. Naravno, značajan dio prihoda zadržavaju, a dio sredstava na kraju mjeseca ili na druge dogovorene datume prenose vlasniku. Pa ipak, ova se opcija smatra isplativijom za vlasnike od dugoročnog najma, međutim, za razliku od samopromocije stana, gdje prihod može biti dva ili čak dva i pol puta veći, ovaj oblik će dodati prihod (u usporedbi s dugoročni najam) - 10, najviše 30 posto.
Nešto više možete zaraditi ako agenciju uključite samo kao posrednika. U ovom slučaju, tvrtke će tražiti stanare, pomoći u papirologiji, ali pitanja sređivanja stvari i daljnje interakcije s gostima ostat će odgovornost vlasnika nekretnine. Agencije mogu zahtijevati postotak od svake transakcije, no ti troškovi neće nužno pasti na pleća stanodavca; u mnogim slučajevima stanari koji kontaktiraju agenciju platit će postotak.
U svakom slučaju, ovakvi oblici rada s velikim agencijama povoljniji su u smislu uštede vremena i sigurniji u pogledu sigurnosti stana i imovine koja se u njemu nalazi. Ako vlasnik nikada prije nije iznajmljivao stan, najbolje je pokrenuti takav “posao” uz podršku agencije, au budućnosti, ako je moguće, prijeći na samostalnu djelatnost.
Ruska vlada dugi niz godina ne može izvući prihode od iznajmljivanja stanova iz "sjene". Ovaj problem je posebno relevantan za Moskvu i Sankt Peterburg, njima nedostaju milijuni rubalja poreza za najam stanova, koji bi se mogli potrošiti na popravke cesta i stotine drugih potreba. Samo mali dio ljudi koji iznajmljuju svoje domove plaća porez. I to iz razloga što država gotovo da i ne može regulirati ovaj posao i provoditi inspekcije (budući da je stan privatno vlasništvo, a da bi se ušlo u njega i “uhvatilo na djelu” stanare, potrebni su vrlo uvjerljivi razlozi ). Pritom nerijetko i sami podstanari doprinose neplaćanju poreza. U slučaju bilo kakvih provjera, odgovaraju da su vlasnici stana njihovi prijatelji ili rođaci, a o “iznajmljivanju” ne znaju ništa.
Međutim, situacije su različite. A vlasnici koji ne žele prijaviti svoje prihode ponekad bivaju izvedeni pred sud i kažnjeni prilično visokim globama. Poreznici mogu organizirati reviziju na temelju samo jedne pritužbe susjeda, a ako se dočepaju ugovora o najmu, na sudu će moći dokazati da vlasnik posluje i da o tome ne obavještava državu. Samo originalni dokument, a ne podaci očevidaca, mogu biti ozbiljan dokaz na sudu. Iako nije jamac sudske odluke u njihovu korist, jer vlasnik jednostavno može izjaviti da je iznajmljivao stan, ali novac od stanara nikada nije dobio.
Kada je riječ o stanu koji se iznajmljuje na dan, vlasti će trebati nekoliko originala ugovora o najmu za podnošenje zahtjeva. U principu ih je lakše dobiti nego u slučaju dugoročnog najma, za to se zaposlenici servisa trebaju samo predstaviti kao obični turist, kontaktirati vlasnika, sklopiti ugovor i provesti jednu noć u objektu. Evo dokaza za sud.
Dnevni najam stanova pogodan je za klijente koji traže povoljno stanovanje na kraće razdoblje, kao i za iznajmljivače koji žele zaraditi više nego kod dugoročnog najma. Iznajmljivanje stana na dan ili više godišnje donosi prihod koji je 2 puta veći od iznosa koji se može zaraditi za dugoročni najam stana.
Kako otvoriti tvrtku za iznajmljivanje stanova na dan
Prije početka odaberite koncept budućeg poslovanja i odlučite hoćete li iznajmljivati vlastite stanove ili podstanariti. Daljnji algoritam radnji:
Ako ne možete osobno pokazati stan, možete snimiti video recenziju i poslati je potencijalnim klijentima
Nakon čekanja na prvi poziv, ljubazno, ali odlučno objasnite gostu uvjete boravka u apartmanu i navedite cijenu. Ako pristane na predložene uvjete, sastavite ugovor i uzmite akontaciju uz polog. Nakon što ste jednom radili kroz mehanizam iznajmljivanja, u budućnosti ćete moći prilagoditi svoje ponašanje, klauzule ugovora i redoslijed iznajmljivanja stambenog prostora na kratko razdoblje.
Poslovni plan za tvrtku za iznajmljivanje stanova
Kada planirate vlastiti posao, možete jednostavno unajmiti stan na godinu dana i pregovarati sa stanodavcem o mogućnosti podnajmanja. Nakon čega ga, bez ikakvog ulaganja, možete iznajmiti na kratko vrijeme svima koji to žele, zarađujući na razlici. Ali da biste započeli pravi posao, razmislite o tome kako pružiti visokokvalitetnu uslugu: stanovi koji nalikuju hotelskim sobama u pravilu se iznajmljuju brže od sivih sovjetskih komunalnih stanova s otrcanim namještajem i slavinama koje cure.
Poslovni koncept i analiza tržišta
Postoje tri mogućnosti organiziranja dnevnog najma. Prvi, optimistični, je kada posjedujete 2-3 stana u dobrom stanju. U ovom slučaju možete organizirati posao s minimalnim financijskim rizikom: dovoljno je pravilno sastaviti ugovor o najmu i predvidjeti sve nijanse.
Još dva načina za pokretanje posla:
Nakon što ste odabrali posljednju opciju za organiziranje poslovanja, morat ćete obavijestiti vlasnike prostora o tome kako planirate koristiti stambeni prostor. Inače se neće moći formalno sklopiti ugovor sa stanarima, a to je rizik.
Analizirajte potražnju i konkurenciju na tržištu dnevnog najma. Posjetite popularne stranice:
Pregledajte tamo dostupne oglase, procijenite stanje i cijenu stanova, kao i uvjete najma. Zabilježite ideje koje vam se sviđaju - bolje ih je zapisati. Usporedite ponudu hotela i hostela s apartmanima - rezultati analize bit će korisni u prepoznavanju konkurentskih prednosti.
Potražnja za dnevnim najmom ovisi o sezoni - ljeti se povećava broj ljudi koji žele unajmiti stan, a stanari podižu cijene
Saznajte tko je u vašem gradu zainteresiran za dnevni najam. To može biti:
Odaberite segment na koji ćete ciljati – nemojte pokušavati pokriti cijelo tržište odjednom. Sve će ovisiti o tome na koju publiku ciljate - od dizajna stana do izbora kanala oglašavanja.
Registracija tvrtke
Registrirajte tvrtku i nemojte utajivati poreze – dnevnim iznajmljivanjem ostvaruje se dovoljno prihoda za dijeljenje s državom, a rizici su preveliki za rad na crno.
Stanove možete iznajmljivati kao samostalni poduzetnik ili u ime društva s ograničenom odgovornošću. Pojedinačni poduzetnik razlikuje se od LLC-a prema sljedećim kriterijima:
Unatoč činjenici da je financijska odgovornost veća za pojedinačne poduzetnike, kazne za LLC su 2-3 puta veće
Nakon što ste se odlučili za registraciju, odaberite OKVED - šifre aktivnosti. Opcije najbliže sektoru dnevnog najma:
Odredite porezni režim koji ćete primijeniti:
Vrijeme i iznos plaćenog poreza, kao i obrasci za podnošenje izvješća ovise o odabranom načinu. Osim poreza, pripremite se za sebe i svoje zaposlenike plaćati i doprinose u mirovinsko osiguranje.
Ako se dvoumite oko registracije samostalnog poduzetnika ili doo, platite barem porez na dohodak pojedinca - 13% od prihoda. Da biste to učinili, obratite se poreznoj upravi, saznajte kada i koje prijave je potrebno podnijeti, kao i kada izvršiti plaćanja.
Za nezakonito poslovanje izriču se sljedeće sankcije:
Pretraga i priprema prostora
Usredotočujući se na odabranu ciljnu publiku, počnite tražiti prostor. Razmislite što je važno za bankara koji dolazi na službeni put? Najvjerojatnije iznajmite miran jednosobni stan bliže mjestu stažiranja ili poslovnih pregovora. A za mladi par za romantičnu večer? Udoban dobro namješten stan u maloj kući.
Na oglasnim stranicama kao što je Avito možete pronaći prostore za dugoročni najam
Odaberite položaj objekata tako da možete brzo doći do svakog za prijavu i odjavu gostiju. Ako nemate auto, iznajmite apartmane bliže vlastitoj kući.
Potražnja za dnevnim najmom apartmana ovisi o:
Stanari u 57% slučajeva radije ostaju u jednosobnim stanovima s dobrim popravcima, novim namještajem i radnim internetom. Izuzetno je rijetko rezervirati mjesta u apartmanima s više od tri sobe, kao iu stanovima ekonomske klase - 1% odnosno 8%.
Lokacija stana utječe na cijenu najma. Blizina centra još uvijek igra odlučujuću ulogu u izboru smještaja za turiste, zaposlenike tvrtki i studente. Možete dobiti dobar prihod od stana koji se nalazi u blizini velikog trgovačkog ili poslovnog centra, sveučilišta ili željezničke stanice.
Nakon što ste odabrali ustupljene zaposlenike kao svoju ciljanu publiku, saznajte koji dokumenti za izvješćivanje bi im mogli trebati i budite spremni dati ugovor, kao i potvrdu ili račun za najam.
Račun za najam može uključivati dodatne usluge, kao i ranu i kasnu prijavu
Nakon odabira prostora, sklopite dugoročne ugovore o najmu s vlasnicima. Nemojte skrivati činjenicu da ćete iznajmljivati apartmane na dan, već ponudite obostrano koristan dogovor. Recite im da ne samo iznajmljujete stan, već preuzimate kontrolu nad njim i obvezujete se na kozmetičke popravke, instaliranje opreme, omogućavanje pristupa internetu i održavanje reda. Objasnite da vam je važan vaš poslovni ugled, pa će stan biti čist. Potkrijepite izrečeno klauzulama ugovora o dugoročnom najmu. Pokažite vlasniku dnevni ugovor kako bi shvatio ozbiljnost pristupa pitanju.
Nakon što ste unajmili objekte, počnite ih popravljati. Odaberite materijale i opremu srednjeg cjenovnog segmenta, namještaj također. Glavno da je novo i čisto. Minimalni set opreme za stan poslovne klase:
Naručite jednokratnu kozmetiku na veliko nekoliko mjeseci unaprijed - kupnja velike serije koštat će manje
Obratite pažnju na detalje i svakako kupite za svaki stan:
Ispraznite stan od osobnih stvari – svojih ili onih stalnog vlasnika. Prilikom uređenja soba pridržavajte se načela minimalizma. Organizirajte generalno čišćenje - operite podove i prozore, operite zavjese, prekrivače i navlake za namještaj, provjerite vodovod. Obrišite prašinu čak i na teško dostupnim mjestima.
Naručite profesionalno fotografiranje prostorija - interijeri snimljeni kamerom pametnog telefona vjerojatnije će odbiti nego privući klijente.
Priprema dokumentacije za rad
Napravite paket internih dokumenata koji će regulirati vaše aktivnosti i uvjete života u objektima. Razviti:
Ako planirate zaposliti zaposlenike, napravite opise poslova. Možete koristiti standardne primjere kao vodič, ali ih preradite za vlastite aktivnosti. Pisanje jedne jasne upute može potrajati 2-3 dana.
U “dnevnom” ugovoru zapišite:
Prije sklapanja ugovora o najmu s gostom, objasnite mu sve točke po redu
Standardni ugovor o dnevnom najmu - .
Uz ugovor priložiti popis nekretnine i pravila stanovanja u stanu. Pravila bi trebala predvidjeti sljedeće:
U svakom stanu postavite pravila na vidljivo mjesto, a pored njih stavite letak s Wi-Fi lozinkom, brojevima telefona administratora i hitne službe.
Za posebno zahtjevne i sumnjičave najmoprimce budite spremni predočiti komplet dokumenata koji potvrđuju vaše pravo na iznajmljivanje prostora, a to su: vlasnički list ili ugovor o najmu s vlasnikom i njegova pisana suglasnost za podzakup, ovjerena kod javnog bilježnika.
Gdje promovirati posao - odabir kanala oglašavanja
Kasnije ćete izraditi web stranicu posjetnice s mogućnošću online rezervacije, ali u prvim fazama možete i bez toga. Ako je web mjesto stvoreno, postavite kontekstualno oglašavanje u Yandexu i Googleu.
Na nekim stranicama, da biste mogli objavljivati oglase za najam u ime pravne osobe, morat ćete napraviti plaćeni račun
Radite na offline oglašavanju. Ispisujte i postavljajte letke, stavljajte oglase u najpopularnije novine u gradu, pronađite prijatelje taksiste i pregovarajte s njima da svoje usluge ponudite putnicima. Naručite oglašavanje na prijevozu odabirom ruta koje polaze s kolodvora. Razvijte upitnik za klijenta i uključite u popis pitanje o tome kako je saznao za vas - to će pomoći u uklanjanju neučinkovitih kanala promocije.
Zapošljavanje
Sami možete podnijeti 2-3 apartmana, dok ćete posteljinu i ručnike morati predati u praonicu, a čišćenje povjeriti tvrtki za čišćenje ili to učiniti sami. Za proširenje poslovanja trebat će vam zaposlenici:
Broj zaposlenih ovisi o broju stanova u upravljanju. Jedan administrator može istovremeno servisirati 3-6 apartmana, a čistačica isto toliko. Upravitelj će se nositi s opterećenjem od 15–18 objekata.
Obračun rashoda i planiranih prihoda
Izračun je dan za individualnog poduzetnika koji koristi pojednostavljeni porezni sustav koji želi dati u podnajam dva stana u centru grada - jednosobni i dvosobni. Ciljana publika su poslovni putnici, platežno sposobni ljudi koji vole živjeti u ugodnim uvjetima sličnim hotelskim. Zaposlenih nema, ali je u planu sklapanje ugovora sa tvrtkom za čišćenje, praonicu i kemijsku čistionicu.
Tablica: troškovi pokretanja poslovanja
Tablica: mjesečni troškovi
Izračun planiranog prihoda i razdoblja povrata
U cijenu smještaja treba uključiti: troškove najma, usluge pranja i čišćenja rublja, troškove oglašavanja i nabavu potrošnog materijala.
Prosječna cijena najma jednosobnog stana je 2050 rubalja/dan. Cijena najma dvosobnog apartmana je 2850 rubalja/dan. Popunjenost u prvom mjesecu je 60%, odnosno 18 dana u mjesecu, od drugog mjeseca 70%, odnosno 21 dan.
Prosječni prihod za prvi mjesec je 88 200 rubalja. Porezni odbici - 5292 rub. Dobit za prvi mjesec - 22093,5 rubalja. Prosječni prihod za drugi i naredne mjesece je 102.900 rubalja. Porezni odbici - 6174 rub. Dobit u narednim mjesecima - 36.793,5 rubalja.
Razdoblje povrata za posao je 5-7 mjeseci, s malom popunjenošću stanova - 1-1,5 godina.
Zamke poslovanja iznajmljivanja stanova
Iznajmljivanje stanova dnevno je riskantan posao. Kada pokrećete posao, preuzimate rizike sa svih strana:
Jedini način da se rizici svedu na najmanju moguću mjeru je formalizirati posao, razraditi ugovore s odvjetnikom i u njima propisati sve moguće okolnosti, uključujući i višu silu.
Prilikom prijave od gostiju svakako zatražite putovnice i preslike, te dajte na potpis popis imovine i pravila boravka. Unaprijed upozorite svoje susjede i predočite dozvole za dnevni najam stana od vlasnika. Nemojte iznajmljivati svoj prostor za događaje ako ne želite da se vaši susjedi žale na buku. Pripremite se raspored rada prilagoditi vremenu dolaska i odlaska gostiju – često ćete morati ustati u pet ujutro i ići spavati nakon jedan ujutro. Držite telefon kod sebe - ako bude problema, klijenti će vas zvati, a vi ste dužni odgovoriti.
Povezane objave:
Nisu pronađeni slični unosi.
Stotine ljudi postavljaju si ovo pitanje, ne znajući gdje pokrenuti posao iznajmljivanja stanova. Mnogi ljudi misle da je to lako, ali to nije istina. Kao i u svakom poslu, i ovdje treba orati. Ovo nije gumb za novac, već ozbiljan posao koji zahtijeva kvalitetan pristup.
Kako otvoriti vlastiti posao iznajmljivanjem stanova na dan?
Prethodno smo opisali nekoliko načina zarade na nekretninama. Možete se upoznati s njima u ovom. Sada razgovarajmo o tome kako se gradi posao za iznajmljivanje stanova po danu.
PAŽNJA!!!
Za stanovnike MOSKVA dostupno BESPLATNO konzultacije u ured pružaju profesionalni odvjetnici na temelju Savezni zakon br. 324 „O besplatna pravna pomoć u Ruskoj Federaciji".
Nemojte čekati - dogovorite termin ili postavite pitanje online.
Iznajmljivanje stanova kao posao cvate u cijelom svijetu. Jedina razlika bit će u zakonodavstvu zemalja. Sukladno tome, negdje je više profita, negdje manje. Ali činjenica da nećete morati živjeti u siromaštvu je 100%.
Privlačenje kapitala banke – hipoteka
Dnevni najam stanova jedini je posao koji vam omogućuje ostvarivanje dobiti od hipoteke u ovom segmentu. Mjesečna najamnina će donijeti gubitak ili otići na nulu. To je prilično lako izračunati na bilo kojoj internet stranici banke. Saznajte cijene u svojoj regiji.
Naravno, postoje iznimke, na primjer, poduzetnik ima svoje zemljište nekoliko kilometara od grada. Diže hipoteku i gradi kuću sa 8-10 garsonijera. Ako je grad velik, tada će mjesečna najamnina donijeti profit uzimajući u obzir sve troškove.
Ovu metodu koristi velik broj organizacija koje imaju vlastitu djelatnost iznajmljivanja stanova za dnevni najam ili privatni posrednici.
Ovdje je, čini se, sve jednostavno. Iznajmljujem stan na mjesec dana, izdajem svaki dan. Ali u stvarnosti, postoje mnoge zamke koje će svesti vašu dobit na nulu.
Primjerice, ako ne upozorite vlasnike da ćete im iznajmljivati nekretninu na dnevnoj bazi, možete dobiti tužbu koja će donijeti gubitke.
Radite što poštenije s vlasnicima nekretnina i tada vas nevolje neće pogoditi.
Mnogi ljudi vjeruju da bi stanovanje trebalo biti smješteno na obećavajućim lokacijama u blizini metroa ili glavnih prometnih čvorišta, ali zapravo bi se trebalo nalaziti unutar 20-30 minuta hoda od vašeg doma. Ako stalno kasnite na sastanak s klijentom, najvjerojatnije vam se više neće javiti. Uzmite ovu točku u obzir.
Bolje je tražiti nekretnine u svom području, a prometne veze ovdje nisu važne. Ljudi su spremni dati novac, čak i ako se kuća nalazi na samoj periferiji grada.
Pri kupnji stana obratite pozornost na to može li se preuređivati kako bi se povećao broj stanara. Na primjer, ako soba ima dva prozora i oni se nalaze daleko jedan od drugog, moguće ju je podijeliti na pola i napraviti dva ulaza.
Tako ćete povećati svoj profit iznajmljivanjem stambenih prostora dvjema različitim osobama odjednom. Vjerujte mi, bit će klijenata. To mogu biti poslovni putnici ili tvrtke od nekoliko ljudi.
Ova metoda je idealna za mjesečni najam stanova.
Kada pokrećete svoj mali posao dnevnog najma stanova, nemojte juriti za svim svojim klijentima odjednom. Pokušajte saznati svrhu iznajmljivanja stana. To će pomoći u izbjegavanju mnogih problema. Na primjer, vrlo često mladi pokušavaju iznajmiti stanove za bučne zabave.
Sav profit od takvog događaja ići će za čišćenje i manje popravke. Pogađate, može izazvati ozbiljnu štetu. Ako je stan u podzakupu, lako ga možete izgubiti, plus sve plaćate iz svog džepa.
U stanu nije dozvoljeno pušenje, to je opće pravilo za sve iznajmljivače. Napravite papirnate natpise i zalijepite ih po stanu. Upozorite one koji dolaze o tome unaprijed.
Telefonske brojeve za hitne slučajeve za svoj grad također treba napisati na poseban papir i zalijepiti na zid u hodniku ili kuhinji. Ovo također uključuje lozinku za pristup Internetu.
Ugovori su svugdje standardni i mogu se jednostavno preuzeti na internetu. Obavezno napravite popis imovine u stanu. Nakon isteka najma sve bi trebalo biti na svom mjestu. Stvari se moraju pospremiti i suđe oprati.
Uvijek uzmite depozit u iznosu jednog dana boravka. Na primjer, ako gosti izgube ključeve, potrebno im je uskratiti iznos za izradu duplikata.
Zavjet motivira ljude da slijede vaša pravila.
Kupnja namještaja, posteljine i čišćenje
Ne stavljajte skupe stvari ili opremu u stan. Sve bi trebalo biti moderno i jeftino. Krevet, TV, pa čak i vodoinstalaterski elementi mogu se kupiti rabljeni. Vjerujte mi, ljude koji trebaju provesti noć apsolutno nije briga, glavna stvar je čistoća.
Posao dnevnog najma apartmana podrazumijeva ozbiljno čišćenje. Možete to učiniti sami ili kontaktirati posebnu tvrtku za čišćenje. Posteljina mora biti čista i zapečaćena u celofan, kao u vlaku. Svaka praonica rublja pruža ove usluge.
Nekretnine nikada neće izgubiti vrijednost. Da, bit će pada cijena, tržište će malo popustiti, ali tako je uvijek bilo. Stanovanje je armiranobetonska investicija, doslovno i figurativno. Uvijek je isplativo i prilagođava se cijeni novca.
Na primjer, dogodila se inflacija i stanovi su nakon preračunavanja poskupjeli za novi postotak. Jedini nedostatak stambenih nekretnina je njihova cijena. Potrebna su ozbiljna ulaganja. Osim toga, marža nije tako visoka kao u drugim poslovima ili ulaganjima.
Izuzetak su poslovne nekretnine, koje se mogu isplatiti za dvije godine. Ali ovdje odlučujuću ulogu igra mjesto ili sami objekti:
- skladišta;
- uredi;
- shopping područja;
- prostori autoservisa i sl.
Stambena nekretnina se mnogo dulje isplati, ali osigurava stabilan prihod i prilagođava se općem tržištu, uzimajući u obzir sve fluktuacije u novčanim tokovima.
Kako izgraditi posao iznajmljivanja stanova? Tražimo klijente
Zaključujući naš kratki pregled improviziranog poslovnog plana za iznajmljivanje stanova, želio bih napomenuti da svi uvjeti za klijenta moraju biti transparentni i unaprijed raspravljeni. To će pomoći u izbjegavanju nevolja u budućnosti.
Video - dnevni najam stanova od učenika Natashe Zakheim:
U kategoriju "posao od nule" može se sa sigurnošću uvrstiti djelatnost iznajmljivanja stanova za dnevni najam. Pritom ne možete imati stanove, ali i zarađivati na kratkoročnim najmovima. Sve što trebate učiniti je pronaći stan čiji su ga vlasnici spremni dati u podnajam. Podnajam je oblik ugovora kojim se, takoreći, ustupa pravo iznajmljivanja stana.
Takav se posao može činiti jasnim i lakim za organizirati. Ali nije sve tako glatko i mirno. Postoji mnogo stanova za dnevni najam, ali ne donose svi dobar novac, a neki ne opravdavaju ulaganje u njih.
Dobro je ako imanje već ima par ili tri apartmana. Čak i ako su jednosobni stanovi (najpopularniji na tržištu), tada će profitabilnost biti veća. Ako nema takve imovine, morat ćete iznajmiti stan na duže vrijeme i iznajmiti ga na dnevnoj ili satnoj osnovi.
Cijela poteškoća u organiziranju posla svodi se na pronalaženje odgovarajućeg stambenog prostora. Mnogi vlasnici, kada čuju riječ "dnevni najam", odmah asociraju na pijanstvo, prostituciju i druge negativne stvari. I nikakvo uvjeravanje neće promijeniti njihovo mišljenje. Iako zapravo takvi stanovi rijetko trebaju naknadne popravke, za razliku od stanova u dugoročnom najmu.
Podstanarima se ne isplati držati stanove u lošem stanju, jer jednostavno neće imati klijenata. Nakon svakog useljenja apartman se temeljito čisti. Isto se ne može reći za dugoročni najam: u 90% slučajeva stanari (a mnogi od njih su mladi) ne prate stanje stana. A ništa manje se tulumari i pije u takvim stanovima.
“Da biste sklopili ugovor o podnajmu stana koji vam se sviđa, morate malo slagati vlasnike. Kažem da imam dogovore s nekim tvrtkama za smještaj ljudi koji dolaze na službeni put. I u ovom slučaju, stanovnici će se često mijenjati. Ako pristajete na ove uvjete, onda ću vam platiti malo više za stanarinu. Vlasnici su u početku zabrinuti, ali kad vide da je s njihovim stanom sve u redu, smire se. I više im nije stalo do mišljenja susjeda i predsjednika HOA", kaže korisnik "Rasklad" na forumu nasutki.borda.ru.
Najbolje je tražiti stanove bliže centru grada. Ovdje je puno lakše pronaći klijente. I troškovi oglašavanja su puno niži. Također je vrijedno iznajmljivati stanove što bliže jedan drugom - to će smanjiti troškove prijevoza. Ako se jedan stan nalazi 15 km od drugog, tada će troškovi prijevoza biti puno veći.
Legalizacija djelatnosti
Posebnost poslovanja dnevnog najma stanova je što ga država teško kontrolira. Dakle, znatan dio gospodarstvenika radi bez registracije djelatnosti i ne plaća poreze. U nekim slučajevima to je opravdano, pogotovo kada je riječ o 1 do 3 stana u najmu, a prihodi od djelatnosti nisu toliki da ima smisla legalizirati posao.
S rastom prometa organizacije, kada organizator više nema jedan ili dva stana, već najmanje 5-6, bolje je registrirati samostalnog poduzetnika ili LLC. Nakon što se tvrtka registrira, bit će lakše pronaći nove stanove (vlasnici kuća više vjeruju organizacijama nego običnim pojedincima). Rad će postati mirniji, jer nitko nije ukinuo kazne za nezakonite poslovne aktivnosti. Uvijek će se naći zavidnih ljudi, pa tako i predsjednici udruga vlasnika, koji to mogu prijaviti policiji ili tužiteljstvu. I u ovom slučaju uvijek ćete imati dokumente. Sve će biti u skladu sa zakonom..
Takav obrt se najčešće registrira kao obično samostalno poduzetništvo. Da biste registrirali tvrtku u poreznoj upravi, morate predočiti zahtjev, fotokopiju putovnice i identifikacijskog broja poreznog obveznika te potvrdu o plaćanju državne pristojbe. U zahtjevu za registraciju morate navesti OKVED kodove: 55.23.5 „Djelatnosti drugih mjesta za privremeni boravak” i 70.20.1 „Iznajmljivanje vlastite stambene nekretnine” (može se navesti nekoliko kodova). U roku od 5 radnih dana nakon podnošenja dokumenata možete dobiti potvrdu o registraciji samostalnih poduzetnika. A vi ste zakonski predstavnik tvrtke.
Zasebno je vrijedno spomenuti izbor sustava oporezivanja. Sva tri dobro poznata posebna režima prikladna su za takve aktivnosti: patent (sustav oporezivanja patenta), UTII (imputacija) i pojednostavljeni porezni sustav (pojednostavljeni). Najprofitabilnija opcija je patent. Plaćate fiksnu naknadu (oko 10 tisuća rubalja) i mirno radite cijelu godinu. Ne morate dostavljati izvješća, voditi račune itd. Ali patentni sustav nije prihvaćen u svim regijama, što znači da ćete morati birati između UTII (može se koristiti do 500 kvadratnih metara) ili pojednostavljenog poreznog sustava. Ovi posebni načini također su korisni (iako su nešto skuplji), ali ćete morati voditi račune i podnositi izvješća prema rasporedu.
Također vrijedi uzeti u obzir činjenicu da ćete nakon registracije obrta morati platiti porez na dohodak vlasnika stanova koji iznosi 13% cijene najma. Kako se ne biste uvrijedili, o ovom pitanju treba razgovarati s vlasnicima kuće u fazi sklapanja ugovora o podzakupu. Tih istih 13% s pravom treba odbiti od cijene najma stana.
Zapošljavanje zaposlenika
Ako govorimo o izgradnji biznisa, a ne o radu „radi rada“, onda treba riješiti pitanje najamnih radnika. Ako imate 2-3 apartmana na raspolaganju, onda se možete sami nekako snaći. A ako radite s 5 ili više stanova, nema šanse da to možete riješiti sami.
Zamislite sliku: našli ste klijenta, pokazat ćete mu stan. Dok pregovarate, primite poziv od drugog klijenta - ometeni ste razgovorom. U ovo vrijeme treci klijent iseljava iz stana za kojeg vec postoji drugi klijent, a vi hitno morate srediti stvari u stanu, itd, itd. A takvih malih, užurbanih zna biti desetak ili dva. zadataka dnevno. Vrtjet će vam se u glavi, što će utjecati na kvalitetu rada i broj klijenata. Stoga, kako se broj narudžbi povećava, razmislite o angažiranju sobarice za čišćenje apartmana i voditelja službe za korisnike. Čistačici se može platiti samo postotak obavljenog posla, a da se ne prijavi državi (da ne plaća doprinose za osiguranje). Voditelj dobiva plaću i mali postotak za motivaciju. Neka radi s klijentima, odgovara na pozive, održava sastanke, provjerava stanje apartmana nakon gostiju itd.
U tom slučaju imate puno vremena koje možete potrošiti na traženje novih stanova, rješavanje računovodstvenih i pravnih pitanja, reklamne usluge i nadzor nad radom osoblja. Bit će vremena za vaš osobni život, a posao će vam donijeti zadovoljstvo.
Kako reklamirati uslugu
Pronalaženje klijenata jedan je od prvih zadataka u čije rješavanje trebate uložiti sve svoje snage. Ako nema klijenata, neće biti ni prihoda, a obveza plaćanja najamnine neće nestati. Sljedeće opcije pomoći će vam da stvorite bazu klijenata:
- Postavljanje oglasa u novinama. Stara i provjerena metoda, iako je dolaskom interneta sve manje relevantna. Ali to ne znači da trebamo potpuno napustiti medije. Mnogi poslovni putnici po dolasku u nepoznati grad kupuju novine i tamo pronalaze stanove.
- Postavljanje letaka na mjestima popularnim među turistima i posjetiteljima. To su izlazi metroa, autobusna i tramvajska stajališta, autobusni i željeznički kolodvori te središnje gradske ulice.
- Objavljivanje informacija na oglasnim pločama na internetu: Avito, Slando, gradski portali itd. Ne zaboravite na sastavljanje kompetentnog opisa, s obiljem visokokvalitetnih fotografija.
- Isprobajte jedinstvene metode oglašavanja, poput pisanja znakova na pločniku. Sve što trebate je šablona i limenka boje u spreju.
- Možete se dogovoriti o suradnji s lokalnim taksistima, budući da posjetitelji često unajmljuju taksi u zračnoj luci i traže od vozača da im kaže gdje mogu unajmiti jeftin smještaj.
Zamke u svakodnevnom poslovanju
Pronalazak stana, legalizacija obrta i rješavanje problema sa podstanarima nisu svi problemi koji čekaju poduzetnika na ovim prostorima. Jedan od glavnih problema je nedostatak klijenata. Da bi posao donosio prihod, svaki stan mora biti najmanje 70% popunjen. Odnosno od 30 dana iznajmljuje se 21 dan.
Potražnja za stanovima može biti niska ne samo zbog velike konkurencije, već i jednostavno zbog sezonskog pada. Ljeti u središnjem dijelu Rusije potražnja za dnevnim iznajmljivanjem stanova naglo pada. Ljudi idu na odmor, sve je manje poslovnih putovanja. Iz tog razloga ne biste trebali otvarati tvrtku za ljetnu sezonu. Neki iskusni poduzetnici u ovom poslu odriču se dijela svojih stanova za najam izvan sezone kako bi smanjili fiksne troškove.
U isto vrijeme, za turističke gradove (Soči, Gelendžik, Anapa itd.) ljeto je samo sezona. A u jesen i zimi takav posao miruje.
Vrijedno je posebno spomenuti hipoteke i kupnju stanova na kredit. Na forumima možete pročitati ideje sljedećeg sadržaja: „možete kupiti nekoliko stanova uz hipoteku i iznajmljivati ih za dnevni najam. To je bolje nego plaćati stanodavcu." Ideja izgleda primamljivo, ali nije izvediva iz više razloga:
- Da biste dobili hipoteku čak i za jedan stan, morat ćete jako voljeti banku. Od vas će tražiti potvrdu o prihodu, pogledati vašu kreditnu povijest, tražiti od vas da pronađete jamce itd. Vaš službeni prihod ne doseže 30 - 50 tisuća rubalja. mjesečno i banka vas odbije. Ako želite registrirati dva stana, tada će vam već trebati prihod od 80 tisuća rubalja. A ako imate toliki prihod, zašto će vam onda hipoteka i dnevnica.
- S gledišta ulaganja, ova opcija izgleda izuzetno neprofitabilna. Povrat investicije će biti oko 8-10 godina, što je nezamislivo za normalan posao koji radi.
Koliko možete zaraditi? Kratak poslovni plan
Dugoročni najam jednosobnog stana u Moskvi koštat će 25 – 30 tisuća rubalja. na mjesec. Ovo treba uzeti u obzir troškove čišćenja, oglašavanja i amortizacije (zamjena pokvarene opreme i namještaja) - oko 5 tisuća rubalja. po stanu mjesečno. Takve stanove dnevno možete iznajmiti u prosjeku za 2 – 2,5 tisuća rubalja.
Otprilike bi slika tijekom sezone trebala izgledati ovako:
Dobit od iznajmljivanja šest stanova bit će oko 120.000 rubalja. na mjesec.
Da biste odredili povrat ulaganja, trebali biste razmotriti početno ulaganje u posao. Svaki će stan morati dovesti do potrebne udobnosti - izvršiti popravke, kupiti namještaj i uređaje. Za svaki stan morate staviti najmanje 100.000 rubalja. Stoga će šest stanova zahtijevati ulaganje od 600.000 rubalja.
Stoga će povrat ulaganja prema gore navedenim izračunima biti od 6 mjeseci. Ali također je potrebno uzeti u obzir činjenicu da će u prvim mjesecima biti malo klijenata. Morat ćete raditi više od mjesec dana prije nego što razvijete stalnu bazu klijenata i usmena predaja počne djelovati. Stoga se rok povrata ulaganja može sigurno pomnožiti s dva.
