Аренда коммерческой недвижимости – все секреты. Сдача офисных помещений в аренду как бизнес

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела маркетинга компании New Life Group

Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга в компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович.

Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?

Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.

- Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?

Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.

- Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних .

Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.

В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.

Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.

- Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?

Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.

-Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?

Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.

• 1 Сколько можно заработать на аренде
• 2 С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду
  • 2.1 Легализуем бизнес
  • 2.2 Выбираем нужные коды ОКВЭД
• 3 Готовим квартиру к аренде
  • 3.1 Где купить квартиру для сдачи в аренду
• 4 Как соотнести доходы и расходы
• 5 Защищаем себя от рисков
• 6 Советы по успешному ведению бизнеса

Планируете сдавать квартиру в аренду, но не знаете, с чего начать? Или вы ищете способ заработать на аренде недвижимости и продумываете возможные стратегии, но ничего не привлекает? Боитесь, что не будет постоянного дохода?

Сдавать квартиру или другое жильё в аренду выгодно, поскольку это дает стабильный доход. Если же недвижимость продать, то прибыль будет разовой. Поэтому предлагаем обратить внимание на этот способ получения дополнительного дохода. Мы подробно расскажем о сдаче квартиры в аренду, на что в первую очередь нужно обратить внимание, и как превратить эту идею в стабильный бизнес.

Сколько можно заработать на аренде

Доходы при сдаче квартиры в аренду в регионах будут отличаться. В Москве и Санкт-Петербурге можно получить от 20 до 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру в спальном районе. В городах-миллионниках и околомиллионниках можно получить порядка 15 тысяч рублей за однушку в центре и 10-12 за квартиру в спальном районе. В областных центрах с населением около 500 тысяч человек - 8 тысяч рублей за квартиру в хорошем состоянии.

В небольшом городе за 5 лет можно заработать на аренде квартиры около 480 тысяч рублей, в крупных городах - порядка 900 тысяч рублей, в Москве и Санкт-Петербурге 1,5 миллиона рублей.

Если квартира находится в престижном районе, и в ней современный ремонт, то её аренда стоит дороже. Так, аренда двухкомнатной квартиры в Тверском районе Москвы стоит 140 тысяч рублей месяц, а в районе Митино — 40 тысяч рублей. В обоих случаях ближайшая станция метро находится на расстоянии 700 метров.

Двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры реже пользуются спросом, но их тоже можно сдать. Если, например, трёшка расположена рядом с университетом, то можно сдавать её студентам. Так вы найдете постоянных жильцов и будете получать регулярный доход.

Жить на деньги, получаемые за аренду квартиры, вполне реально. Для покрытия основных нужд одному человеку в месяц требуется в среднем 20 тысяч рублей. Этого хватит на оплату коммунальных услуг своей квартиры, покупки продуктов. Чтобы приобретать одежду, новую бытовую технику и отдыхать, доход должен быть больше. В Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках минимальная сумма будет выше.

Чтобы покрывать расходы одного человека, нужно сдавать:

• 1 квартиру в Москве;
• 2 квартиры в Питере;
• 2-3 квартиры в городах-миллионниках;
• 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.

Эта схема будет действовать, если попались порядочные жильцы, и квартира не будет пустовать. Это может занять несколько лет. Разберем подробно, как правильно организовать бизнес на аренде квартир.

С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду

Как заработать на аренде жилья? В первую очередь разберёмся, что можно сдавать в аренду:

• комнату в квартире;
• квартиру;

Если у вас есть недвижимость, которая досталась в наследство, то вы можете начать её сдавать. Если свободной квартиры нет, то можно приобрести её на свои накопления, либо взять потребительский кредит или ипотеку.

Потребительский кредит - займ, предоставляемый гражданам, для приобретения различных предметов или крупных вещей: мобильного телефона, бытовой техники, мебели, автомобили, жилья.

Ипотечный кредит - целевой кредит на жильё, выдаваемый под залог приобретаемой недвижимости. Можно заложить и уже имеющуюся недвижимость. Ипотека в несколько раз превышает сумму потребительского кредита. Если заёмщик не может выплатить долг, то банк становится обладателем заложенного имущества.

Не можете взять ипотеку, но хотите приумножить свои накопления за счёт вложений в недвижимость? Предлагаем ознакомиться с такой стратегией, как . С одной квартиры вы можете получать в несколько раз больше той суммы, которую отдаёте за её аренду.

Легализуем бизнес

Квартира у вас есть, осталось только начать сдавать ее. Вам следует учитывать, что придется платить налог за аренду квартиры. Если же вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации - 5-30% за каждый месяц просрочки.

Есть несколько способов оформить уплату налогов:

Первый - заключить договор как физическое лицо . В этом случае вы будете платить 13% с полученного дохода.

Второй - зарегистрировать ИП:

1. По упрощенной системе налог составит 6%. До 30 апреля каждого года вам нужно будет подать декларацию о доходах, уплачивать налог - каждый квартал.
2. Получить патент . Он покупается на календарный год. Его стоимость не является фиксированной, она рассчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода. При этом окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.

Например, в Москве патент на однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров стоит 12 600 рублей. Налог также будет 6%. В этом случае налог оплачивается заранее. В течение 90 календарных дней необходимо оплатить 1/3 суммы с момента покупки патента, до конца срока действия патента - оставшиеся 2/3.

В основном заработок на аренде квартир легализуют в Москве и Санкт-Петербурге. Если вы живёте в другом городе и считаете, что подавать информацию в налоговую это лишняя трата времени, не лишним будет перестраховаться. Сообщить “куда следует” могут завистливые соседи или даже друзья или родственники. Когда ваши доходы легализованы, вам не стоит беспокоиться по этому поводу.

Выбираем нужные коды ОКВЭД

При регистрации ИП вам нужно указать коды ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности). Вам подойдут следующие коды:

• 68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;
• 68.20.1 - Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом;
• 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
• 70.20.1 - Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Узнайте, как еще можно получать доход от недвижимости .

Готовим квартиру к аренде

Чаще всего квартиры сдаются с мебелью. В некоторых есть полный комплект, необходимый для комфортной жизни, в некоторых минимальный набор. Реже сдаются пустые квартиры, но и они пользуются спросом.

Разберёмся, что должно быть в квартире, чтобы вы могли сдавать её.

Желательна свежая отделка. Если у вас сейчас нет такой возможности, то убедитесь, что она в хорошем состоянии. Если вы делаете ремонт, то возьмите материалы с запасом. Обои местами могут потерять свой внешний вид и даже отклеиться, а плитка отколоться. В подобных случаях вы сможете быстро устранить образовавшиеся дефекты.

Межкомнатные двери можно поставить как дешевые, так и дорогие. В первом случае их замена не потребует много денег, а во втором - сложно будет повредить. Входную дверь лучше поставить дорогую, она дольше прослужит.

Сантехнику установите иностранную, предпочтительнее финских брендов. У них есть бюджетные варианты, которые долго прослужат.

Из бытовой техники в квартире как минимум должны быть:

1. Холодильник;
2. Кухонная плита;
3. Стиральная машинка.

С таким набором уже можно искать жильцов. Вы их найдёте быстрее, если в квартире еще будут:

1. Микроволновая печь;
2. Утюг и гладильная доска;
3. Электрический чайник;
4. Телевизор;
5. Wi-Fi роутер;
6. Фен.

Интернет является неотъемлемой частью жизни. Вы можете провести в квартиру, которую будете сдавать, интернет и телевидение или только интернет и установить Wi-Fi роутер. Провода лучше сразу спрятать. Выберите тариф с максимальной скоростью. Если у жильцов будет несколько компьютеров и телефонов, то скорость не будет так сильно падать. Новым жильцам не нужно будет думать, какой интернет проводить, а в вашу квартиру не будут постоянно заводить новые провода.

Из мебели в квартире должны быть:

1. Раскладной диван или двуспальная кровать . Если площадь большая, то лучше поставить кровать. Если квартира маленькая, то диван подойдет как нельзя кстати.
2. Вместительный шкаф .
3. Письменный стол и стул .
4. Настенные полки для мелочей.
5. Кухонный гарнитур, стол и стулья .
6. Прикроватные тумбочки . Необязательный элемент, но он создаёт уют.
7. Комод . Тоже необязательный элемент, особенно если шкаф большой.

Если у вас нет возможности сделать в квартире ремонт и купить новую мебель, сдавайте квартиру в том состоянии и с той мебелью, которая есть. Главное, чтобы она была в хорошем состоянии, и ей можно было пользоваться.

Где купить квартиру для сдачи в аренду

Покупаете квартиру, чтобы сдавать её? В первую очередь обратите внимание на район и изучите рынок «арендаторов». Так у вас будет постоянный поток жильцов, и квартира не будет пустовать.

Например, в Москве люди предпочитают снимать квартиры на востоке, юго-востоке и юге города. Эксперты объясняют это тем, что там недорогая аренда по сравнению с другими районами столицы.

«Такой невысокий рейтинг районы занимают, в первую очередь, из-за сложной транспортной доступности и потому что строились, да и строятся, на территориях, «отвоеванных» у промзон», — пояснила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Источник

Не обязательно иметь несколько квартир, чтобы поставить заработок на аренде на поток. Если у вас есть загородный дом, сдавайте его. Есть несколько способов получать стабильную прибыль: узнайте, как составить бизнес-план доходного дома .

Как соотнести доходы и расходы

Если вы взяли квартиру в ипотеку, то сумма аренды должна быть такой, чтобы покрывать ежемесячный платеж и коммунальные услуги. В противном случае этот бизнес будет работать в минус. Если вы сомневаетесь, что этот способ заработка вам подходит, предлагаем ознакомиться с другими идеями получения дохода на недвижимости .

Защищаем себя от рисков

Любой бизнес связан с рисками, в том числе и бизнес на аренде квартир. Чтобы обезопасить себя от них, нужно знать их в лицо.

«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель», — отмечает Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Источник

Обязательно составьте шаблон договора об аренде. Он позволит избежать многих острых моментов. Укажите залоговую сумму, и в каких случаях она возвращается арендаторам. Если вас за 2 или 3 месяца предупредили, что будут съезжать, долгов за постояльцами нет, а в квартире мебель и техника остались в хорошем состоянии, вы можете вернуть эти деньги.

В нем укажите стоимость, срок оплаты, всю обстановку в квартире и штрафы за порчу имущества. Жильцы будут аккуратны во время проживания, а вам не придётся гадать, в каком состоянии находится квартира, если в этом месяце не смогли проверить её. Эксперты рекомендуют получше узнать людей, прежде чем сдавать им жильё и составить договор.

Для лучшей наглядности мы свели все риски и советы по их снижению в таблицу:

«Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч»,- отметил владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

Источник

Мы подробно разобрали, как сдавать квартиру в аренду, с какими подводными камнями можно столкнуться и на что нужно обратить внимание. Дадим вам еще несколько советов:

1. Учитывайте расположение и запросы арендаторов. Жильё находится далеко от остановки, а рядом детский сад и школа? Укажите в объявлении, что сдадите жильё семейной паре с детьми. Квартира долго пустовать не будет.
2. Трёхкомнатные квартиры сдавать сложнее всего. Если она долго у вас простаивает, сделайте в ней ремонт и сдавайте её по комнатам. Молодые люди не всегда могут позволить себе арендовать однушку, а комната может оказаться им по карману.
3. Не затягивайте ремонт перед сдачей квартиры в аренду. Каждый месяц простоя для вас - это потерянные деньги.

Хотите обеспечить себе безбедную старость? Купите квартиру, например, в Берлине и также сдавайте её. В Германии не принято иметь собственное жильё, порядка 80% немцев живут на съёмных квартирах.

Есть помещение. Какой бизнес открыть? Большинство предприятий, вне зависимости от их размера, требуют определенных помещений для оказаний своих услуг или производства продукции. Для ведения бизнеса подходит любое помещение в хорошем состоянии – будь то гараж, ангар, подвальное помещение, загородный дом, квартира или что-то другое. В этой статье подробнее рассматривается ведение бизнеса по сдаче в аренду квартир и подвальных помещений.

Для того чтобы начать свое дело потребуется приобрести квартиру или подвал, что уже станет довольно крупным капиталовложением. Не стоит забывать о том, что покупка недвижимого имущества это один из лучших видов инвестиционных инструментов и именно поэтому стоимость уже готовых квартир довольно высока. Оптимальным вариантов для приобретения станет недвижимость на начальном этапе строительства. В этот момент недвижимое имущество сэкономит от 20 до 40% стоимости в последствие.

Покупка и оформление недвижимости

Конечно же, наиболее популярным вариантом для открытия офиса остаются деловые центры, чья инфраструктура полностью направлена на оптимизацию рабочего процесса. Однако стоимость помещений в таких центрах довольно высока и такие приобретения не могут себе позволить многие компании среднего и малого бизнеса.

Вторым по популярности вариантом является аренда помещений на первых этажах жилых зданий и, так называемый, street-retail (помещения на первых этажах с отдельным входом и собственными витринами). Так же высоким спросом пользуются бывшие хозяйственные помещения. Очень часто можно встретить различный бизнес в подвальном помещении. Зачастую это продуктовые магазины, кафе и рестораны, салоны красоты и мелкие магазины бытовой техники.

При рассмотрении варианта открытия бизнеса на аренде помещений следует ознакомиться со спросом и предложениями рынка аренды и продажи недвижимости, инфраструктурой района, в котором находит планируемая покупка и коэффициент «проходимости» (прим. коэффициент показывает значение, основанное на количестве человек посещающих прилегающую территорию за определенный отрезок времени).

Покупка недвижимости связана с манипулированием крупными суммами денег и на такие операции часто охотятся мошенники.

Покупать недвижимое имущество надо либо у проверенного человека (родственники, друзья или коллеги), либо в агентствах (самый невыгодный вариант), либо при участии риэлтора (в этом случае придется оплатить его услуги в размере определенного процента от суммы покупки). Чтобы обезопасить себя при покупке следует внимательно читать все документы и хорошо ознакомиться с самим продавцом. Безопасность в таком бизнесе должна стоять на первом месте. После покупки недвижимости следует оформить ее для того, чтобы можно было сдавать в аренду на коммерческой основе.

Заключительным этапом подготовки станет ремонт помещения. Богатого наполнения не требуется, так как многие компании производят редизайн помещения по своему вкусу. Следует учитывать, что превращение обычной квартиры на первом этаже в помещение класса street-retail потребует документального подтверждения, так как установка уличной двери или крупных витрин повлияет на целостность здания.

Сдача помещения в аренду

Для центральной части города подойдет практически любое помещение категории street-retail. Такие помещения с удовольствием арендуют различные магазины или рестораны. В спальных районах квартиры на первых этажах нет устоявшегося списка компаний-арендаторов, именно поэтому спрос здесь хоть и ниже центральных районов, но остается на приличном уровне.

Реклама испокон веков являлась двигателем бизнеса. Для поиска клиентов на свое недвижимое имущество одним из лучших способов станет активная реклама. Размещение объявлений на интернет ресурсах или в газетах, оформление рекламной вывески на здании, в котором находится помещение или подача информации о своих услугах в целевые агентства (правда в этом случае существует шанс того, что придется делиться процентом дохода).

Величина дохода с аренды зависит от помещения и его расположения. К примеру с небольшой двухкомнатной квартиры в центре Москвы можно получить от 100 000 рублей в месяц. По статистике большинство квартир, сдаваемых в аренду, окупаются в срок около восьми лет. При покупке квартиры в кредит ежемесячные выплаты составят практически аналогичную сумму доходу, что позволит получить квартиру в собственность практически без затрат.

Посуточная аренда

Сдача квартир посуточно как бизнес возникла не так давно. Основное отличие от обычной аренды – более частая смена клиентов, что в итоге потребует более широкой активности в плане рекламы. Изначально посуточная сдача не рассматривалась как вид бизнеса и была исключительно способом периодического заработка.

Сейчас сдача собственного жилищного фонда в аренду один из самых простых способ получить финансовые средства коммерческим способом без особых усилий. Длительная аренда дает постоянство дохода, однако в этом случае теряется уровень доходности. Посуточная сдача даст хорошую ежедневную прибыль, однако возникает множество забот с постоянным поиском клиентов и в большем количестве затрачиваемого времени на оформление краткосрочной аренды.

Вторым по популярности способом извлечения прибыли из бизнеса, основанного на аренде помещений – целенаправленная покупка недвижимости, для последующей сдачи в аренду. Процесс покупки, оформления и поиска клиентов практически идентичен приобретению помещений для ведения коммерческой деятельности с другими предпринимателями и компаниями. Однако в этом случае потребуется квартира в благополучном районе, с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от общественного транспорта. Все это положительно повлияет на величину извлекаемой прибыли.

Замыкает тройку способов создания бизнеса на аренде так называемая субаренда. По сути, предприниматель станет посредников между двумя звеньями – арендодателем и клиентами. Такой способ подойдет для тех, кто не имеет достаточно средств для покупки недвижимого имущества и не имеет своего. Суть процесса заключается в оформлении жилья в долгосрочную аренду и последующей пересдачей посуточно. Таким способом возможно «отбить» арендные платежи за первые десять дней. Доход за оставшиеся двадцать дней станет чистой прибылью предпринимателя.

Организация процесса

Помимо наличия недвижимого имущества потребуется учесть несколько аспектов. Во-первых, любая коммерческая деятельность требует обязательной регистрации в налоговых органах Российской Федерации. При оформлении предприятия подойдут два вида правовых форм – индивидуальное предпринимательство и общество с ограниченной ответственностью.

Во-вторых, документальное оформление недвижимости для возможности ведения коммерческой деятельности. В том случае, если речь идет о субаренде, то следует нотариально заверить все договора с владельцем квартиры и учесть все моменты – стоимость, сроки, возможность пересдачи и прочее. Любую передачу денежных средств лучше производить в присутствии нотариуса.

Третье – обустройство жилой площади (мелкий ремонт, покупка расходников, мебели и прочее) и старт рекламной компании. Рекламу следует максимизировать – ведение активной работы с газетами, интернет ресурсами и третьими лицами. Под третьими лицами можно понимать различные юридические и физические лица, при помощи которых распространяется информация об услугах (к примеру: размещение визиток и буклетов на вокзалах или транспортных агентствах).

Бизнес на сдаче квартир посуточно довольно тяжелое занятие в плане затрачиваемого времени.

Большое количество клиентов потребует большого внимания и осторожности. Для того, чтобы не ошибиться и не пропустить сроки оплат следует подписывать договор с каждым новым клиентом. Передача ключей от арендуемой недвижимости осуществляется после подписания. По завершении сроков договора следует провести осмотр квартиры на наличие поломок или хищения имущества.

Любое предприятие создается для того, чтобы приносить прибыль своему владельцу. А более высокий уровень доходности будет доступен только в том случае, если предприниматель заинтересован в его развитии и модернизации. Увеличить прибыль можно двумя способами – обновление жилищного фонда (закупка современной бытовой техники, ремонт, улучшение инфраструктуры квартиры и прочее) и покупка дополнительной недвижимости. В первом способе рост благоустройства вызовет рост стоимости аренды, однако количество клиентов может сократиться из-за высокой стоимости. Второй способ гарантированно даст рост прибыли, но и работы так же прибавит.

Наработка клиентской базы

Лучший клиент – постоянный клиент. Бизнес на аренде квартир как никакой другой подтверждает это правило. Постоянство клиентской базы позволит сократить затрачиваемое время на оформление аренды и сроки простоя.

Первое, чему нужно уделить внимание при подборе клиентов – состояние предлагаемого помещения. В том случае, если заявленные характеристики не будут соответствовать реальности предприниматель, скорее всего, потеряет клиента.

Ни в коем случае нельзя терять коммуникационные возможности. Посуточная аренда квартир как бизнес довольно динамична и следует предоставить клиентам возможность связаться практически в любой момент. Своевременность предоставления информации и возможность заблаговременно забронировать помещения сыграет положительную роль в росте репутации бизнеса.

В том случае, если бизнес не ограничивается одной или парой квартир, имеет смысл оформить клиентскую программу.

Различные акции, такие как бесплатный трансфер, 2+1 или периоды скидок дадут рост клиентов, а так же увеличит объем постоянных арендаторов.

Краткосрочная аренда популярна среди тех, кто прибывает в город на малые сроки. Из этого можно сделать вывод, что клиент может быть плохо знаком с городом. Это очередной плюс для предпринимателя. Выпуск собственной продукции, на которой указаны логотип, контактные данные и прайс-лист станут хорошим шагом в наработке клиентской базы. Все это можно совместить с необходимыми вещами в незнакомом городе – печать информации на картах городского транспорта, календарях и прочем.

Инструкция

Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже крупные . Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего .
Что касается сохранности помещения в изначальном виде - это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.
Из этого следует, что оформляя с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.
И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем, в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.

Видео по теме

Источники:

• как сдать в аренду офисы

Чтобы сдать в аренду любые свободные площади , будь то жилые или коммерческие, можно обратиться в агентство недвижимости или найти арендатора самостоятельно. Во втором случае эффективно размещать информацию в печатных СМИ и интернете на тех ресурсах, которые посещают потенциальные арендаторы из местности, где находится недвижимость.

Вам понадобится

• - документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость;
• - компьютер с доступом в интернет;
• - деньги для оплаты услуг риэлторов и/или размещения объявлений на платных ресурсах;
• - телефон и E-mail для связи.

Инструкция

Даже если вы не хотите прибегать к помощи риэлторов, не будет лишним посетить несколько агентств и проконсультироваться относительно цены аренды ваших и влияющих на нее факторов. Возможно, не будет лишним предпринять те или иные меры, дающие основание запросить больше. Например, подключить дополнительные телефонные линии, провести проводной интернет и др. в зависимости от ситуации и характера площади .

Если вы предпочитаете поручить заботы по поиску арендаторов и первичные контакты с ними посредникам, дотошно расспросите об условиях сотрудничества: цена, порядок оплаты услуг агентства (в идеале - после въезда , в остальных случаях следует подумать), и др.

При самостоятельном поиске подготовьте тексты объявлений различной длины. Ваша задача - в минимальном объеме текста вместить как можно больше существенной информации, дающей полное представление о сдаваемых площадях. Часто ее решению способствуют общепринятые понятные сокращения.

Отдельный вопрос - контакты. Сберечь нервы и застраховать себя от неурочных звонков поможет отдельная сим- . Вы можете вставлять ее в телефон только в то время, когда вам удобно принимать звонки, а для прочих (которые обязательно будут) автоответчик.
Удобна эта функция и после площадей. Вам будет достаточно отключить телефон, записав на автоответчике, что сдана.
Полезным будет также отдельный электронный адрес для переписки с арендаторами.

По мере поступления звонков от арендаторов договаривайтесь с ними о просмотрах и сроках аренды. Будьте готовы сопровождать их при осмотре ваших площадей и отвечать на различные вопросы, включая неудобные.
Попробуйте взглянуть на помещение глазами потенциального арендатора: что вас в нем устраивает, что - нет и почему, подумайте, как можно минимизировать негативные моменты.
Подготовьте также на свои площади , подтверждающие ваше право законно ими распоряжаться (свидетельство о праве собственности, доверенность от владельца и пр.), чтобы предъявить их по первому требованию.

С арендатором, которому подойдет ваш вариант, заключите договор, где пропишите срок аренды, возможность продления, размер, порядок и условия оплаты.
И, конечно, не забывайте принимать платежи, при необходимости напоминая, что пора вносить очередной (хотя предпочтительны, безусловно, с которыми эта процедура не требуется).

Перед запуском магазина по продаже продукции пищевой промышленности вы должны знать, что для этого требуется. Изучение основ открытия продуктового магазина является первым шагом. Но это вовсе не так сложно, как кажется!

Вам понадобится

• - Бизнес-план;
• - финансирование;
• - оборудование;
• - поставщики;
• - лицензии;
• - сотрудники.

Инструкция

Решите, будете ли вы открывать магазин как часть франшизы, или же вы хотите быть независимым владельцем. Принадлежность к имеет свои преимущества, но это также может ограничивать то, что как вы будете продавать и как вести бизнес. Хотя продовольственный магазин не всегда подходит под это правило, поскольку предлагает продукцию, которую люди всегда будут приобретать независимо от экономических условий.

Изучите всю информацию об открытии своего дела до того, как приступить к этому. Прежде всего, рассмотрите, какой тип финансирования вам понадобится, и какие нужно будет оформить документы. Следуя инструкциям, получите все необходимые бумаги и, прежде всего, лицензию на ведение бизнеса.

Убедитесь, что существует необходимость для открытия в том месте, где вы планируете это сделать. Если вы открываете магазин в оживленном районе, то это скажется на бизнесе благоприятнее, чем в других местах, особенно за городом. Из-за конкуренции со стороны крупных магазинов поблизости вы рискуете столкнуться с некоторыми трудностями. Тем не менее, продовольственный бизнес в любом случае найдет своего потребителя, и в этом – одно из его главных преимуществ.

Решите, насколько большое помещение вам понадобится. Это зависит от вашей продукции и расположения магазина. Если вы не хотите конкурировать с более крупными сетями, то придется добавлять элементы, которые будут выделять вас на их фоне. Например, сегодня популярностью пользуются натуральные продукты, но часто многие торговые сети пренебрегают ими. Это то, о чем стоит подумать еще на стадии планирования продовольственного бизнеса.

Подумайте, какое оборудование должно быть установлено в продуктовом магазине. Например, вам обязательно понадобятся кассовые аппараты, ценники, сканер и стеллажи . Тележки необходимы для крупного магазина, а для небольшого - корзины. Если вы планируете открыть и склад для инвентаря, то нужно установить погрузочную платформу, купить погрузчик и стеллажи.

Если вы мечтаете о собственном деле и хотите открыть свой магазин , вам необходимо знать некоторые нюансы, чтобы осуществить свою затею согласно законодательству. Кроме того, владение как можно более полной информации об этом виде предпринимательства является залогом успеха в будущем.

Инструкция

Составьте бизнес-план. Учтите в нем расходы на аренду помещения, закупку товаров, приобретение торгового оборудования, зарплату продавцам и бухгалтеру. Рассчитайте минимальный объем ежедневной выручки, при котором магазин не будет работать в убыток.

Найдите будущих поставщиков. Кроме конкурентной закупочной цены, обратите внимание на качество товара и проверьте все лицензии. Обговорите варианты возможного сотрудничества и уточните все нюансы.

Подберите помещение. В месте расположения магазин а должна быть хорошая проходимость людей вашего целевого контингента. Убедитесь, что поблизости нет конкурентов. Конечно, вы сможете придумать, чем привлечь покупателей, но часть их все равно уйдет в другой магазин .

Придумайте название для вашего магазин а. Оно должно соответствовать тому, что вы продаете. Кроме того, выбирайте название с положительным смыслом, оригинальное и легкозапоминающееся.

Зарегистрируйте магазин как общество с ограниченной ответственностью или индивидуального предпринимателя. Соберите все необходимые документы. Для оформления ООО необходимо составить учредительный договор и прописать долю в уставном капитале каждого участника общества. Напишите заявление, оплатите государственную пошлину за регистрацию юридического лица в Сбербанке и передайте все документы в налоговую инспекцию.

Приобретите торговое оборудование и кассовый аппарат, который необходимо зарегистрировать в налоговой инспекции.

Подберите торговый персонал и составьте график работы. Помните, что работников необходимо оформить в соответствии с законодательством. Если вы работаете как индивидуальный предприниматель, вам достаточно заключить договор подряда с работниками. Найдите надежного, компетентного бухгалтера, если не можете вести бухгалтерию самостоятельно.

Торговля продуктами питания считается одним из выгодных направлений малого и среднего бизнеса. При правильной оценке покупательской способности и выбора ассортимента это дело приносит хорошую прибыль.

Инструкция

Для начала необходимо выбрать место для торговли и ассортимент. Например, рядом с бизнес-центрами, предприятиями, государственными учреждениями выгодно продавать . В спальном районе популярны молочные продукты, хлебобулочные и кондитерские изделия, крупы, алкоголь, сигареты. В магазине на окраине города покупатели часто спрашивают прохладительные напитки, бутерброды и гамбургеры в вакуумной упаковке. В « квадрате» могут быть популярны дорогие продукты.

Следующий шаг – получите все необходимые документы на торговлю продуктами питания, лицензию на продажу алкоголя. Напишите заявление в СЭС и пожарную инспекцию. Специалисты от этих ведомств проверят помещение на профессиональную пригодность и выдадут соответствующее заключение.

Теперь нужно выбрать подходящее название для торговой точки. Оно должно быть ярким, запоминающимся и четко отражать ассортимент магазина. Например, «Вкуснятина», «Сладкоежка», «Авоська», «Мясной пир» и т.д. Под стать названию необходимо сделать и вывеску для торговой точки.

Также вам потребуется торговое оборудование – стеллажи, холодильники, кассовая зона. Прежде чем закупать все это оснащение, необходимо определить, какой тип торговли будет в вашем магазине – самообслуживание, или через прилавок. Для самообслуживания нужны стеллажи, полки, морозильные камеры с которых покупателям будет удобно брать товар, а продавцу следить за порядком в торговом зале. При торговле через прилавок важно, чтобы вся продукция была хорошо видна клиентам.

Затем нужно обеспечить торговую точку товаром. Сегодня многие поставщики сами привозят товар в магазин. Прозвоните фирмы-производители нужных вам товаров, уточните контакты поставщиков в вашем городе. Свяжитесь с ними и закажите продукцию. Некоторые товары, например, фрукты или овощи можно закупать на оптовых рынках.

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

• Офисные;
• Торговые;
• Производственные;
• Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

1. документы о собственности;
2. план помещения;
3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

• оплаты коммунальных платежей;
• размера арендной платы;
• срока сдачи помещения;
• наличия телефонной связи и доступа в интернет;
• проведения ремонтных работ;
• условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

• Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
• Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
• Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
2. Своевременность оплаты аренды.
3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % - с общего дохода;
• УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.