Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом - есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса - сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество - вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% - принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Два вида «упрощенки»
Если арендодатель отвечает установленным критериям - выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах - на выбор налогоплательщика.
- ставка 15%;
- база для расчета - выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления - 1% поступлений.
- ставка 6%;
- база - выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты - от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса - это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 - для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях - сократить налоговую нагрузку.
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета - утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность - в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет - «вмененку» все равно придется заплатить.
Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:
- на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей :
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;
начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;
если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
- на имущество:
рассчитывается от стоимости недвижимости;
ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% - если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
- на добавленную стоимость:
ставка 18%;
фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;
при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.
Основной минус ОСНО для арендного бизнеса - высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат - преимущество ОСНО - не несет особых плюсов.
В каких случаях без традиционной системы не обойтись?
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях - см. далее).
- Сдача в наем помещений - это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Выбираем самый выгодный вариант - примеры расчетов
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
Пример 1
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
- 219,66 - 13,18 = 206,48
- (1 220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
- (1 440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
- 1 440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
- базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Пример 2
Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.
- (1 220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
- (1 440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
- 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
- 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)
Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.
Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:
- ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
- УСН «доходы - расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
- ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
- ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.
Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации. В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств: во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН (с учетом обязательных платежей ИП) выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры. Ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин комментирует характеристики патента как разновидности налогового режима и представляет свое мнение о рентабельности данной системы для арендодателя.
Приобретение патента: ограничение и цена
Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Приобретение патента правомочно только для индивидуальных предпринимателей, то есть физические лица без статуса ИП не могут использовать данную систему налогообложения. Стоимость патента в Московском регионе основывается на размере потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в аренду, который определяется правительством Москвы. По состоянию на 2018 год налоговая ставка составляет 6% от такого дохода. Цена разрешения на арендную деятельность зависит от локации (округа и района), где находится сдаваемая квартира, и от ее площади.
Приведу примеры. Патент на квартиру площадью до 50 кв. м, расположенной в ЮЗАО, стоит 18 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, составляет 300 000 рублей в год; расчет: 300 000 Х 6% = 18 000 рублей). Стоимость патента для квартиры площадью 75 кв. м, расположенной в ЦАО, - 54 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, - 900 000 рублей в год; расчет: 900 000 Х 6% = 54 000 рублей). Размер действительного дохода, который может быть гораздо ниже, при расчете стоимости патента не учитывается.
Патентная система непопулярна - согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, данного налогового режима придерживаются не более 10% из тех, кто сдает в Москве квартиру и платит налоги с этого дохода».
Статья затронет основные моменты, касающиеся налоговой отчетности индивидуальных предпринимателей. В какие органы государства ее сдавать, как правильно это сделать и в какие сроки – далее.
Перед тем, как начать заниматься предпринимательской деятельностью, необходимо тщательно изучить отчетную документацию – правила ее составления и подачи.
Предоставлять ее необходимо будет в органы налоговой инспекции, поэтому важно знать все тонкости и нюансы.
Что нужно знать
Законодательством установлены различные режимы для обложения налогами.
В зависимости от типа деятельности, который выберет индивидуальный предприниматель, определяется режим его налоговых платежей, количество документов для сдачи в налоговую.
Для облегчения деятельности ИП введены специальные режимы, к которым относятся – УСН (6% и 15%), ЕНВД, ЕСХН, патентная система.
Как только индивидуальный предприниматель выберет для себя оптимальный вариант, необходимо заняться изучением документации для подачи в налоговую службу.
Типы отчетности:
| ОСНО | В этом случае уплачиваются налоги на имущество, физических лиц и добавленную стоимость. Необходимые документы – декларация, отчетность по форме 3-НДФЛ и 4-НДФЛ |
| УСН (15% и 6%) | Упрощенные системы обложения налогами. Сдавать придется только годовые отчеты |
| ЕНВД | Используют ИП, которые работают в сфере торговли, перевозок. Декларацию необходимо сдавать ежеквартально |
| ЕСХН | Предпринимательство в сфере сельского хозяйства. Сдается отчет в виде декларации, а при наличии у предпринимателя земли придется отчитываться и за налог на нее |
| Патентная система | Наименее востребованная. Патент составляет 6% от дохода ИП. Декларация в данном случае не предусмотрена, необходимо вести книгу доходов и расходов |
Если у индивидуального предпринимателя имеются работники, то необходимо отчитываться и за них. Независимо от типа налогообложения, ИП обязан каждый месяц перечислять НДФЛ.
Удерживается он из заработной платы сотрудников. Также в конце года необходимо предоставлять отчеты формы 2-НДФЛ на каждого работника.
Отчетность делится на 3 типа – для Пенсионного фонда, Налоговой службы и Фонда социального страхования.
В ФНС необходимо подавать:
- отчет о численности сотрудников;
- справки типа 2-НДФЛ;
- реестр о доходах;
- отчетная форма 6-НДФЛ.
Для Пенсионного фонда понадобится:
- расчеты по уплаченной страховке за сотрудников;
- персонифицированный учет;
- отчет С3В-М.
В Фонд страхования подаются отчеты за уплаченные взносы по страховке за сотрудников (при их наличии), форма 4-ФСС.
Основные понятия
| Декларация о налогах | Заявление в письменном виде, которое подается плательщиком налогов в инспекцию. Предоставляется по каждому налогу отдельно и содержит информацию о доходах и их источниках, расходах |
| Индивидуальный предприниматель | Лицо физического типа, которое прошло регистрацию в органах государства и осуществляет предпринимательскую деятельность |
| Налоговая служба | Орган исполнительной власти, основная функция которого состоит в контроле по соблюдению норм законодательства |
| ЕНВД | Единый налог на вмененный доход; налог взимается не с полученной прибыли, а с предполагаемой |
| ЕСХН | Единый сельскохозяйственный налог; применяется вместо уплаты налога на полученные доходы |
| Патентная система | Режим обложения налогами, который разрешено применять только индивидуальным предпринимателям. Если у ИП имеется свыше 15 работников, то применять систему не допустимо |
| НДФЛ | Доход, вычитаемый с заработной платы сотрудников |
| УСН | Упрощенная система обложения налогом, цель которой – уменьшение налоговой нагрузки на субъекты бизнеса и упрощение ведения бухгалтерского учета |
| ОСНО | Общая система налогообложения; учет ведется в полном объеме, уплачиваются все типы налогов |
Когда нужно сдавать?
Сроки сдачи декларация зависят от множества факторов – типа деятельности, режима налогообложения и имеются ли у индивидуального предпринимателя наемные рабочие.
Если индивидуальный предприниматель нанял сотрудников, то сдавать отчетность необходимо каждые 4 месяца.
В Фонд социального страхования нужно предоставлять все сведения. Сдается в середине квартала, но не позднее 15 числа.
После сдачи обязательно оповестить Пенсионный фонд. Если сотрудников нет, то подавать информацию следует после 20 числа ежеквартально. Уплата единого налога – до 25 числа.
Ежегодно индивидуальным предпринимателям необходимо сдавать следующее:
Сведения, которые подаются в налоговую службу о средней численности сотрудников, необходимо предоставить до 20 января. О доходах рабочих – до 30 апреля.
Если индивидуальный предприниматель использует упрощенную систему налогообложения, то отчетов предполагается меньше.
Сдаются они в следующие сроки:
Это что касается УСН по 6%. Предпринимателям, использующим УСН по 15%, необходимо подавать следующее:
Правовая база
Понятие налоговой декларации высветлено в 80 статье (пункт 1) Налогового кодекса.
Согласно 227 статье, пункт 6 Налогового кодекса, НДФЛ необходимо уплачивать в налоговую службу по месту регистрации до 15 числа.
23 глава Налогового кодекса устанавливает следующее:
Согласно статье 398 Налогового кодекса Российской Федерации, начиная с 1 января 2018 года, индивидуальные предприниматели освобождены от сдачи декларации по налогу на землю.
Порядок сдачи отчетности ИП в налоговую в 2018 году
В 2018 году произошли следующие изменения:
Какие документы нужно готовить
В налоговую службу предоставляется следующая отчетность:
- баланс формы №1;
- документы об изменениях капитала;
- документация о доходах и расходах;
- справки о движении денежных средств на счету;
- форма №6 – о том, что деньги получены;
- приложения к балансу бухгалтерии;
- справка о количестве работников;
- пояснительные записки (если требуется).
В какую налоговую сдавать
Вся отчетность и прочие документы подаются в отделение налоговой службы по месту регистрации индивидуального предпринимателя.
Как правильно подавать
Существует несколько способов подачи налоговой отчетности:
| Индивидуальный предприниматель самостоятельно | Заполняет документацию в бумажном виде и относит в налоговую инспекцию |
| Выбирается представитель | На которого оформляется доверенность (заверенная у нотариуса) и тот занимается сдачей отчетности |
| Подготовив необходимые документы, ИП относит их к юристу и заверяет | После этого высылает почтой. При этом обязательно составить опись вложения и заполнить бланк оповещения |
| Найти фирму | Занимающуюся бухгалтерским и налоговым сопровождением, и доверить ей дела |
| Можно сдавать налоговую декларацию ИП онлайн | Сотрудники налоговой инспекции требуют именно такой вариант сдачи, так как данные легче и быстрей обрабатываются, и нет необходимости вносить сведения из документа в базу данных |
Разница налогообложения с ООО
| Тип налогообложения | ИП | ООО |
| УСН «доходы» — 6% | Заменяет вмененный налог, на имущество и НДС. Сотрудников должно быть не более 100, доход – меньше 60 млн. рублей за год. | Освобождается от уплаты НДС, налога на имущество и прибыль. Ведение бухгалтерского учета и книги доходов-расходов обязательно |
| УСН «доходы минус расходы» — 15% | Заменяет НДФЛ, имущественный налог и НДС. | Освобождается от остальных налогов |
| ЕНВД | Сумма прибыли не имеет значения, расходы не нужно подтверждать. Нет необходимости уплачивать НДФЛ, НДС и прочие налоги | Сумма дохода определена законодательством. Освобождение от других налогов |
| ЕСХН | Обязательное ведение книги расходов и доходов, не уплачиваются налоги | Налоги не уплачиваются |
| Патентный режим | Численность сотрудников не должна превышать 15 человек, доход – не более 60 млн.рублей в год | Не используется |
Существуют фиксированные налоги, которые уплачивает только индивидуальный предприниматель, организации от них освобождены:
- в Пенсионный фонд;
- в налоговую службу – ФНС;
- в Фонд социального страхования.
Возникающие нюансы
Отчетность индивидуальных предпринимателей имеет определенные нюансы. Используя единый налог на вмененную прибыль, в органы налоговой службы также необходимо подавать декларацию ЕНВД.
В противном случае ИП грозит ответственность в виде штрафа, размер которого – 5% от суммы налога.
При ЕНВД
Какое бы количество доходов не получил индивидуальный предприниматель, сумма налога на данной системе будет фиксированной.
Если ИП изъявил желание использовать данный режим, ему необходимо подать заявление на ЕНВД в налоговую службу.
Если же предприниматель не состоит на учете в налоговой службе, сначала необходимо зарегистрироваться.
Существуют нюансы, при которым допускается использовать режим ЕНВД:
- налог на определенный тип деятельности введен на территории, где зарегистрирован ИП;
- количество сотрудников не больше 100 человек;
- исполняются требования Налогового кодекса – площадь зала и прочие.
Декларация сдается в налоговую службу каждый квартал – 4 раза за год, до 20 числа.
При использовании ЕНВД учитываются 2 величины – сумма предполагаемой прибыли и 15% от предполагаемого дохода (сумма налога).
При общем режиме налогообложения
Предпринимателей, использующих данную систему, немного. Определенные типы деятельности обязывают использовать именно этот режим.
Используется тогда, когда деятельность ИП не попадает под ЕНВД и не выбрана упрощенка. Применение ОСНО не избавляет от обязанности уплачивать за себя налог на доходы физлиц.
Количество отчетной документации зависит от наличия сотрудников. Если работников нет, тогда сдается следующее:
- декларация по налогу на добавленную стоимость;
- на доходы физических лиц, форма 3-НДФЛ;
- отчетность о предполагаемых доходах, форма 4-НДФЛ.
Для предпринимателей, имеющих сотрудников, кроме вышеперечисленных деклараций сдается отчет формы 2-НДФЛ. Составляется он на каждого работника отдельно. Подавать можно лично, по почте или через интернет.
Однако в 2018 году вступили изменения, согласно которым при наличии у ИП более 25 работников, подавать отчетность необходимо только в электронном варианте. При этом необходимо иметь цифровую подпись.
Подача нулевой отчетности
При осуществлении деятельности предпринимательского характера возможны простои, вызванные множеством причин. Итог – индивидуальный предприниматель не получил прибыль.
При отсутствии доходов или полного прекращения деятельности обязанность отчитываться в органы государства сохраняется. В данном случае подается нулевая отчетность.
В законодательстве не содержится такого термина, но оно не запрещает подавать отчетность об отсутствии прибыли.
При составлении нулевой отчетности подразумевается, что в определенный промежуток времени деятельность не осуществлялась, поэтому базы для начисления налога нет.
Подготовка подобной отчетности практически такая же, как и обычной. Единственное отличие – в графах отсутствуют показатели.
Индивидуальный предприниматель может оформить нулевую отчетность самостоятельно, не прибегая к помощи бухгалтера.
Особой формы нет, заполняется стандартный бланк. При использовании упрощенной системы необходимо предоставлять отчетность до 30 апреля.
При этом существует нюанс – если в ходе деятельности расходы были выше доходов, то индивидуальный предприниматель обязан выплатить 1% от доходов.
В этом случае декларация уже не считается нулевой. При патентном режиме налогообложения нулевая отчетность не сдается.
При уплате единого налога на вмененный доход у индивидуальных предпринимателей нет возможности предоставлять нулевку.
При общей системе нулевая отчетность предусмотрена. Критерии для сдачи подобной декларации:
- нет движения по расчетному счету ИП;
- предприниматель не вел деятельность, не выдавал чеки, счета;
- ИП недавно прошел регистрацию.
Сдаются нулевые декларации в таком же порядке и в те же сроки. В Пенсионный фонд и Фонд социального страхования нулевая отчетность сдается при наличии у ИП сотрудников.
Законодательство не устанавливает штраф за не предоставление отчетности, однако санкции за несвоевременную сдачу существуют.
Таким образом, при осуществлении предпринимательской деятельности в различные органы государства сдается отчетность по налогам. Предоставлять ее необходимо в сроки, установленные законодательством.
Если деятельность не ведется, индивидуальному предпринимателю необходимо снять себя с учета в качестве плательщика налога на вмененный доход.
buhonline24.ru
После регистрации всем ИП нужно заплатить страховые взносы
После регистрации ИП нужно платить взносы в ПФР на пенсионное страхование и в ФФОМС на медицинское страхование.
Страховые взносы ИП за 2017 год: 27 990 Р + 1% от дохода свыше 300 000 рублей
Общая сумма взносов зависит от дохода предпринимателя. Обратите внимание, не от прибыли, а от дохода:
- на ОСНО — все доходы, облагаемые НДФЛ;
- на УСН — доходы от реализации товаров или услуг и внереализационные доходы (например, материальные выгоды). Расходы не учитываются, даже если вы на УСН «доходы минус расходы»;
- на ЕНВД — вменённый доход, рассчитанный по строке 100 отчёта по ЕНВД за каждый квартал;
- на Патенте — потенциально возможный доход, установленный в регионе для вашего вида деятельности. Размер потенциально возможного дохода необходимо скорректировать на период, на который вы приобрели патент.
При совмещении нескольких систем налогообложения доходы нужно сложить.
31 декабря 2017 года
- последний день для оплаты фиксированной части 27 990 рублей.
2 апреля 2018 года
— последний день, чтобы заплатить 1% от дохода свыше 300 000 рублей.
Всем ООО вести бухучёт и сдавать бухотчётность
Вам предстоит учитывать информацию о деятельности организации и её финансовом положении. Для учёта важны все хозяйственные операции: продажа товаров, закупка материалов у поставщиков, оказание услуг клиентам, выплата зарплаты сотрудникам. Каждую операцию нужно подтверждать документом: договор, акт, накладная, платежка или другой.
В конце года все данные обобщаются в один отчет, который называется «бухгалтерская отчётность». Этот отчёт в первую очередь нужен налоговой и Росстату, его следует сдавать каждый год до 31 марта.
Бухучёт — тема непростая, но Эльба поможет вам справиться с этим без бухгатера. Читайте больше подробностей
в статье: «Бухучет без бухгалтера: что нужно знать ООО».
Налоги и отчёты на УСН, ЕНВД и патенте
Остальные налоги и отчёты зависят от выбранной системы налогообложения. Начинающие предприниматели чаще всего выбирают спецрежимы УСН, ЕНВД и патент, поэтому мы расскажем об отчётах для этих систем.
Налоги и отчёт по УСН
Если вы решили работать на УСН, по итогам года нужно сдать отчёт в налоговую. Для ООО срок сдачи — до 31 марта, а для ИП — до 30 апреля. Отчёт по УСН — главный документ, который поможет проверить, правильно ли вы заплатили налоги, не утаили ли часть доходов от государства и другие важные вещи. Даже если в минувшем году вы ничего не заработали, все равно придётся отправить так называемую «нулевую» декларацию.
Несмотря на то что отчёт подаётся раз в год, налог нужно платить поквартально:
- за квартал до 25 апреля;
- за полугодие до 25 июля;
- за 9 месяцев до 25 октября.
Налоги и отчёт по ЕНВД
Отчёт по ЕНВД содержит информацию о деятельности и показатели, которые влияют на сумму налога. Если вы подавали заявление на ЕНВД, отчитываться в налоговую нужно каждый квартал до 20 числа следующего месяца:
- I квартал — до 20 апреля;
- II квартал — до 20 июля;
- III квартал — до 20 октября;
- IV квартал — до 20 января.
Налог тоже следует платить каждый квартал, но последний срок установлен 25 числа.
Налоги на патенте
Патент подходит только ИП, у которых меньше 15 сотрудников, и доход не превышает 60 млн рублей в год. Главное преимущество — не нужно сдавать отчёт в налоговую по деятельности на патенте. Если вы подавали заявление на патент, то нужно просто вовремя платить сумму патента.
Сроки оплаты патента
Патент на срок до 6 месяцев нужно оплатить не позднее окончания действия патента.
Патент на срок от 6 месяцев до года оплачивается двумя частями:
- 1/3 суммы не позднее 90 дней после начала действия патента.
- Оставшуюся часть, 2/3 суммы, не позднее срока окончания действия патента.
Отчёты для ИП с сотрудниками и всех ООО
У ИП количество отчётов увеличивается только с появлением сотрудников. А для ООО отчёты по сотрудникам обязательны сразу после создания, потому что организация не может работать сама по себе и по-умолчанию считается работодателем.
С зарплаты сотрудников каждый месяц нужно отчислять взносы в налоговую и в ФСС. Общая сумма взносов составляет от 30,2% до 38% от заработной платы, но для некоторых видов бизнеса предусмотрены льготы. О существующих льготах мы рассказали в статье «Кто может сэкономить на взносах за сотрудников». Вся информация о страховых взносах попадает в отчёты для налоговой и ФСС.
Отчёты в налоговую за сотрудников
С 2017 года в налоговую нужно сдавать расчёт по страховым взносам за сотрудников. Он подаётся раз в квартал — до 30 числа следующего за кварталом месяца (до 30 апреля, до 30 июля, до 30 октября, до 20 января).
Отчёты в ПФР за сотрудников
Каждый месяц в ПФР сдают отчёт СЗВ-М, который содержит список сотрудников и номера их СНИЛС. Подать отчёт нужно до 15 числа каждого месяца.
Появился новый отчёт о стаже сотрудников. Первый раз нужно будет отчитаться до 2 марта 2018 года — за 2017 год.
Отчёт в ФСС за сотрудников
Раз в квартал нужно отчитываться в ФСС о взносах на травматизм сотрудников, которые вы туда заплатили. Отчёт по форме 4-ФС на бумаге сдают до 20 числа следующего за кварталом месяца, а через интернет — до 25 числа.
Отчёт по НДФЛ за сотрудников
Как работодатель вы обязаны удерживать у сотрудника с зарплаты 13% налога. Это НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Его нужно перечислять в налоговую инспекцию не позднее следующего дня после выплаты зарплаты. Затем всю информацию о доходах сотрудников и об удержанном и уплаченном НДФЛ отразите в отчётах.
Каждый квартал налоговая ждёт отчёт 6-НДФЛ. В нём содержится сумма дохода, которую получили все сотрудники, налоговые вычеты и общая сумма НДФЛ.
Сроки установлены:
- за I квартал — до 30 апреля;
- за II квартал — до 31 июля;
- за III квартал — до 31 октября;
- за год — до 1 апреля.
Кроме того, по итогам года до 1 апреля по каждому сотруднику отправляйте справки 2-НДФЛ. В них содержится доход каждого сотрудника по месяцам, налоговые вычеты и суммы НДФЛ.
Отчёт о среднесписочной численности за сотрудников
Это самая маленькая отчётность, которая содержит единственный показатель — сколько в среднем человек работали у вас в прошлом году. Об этом нужно ежегодно рассказывать налоговой инспекции до 20 января.
Для ООО первый отчёт нужно сдать раньше — до 20 числа следующего месяца после регистрации, а затем только по итогам года до 20 января.
Дополнительно: отчёт в Росстат
Иногда Росстат проводит исследования ИП и ООО, для которых может понадобиться статистическая информация о вашем бизнесе. В таком случае на ваш адрес придёт официальное письмо с приложением формы и указаний по её заполнению. Но вероятность этого не слишком велика — письмо вам отправят, только если вы попадёте в выборку наблюдения.
Не пугайтесь, все эти налоги, отчёты и сроки запоминать совсем не обязательно. Эльба составит ваш личный налоговый календарь и заранее напомнит о всех важных сроках — зарегистрируйтесь и попробуйте сами.
e-kontur.ru
Какую отчетность ведут ИП? Предприниматель предпринимателю рознь. Если один сдает единственную декларацию раз в год, то другой может каждый квартал, а то и месяц, заполнять по несколько отчетов. Это зависит от выбранного режима налогообложения и от того, есть ли у предпринимателя работники.
Другие виды отчетности
Отчетность после регистрации
Отчеты предпринимателя, не ведущего деятельность
Обязанность отчитываться в налоговую по своей деятельности у предпринимателя возникает сразу после регистрации и сохраняется за ним до момента закрытия ИП.
Виды налоговой отчетности для ИП
Предприниматели на ОСНО как минимум заполняют декларацию по НДФЛ и по НДС.
Отчетность ИП на УСН и ЕСХН, если нет сотрудников - это всего одна декларация в год.
Предприниматели на ЕНВД отчитываются каждые три месяца.
К этому могут добавиться декларации по другим налогам, если по роду деятельности ИП должен будет их платить.
Не всегда обязанность уплатить налог означает обязанность заполнить декларацию по этому налогу. Например, налог на имущество и земельный налог для предпринимателей в ФНС рассчитывают сами и присылают уведомление. Бизнесмен должен только уплатить указанную в нем сумму, а деклараций подавать не нужно.
Сроки сдачи деклараций:
1. На ОСНО:
. НДС - до 25 числа по истечении отчётного квартала;
. 3-НДФЛ - раз в год до 30 апреля.
3. На ЕНВД - до 20 числа после каждого квартала.
Отчеты индивидуальных предпринимателей с работниками
Если у предпринимателя есть работники, нужно еще отчитываться в налоговую инспекцию по НДФЛ и страховым взносам за наемных работников, и ежегодно подавать сведения о среднесписочной численности. Эти отчеты обязательны для всех работодателей независимо от того, какой режим налогообложения они применяют.
Кроме ФНС работодатели ежемесячно отправляют в ПФР сведения о застрахованных лицах по форме СЗВ-М и о стаже работников по форме СЗВ-стаж. В ФСС сдается ежеквартальная форма 4-ФСС по взносам на страхование от несчастных случаев.
Сроки сдачи отчетности ИП с работниками.
получен
гонорар
46%
1. Сдавать в лизинг можно как от имени ФЛ, так и от имени ИП. Но, поскольку речь идет о нежилых помещениях и возможно установление признаков предпринимательской деятельности (систематический характер, предпринимательский риск) + имущество сдается ЮЛ, полагаю лучше будет если сдавать от ИП. К тому же на УСН доход от сдачи в аренду будет облагаться 6 % налогом, а не 13 %, как для ФЛ. Но при сдаче от ИП нужно будет внести изменения в перечень осуществляемой деятельности (например, код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).
2. Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст. 171 УК обвинению придется доказывать сам факт осуществления предпринимательской деятельности без регистрации и причинение государству крупного ущерба - 1 500 000 руб. Также теоретически возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей).
Поэтому, если вы ИП на УСН внесите изменения в реестр в части ОКВЭД и платите налог 6 % с дохода.
получен
гонорар
27%
ЗДравствуйте!
В соответствии со ст.18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах
; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Согласно п. 4 ст. 208 НК РФ к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.
Согласно п.3 ст.210 НК РФ Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренныхстатьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.
То есть, Вы имеете право сдать в аренду имущество как физическое лицо и Вам необходимо будет уплатить 13 % налога от размера дохода. Разовая (не систематическая) сдача имущества в аренду не может быть расценена как предпринимательская деятельность, а следовательно не может квалифицироваться как административное правонарушение (ст.14.1 КоАП РФ) или незаконная предпринимательская деятельность (ст.171 УК РФ),
В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Если Вы будете сдавать в аренду имущество осуществлять предпринимательскую деятельность, то есть как ИП, то Вам следует учитывать следующее.
К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой
(Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя, само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Поскольку Законом N 2003-1 не определены сроки представления документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, такие документы должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате налога до 1 августа.
Проверка фактического использования индивидуальными предпринимателями имущества в предпринимательской деятельности, должна проводиться налоговыми органами в рамках налогового контроля
.
в размере 6 процентов.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности .
Таким образом, в случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, связанного с применением УСН, с доходов, полученных от предоставления рассматриваемого помещения в аренду , Вы не будете являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного помещения.
При этом, по мнению контролирующих органов, для применения права на освобождение от уплаты налога на имущество ИП, применяющему УСН, необходимо представить в налоговый орган:
- заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме;
- документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности (в Вашем случае таким документом будет являться договор аренды).
Такие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06.
Согласно ст. 346.31 НК РФ ставка единого налога устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. ОДнако система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход устанавливается для отдельных видов деятельности, которые указаны в ст.346.26 НК РФ.
Таким образом, поскольку ИП может быть освобождено от уплаты налога на имущество физического лица, то самым выгодным будет сдавать в аренду имущество в качестве ИП, применяющего УСН.
С уважением Ф. Тамара
Единый нгаол
получен
гонорар
27%
В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательств о (Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве … "). Другими словами, если физическое лицо сдает в аренду лишнее имущество, то регистрироваться ИП не обязательно.
Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП , уплачивает с арендной платы только НДФЛ по ставке 13% (если плательщик арендной платы не удержал НДФЛ с выплачиваемого дохода, как налоговый агент, то гражданин будет платить сам). У него остается обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц (является местным и уплачивается 1 раз в год, не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог; установлен законом N2003-1-ФЗ "О налогах на имущество физических лиц" и законом г.Москвы №47 "О ставках налога на имущество физических лиц").
Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., находящийся на общей системе налогообложения , уплачивает с арендной платы НДФЛ по ставке 13%. Предпринимателю надо будет представить в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи в аренду (п.7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи на основании налоговых уведомлений (п.9 ст. 227 НК РФ). По итогам года - представить декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).
На общей системе при сдаче в аренду нежилого помещения предприниматель обязан уплачивать НДС. Индивидуальный предприниматель имеет право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за 3 предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от предоставления во временное пользование нежилого помещения без учета НДС не превысила в совокупности 2 млн. руб. (п.1 ст.145 НК РФ). Операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС.(пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц сохраняется.
Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя" : ПФР (на обязательное пенсионное страхование), ФОМС (на обязательное медицинское страхование); за наёмных работников (если они есть): ПФР+ФСС+ФОМС (согласно закона №212-ФЗ "О страховых взносах …." .
В 2012 г ИП обязан заплатить "за себя" взносы 17208,25 руб. (если плательщик 1966 г. рождения и старше: взнос в ПФР - 14386.32 руб., вся сумма уплачивается на страховую часть; если плательщик 1967 г. рождения и младше, то взносы в ПФР на страховую часть 11066.40 руб., на накопительную - 3319.92 руб.; в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) - 2821.93 руб.; взносы в Территориальный фонд обязательного медицинского страхования в 2012г. не платятся).
Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., переходящий на УСН , должен представлять, что УСН применяется в 3-х вариантах:
С объектом обложения "доходы", налоговая ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);
УСН с объектом обложения "доходы минус расходы". Законом субъектов РФ могут быть установлены ставки от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков; суммы уплаченных страховых взносов (напр., взносы за "себя" в ПФР, ФОМС) можно включать в расходы (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;
УСН на основе патента — при передаче во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках (пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сумма патента фиксированная, рсчитывается из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.Часть патента может быть уменьшена на сумму страховых взносов во внебюджетные фонды, уплаченных предпринимателем как за себя, так и за своих работников с учетом особенностей, изложенных в п.10 ст.346.25.1 НК РФ.
Применение УСН освобождает ИП от уплаты налога на имущество физических лиц с имущества, используемого для сдачи в аренду (п.3 ст.346.11 НК РФ). Срок предоставления заявления и документов, подтверждающих фактическое использование имущества на освобождение не прописан, поэтому получается, что налоговики присылают уведомление об уплате быстрее, чем ИП подаст заявление и документы на освобождение. На основании представленных предпринимателем заявления и документов, налоговики производят возврат (зачет) излишне уплаченного налога.
Ограничение на применение УСН - годовой доход от сдачи имущества не должен превышать 60 млн. рублей в год.
Обязанность уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды у ИП на УСН за "себя" и за наемных работников (если они имеются) есть и не зависит от применяемого режима налогообложения.
Добрый вечер!
по 1 вопросу и по 2 части 2 вопроса - в соответствии с письмом Минфина РФ от 17.11.09 N 03-04-05-01/808
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
по второму вопросу - очень подробно ответила предыдущий юрист. Нужно считать все платежи и размер аренды.
Общаться в чате
Дружкин Максим
Юрист, г. Москва
Бесплатная оценка вашей ситуации
1103 ответа
249 отзывов
Здравствуйте! В рассматриваемых 2 случаях аренды в зависимости от статуса арендодателя необходимо учитывать ряд факторов, влияющих на обязанности по исчислению налогов. Это сам процент налога, обязанность его уплаты непосредственно арендодателем или налоговым агентом физического лица - арендодателя, возможность также использовать уменьшение налоговой базы на расходы при приобретении имущества. Также в данном вопросе следует обратить внимание на уплату налогов при последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду.
Сразу хочу обратить внимание, что в предыдущих ответах содержалось ошибочное мнение о том, что налог в данном случае при сдаче в аренду недвижимости платить не нужно, в данном позиции ошибочно данный налог на доходы от сдачи имущества в аренду был спутан с налогом на имущество.
- В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 608 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право сдачи его в аренду.
На основании п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
УФНС России по г. Москве в Письме от 30.03.2007 N 28-10/28916 указывает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:
Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Кроме того, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а также Письмом УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988.
Таким образом, по мнению контролирующих органов, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 18.11.2004 N 23 указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.
Таким образом, если физическое лицо временно сдает в аренду нежилое помещение, однако его деятельность не содержит признаков предпринимательской деятельности, лицо не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
- Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, предусмотренном гл. 23 Налогового кодекса РФ.
В п. 1 ст. 207 НК РФ указано, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно пп. 4 и 10 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России.
В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ.
Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ.
Таким образом, организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы.
Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Данная позиция подтверждается вписьме Минфина России от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889).
- предпринимательская деятельность по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, видом экономической деятельности которого, указанным в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, является сдача внаем собственного недвижимого имущества, налогообложению единым налогом на вмененный доход не подлежит. При этом доходы от деятельности по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины также не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (п. 24 ст. 217 Кодекса). (Письмо Минфина РФ от 05.12.2011 N 03-11-11/310))
В соответствии со ст. 346.20 НК РФ в случае, по упрощенной системе налогообложения (УСН) если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).
Если физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то оно не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, поэтому расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения учитываться не должны.
В то же время расходы на ремонт указанного помещения, осуществленный в период применения упрощенной системы налогообложения, могут быть учтены при определении налоговой базы на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодекса, а расходы на его содержание в виде коммунальных платежей - на основании пп. 5 п. 1 названной статьи и ст. 254 Кодекса.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.(Письмо Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716)).
Поэтому, последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду, необходимо учитывать, что если не регистрировать ИП, просто сдавать нежилое помещение в аренду, то при продаже данного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, НДФЛ уплачивать не нужно. Если же регистрировать ИП, то при продаже такого имущества есго стоимость должна входить в налоговую базу.
В то же время в соответствии со ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Исходя из изложенного и с учетом принципа определения дохода, установленного в ст. 41 Кодекса, при дарении недвижимого имущества у дарителя не возникает дохода (экономической выгоды), подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.(Письмо Минфина РФ от 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))
С учетом изложенного, если не регистрировать ИП, то арендодатель (ИП или юр. лицо), являясь налоговым агентом будет исчислять Ваш НДФЛ - 13% от получаемого дохода по сделке и оплачивать его. Также по истечении 3 лет с момента приобретение права собственности, можно будет продать имущество, не платив НДФЛ с суммы продажи.
Если зарегистрировать ИП, то по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., ИП по УСН будет иметь объект обложения "доходы", по налоговой ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); с объектом обложения "доходы минус расходы" - 15%, при этом из налогооблагаемую базу возможно уменьшать на стоимость основных средств- приобретенного имущества.
Также хочу предложить еще один вариант, который возможно будет менее «налгообременненным».
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Учитывая изложенное, при соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у индивидуального предпринимателя - агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Единственное, что надо учитывать в этом случае, что согласно п. 5 ст. 346.11 НК индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщикам, признаются налоговыми агентами в отношении налогоплательщиков и обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц с таких доходов налогоплательщиков.
Так что, смотрите, какие плюсы принять, какие минусы. При регистрации ИП не забывайте об обязанности самостоятельной уплаты социальных налогов, в ФСС, пенсионный фонд, ФОМС.
Доброго Вам дня!
1. В каких случаях это допустимо сделать от имени ФизЛица, а в каких случаях только от имени ИП? Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Вариант сдачи от имени ФЛ может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (см. письма Минфина РФ от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, от 30.03.2007 N 28-10/28916).
Поскольку названные признаки в действиях гражданина будут иметься, то физическое лицо в данном случае обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица .
В противном случае гражданин будет привлечен к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ и уголовной по ст. 198 УК РФ при уклонении от уплаты налогов (если не уплачена сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей). Если в рассматриваемой ситуации имущество изначально приобреталось для получения дохода от его сдачи в аренду, гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ (при получении дохода в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей).
----------
2. Какой вариант извлечения дохода от недвижимости выгоднее в финансовом смысле: сравните вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим), при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица?
Рассматриваю вариант только для ИП.
ИП может применять ОСН, УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент, ЕНВД
ЕНВД:
в Москве его нет
самое невыгодное, поскольку нужно будет платить налог на имущество, налог на прибыль, НДС и т.д.
УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент :
Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций, налога на добавленную стоимость (за искл. некоторых случаев) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
начну с патента: его применять можно только при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках. Соответственно, при сдаче в аренду коммерческой недвижимости не применяется.
"доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов": целесообразнее применять именно их. Какой объект налогообложения выбрать зависит от процентного соотношения доходов и расходов.
Если предполагаемых расходов будет меньше 66,66% от общей суммы предполагаемых доходов, то лучше выбрать просто "доходы" и с суммы доходов платить единый налог 6%.
Иначе лучше выбрать "доходы, уменьшенные на величину расходов" и платить 15% с разницы.
В некоторых случаях целесообразнее выбрать второе, поскольку часто можно "закрыть" доходы расходами, перечень их пределен в ст. 346.16 НК РФ, и убытками прошлых лет (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), к таким расходам можно отнести, например, расходы на приобретение ОС, проценты по кредитам/займам.
В этом плане лучше зарегистрироваться в качестве ИП, а потом приобретать недвижимость, тогда в учете сразу появятся расходы на её приобретение.
В реальности если Вы не собираетесь регистрировать договор в Регпалате, можете сдавать как физическое лицо.
В данном случае, выявить факт неуплаты налога, можно будет выявить только по жалобе доброжелателя.
Все услуги юристов в Москве
ИП сдает в аренду нежилое помещение - налогообложение данной процедуры зависит от статуса арендатора и налогового режима предпринимателя. Ознакомимся подробнее с ключевыми нюансами исчисления ИП налогов за себя (а иногда и не только) в рамках сделок по сдаче недвижимости в аренду.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.
Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).
Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).
Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.
Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?
ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).
ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:
Не знаете свои права?
- административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
- объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.
Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.
Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.
Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:
- ИП и юрлица;
- физлица, не зарегистрированные как ИП.
В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.
Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме
Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:
- На УСН:
- исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
- в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
- отчитываться по налогу в декларации.
- На ЕНВД:
- вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
- исчислять, уплачивать и декларировать налог.
В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.
Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).
Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН
В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:
- Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
- Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.
Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:
- «Журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур» ;
- «Отражение в книге покупок корректировочного счета-фактуры» .
В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).
Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия
Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:
- При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.
Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ .
- В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.
При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2012 № 03-07-09/153).
ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.
