Цей матеріал написаний Ігорем Тюлькановим, практикуючим ріелтором. Свої питання можете ставити у коментарях, Ігор на них відповість.
Остерігайтесь шахраїв
Шахрайство поступово втрачає актуальність, у зв'язку з легкістю визначення шахраїв, але поки що деякі трапляються на їх хитрощі.
Найпоширеніший спосіб шахрайства в основному працює з приїжджими, які не знаються на особливостях ринку нерухомості, і охочих заощадити на пошуку квартири. Ви платите гроші вперед, за отримання «інформації» про нові квартири, або, як варіант про отримання номера бабусі, що здає квартиру квартиру в центрі за 20 тис. руб, а в результаті «бабуся» то хвора, то втомилася, і йде від зустрічі з вами протягом кількох днів, а інформацію вам ніхто не надає. При спробі повернути гроші шахраї посилаються на договір, в якому йдеться про те, що вони нічого не винні) Найпростіший спосіб розібратися з таким шахрайством – написати заяву до міліції.
Другий за поширеністю варіант це здавання квартири відразу кільком квартиронаймачам. Легко обчислюється тим, що вас просять залишити заставу/внести депозит/проплатити грошей вперед, без оформлення договору або заставної розписки, мотивується «чергою людей», які стоять за вами, і чекають на можливість зняти).
Знаючи, як працює ринок нерухомості Москви, подібні шахрайства легко визначити. Наприклад, сильно занижені пропозиції без вагомих причин (продаж, короткострокова оренда), є приманкою шахраїв, або спробою агентства привернути до себе увагу, і змусити вас зателефонувати. Що призводить до наступного пункту.
Знайте ціни
Основним ресурсом для пошуку квартири в Москві є сайт Ціан (cian.ru). З його допомогою ви можете легко визначити розкид цін в районі, що цікавить.
Також, знаючи ринок, ви можете легко відфільтрувати неадекватні пропозиції, що стоять вище за ринок, тим самим пара годин в інтернеті може заощадити вам кілька десятків тисяч рублів у довгостроковій перспективі.
З'ясовуйте подробиці по телефону
Знаючи ціни в районі вашого пошуку, ви можете розпочати пошук відповідних пропозицій. Обов'язково уточнюйте у агентів усі подробиці щодо квартири, т.к. дані можуть застаріти або бути неточними.
Не забудьте уточнити ціну. У зв'язку з ситуацією, що склалася (коли власник працює з 5-10 агентствами, намагаючись здати швидше), багато агентів знижують вартість, щоб бути вищою в пошуку, і, наприклад, в елітному сегменті розкид може досягати десятків тисяч рублів.
Уточнюйте розмір агентської винагороди
Продзвонивши відповідні вам варіанти та переконавшись у тому, що відомості, вказані в оголошеннях відповідають дійсності, не забудьте уточнити розмір агентської винагороди. Багато агентів, намагаючись заробити якомога більше ставлять необгрунтовано високий відсоток. Якщо квартира, що вас цікавить, пропонується відразу декількома агентствами, вибирайте 2 найнижчі відсотки (якщо вони є), і наголосивши на тому, що ви можете піти до конкурента просите знижку. Цілком можливо, ви її отримаєте.
В елітному сегменті агенти все частіше відмовляються від комісії з клієнтів. дорогі квартири здаються набагато рідше, і краще здати квартиру, отримавши комісію від власника, ніж здати її взагалі через необґрунтовано високу комісію.
Робота з агентом
Пошук квартири з агентом – метод не всім. Налаштуйтеся на те, що грошей вам заощадити не вдасться. Основні вигоди для вас – економія часу, доступ до знань агента, допомога в оформленні договорів, консультації з переговорів та консультація з питань, що виникають по ходу.
Тут варіантів два – попросити знайомого агента дати вам консультацію, після чого провести пошук варіантів, призначення зустрічей, підготовку договору та переговори самому. Або, якщо ви цінуєте свій час та нерви, найняти ріелтора. Часто після завершення всього процесу цінність витраченого часу і нервів перевищує ту комісію, яку просять агенти за свою роботу.
Пошук квартири без агента
Коротко – пошук квартири без агента укладається у просту схему:
- Підбір варіантів, продзвон підходящих на предмет актуальності відомостей (бажано пам'ятати всі важливі для вас питання – наявність машиномісця, посудомийної машини, близькість до проїжджої частини, наявність парків, шкіл тощо).
- Призначення переглядів на ті, що вам підійшли найбільше.
- Перегляди.
- Вибір найбільше підходящих.
- Переговори.
- Укладання договору.
Особливості ринку Москви
Ринок Москви відрізняється сильним розкидом попиту в залежності від ціни на квартиру. На квартиру на околиці, вартістю 20 тисяч того ж вечора після її появи, може вишикуватися черга в 10 осіб, тоді як квартира за 80 може простояти на ринку кілька місяців. Такий розкид обумовлений тим, що в Москві дуже велика кількість приїжджих, які потребують дешевого житла, але зі зростанням вартості купівельна спроможність сильно знижується.
Якість обслуговування зростає пропорційно до вартості, в сегменті дешевої нерухомості нерідко зустріти хамство з боку як ріелтора, так і власника, але зі зростанням вартості квартир це сходить нанівець.
На дешевих квартирах власнику немає необхідності шукати клієнтів самому, тому власник ніколи не платить комісію ріелтору, роботу ріелтора оплачує клієнт, який винаймає квартиру, торгуватися по комісії при цьому набагато складніше, т.к. вам у спину можуть дихати ще 5-6 чоловік, готових винайняти квартиру, заплативши всю комісію. У дорогому сегменті навпаки - на 5-6 вільних квартир припадає один - два клієнти, які можуть дозволити собі визначатися з вибором і торгуватися тижнями.
Перегляд квартири
Під час перегляду обов'язково варто звернути увагу на стан сантехніки, побутової техніки, меблів. Обов'язково перевірте відповідність документів на власність даним паспорта, дізнайтеся, чи є ще власники, скільки людей прописано, якщо власників кілька, чи є довіреність, де вони знаходяться, скільки їм знадобиться часу, щоб дістатися квартири. Якщо квартира подобається, варто заздалегідь з'ясувати основні умови, на яких вона здається - вартість, умови оплати, додаткові умови, вартість комунальних послуг в будинку.
Вибір варіантів, торг
Переглянувши всі варіанти, зазвичай залишаються один-два, найбільш підходящі. Продзвоніть їх, зробіть пропозицію, яку, як ви вважаєте, власник прийме, при цьому заздалегідь варто розуміти, що власник може і не погодитися на ваші умови, і зробити контрпропозицію, або повністю відмовитися. В цьому випадку варто запитати, на які поступки він може піти, і на яких умовах. Цілком можливо він піде вам назустріч.
Договори, документи
Ще під час перегляду ви можете попросити агента надати вам копію договорів, за якими агент працює в даний момент. Загалом і в цілому договори великих агентств схожі з собою, відрізняючись лише форматуванням і формулюваннями, але варто заздалегідь дізнатися у агента (або власника), особливі умови, які вони хотіли б прописати. Часто, лише на етапі переговорів, з'ясовується, що умови, пропоновані власником, абсолютно не підходять для орендаря (наприклад, оплата в доларах, подвійний депозит, відвідування частіше разу на місяць тощо)
Також, запитайте у агента про стандартні умови, що використовуються в їхніх договорах – деякі з замовлень прописують у договорі штрафні санкції для тих, хто з'їжджає з квартири раніше 6 місяців, агенти знають договори компанії напам'ять, і можуть розповісти у всіх подробицях, що саме в ньому описано .
Опис
Окремим пунктом я б виділив опис, який провадиться вже після підписання договору оренди або найму.
Залишаючи депозит, ви, таким чином, гарантуєте збереження меблів, що передається вам власником, тому поставтеся до опису з усією увагою, і обов'язково перевірте, чи внесені всі можливі зауваження. За домовленістю із власником, ви можете зробити фотографії, надіславши їх і йому в тому числі.
Розрахунок
Отримавши на руки договір найму, підписаний власником, вам залишається лише розрахуватися з ним (зазвичай оплачується перший місяць оренди та депозит). При цьому ви можете заздалегідь попросити агента принести форму розписки за внесені вами власнику гроші.
Ви віддаєте гроші, вам віддають розписку, ключі, інструкції до побутової техніки та контакти обслуговуючого персоналу та служби.
Тепер ви щасливий власник орендованої квартири у Москві!
Це короткий опис процедури оренди.
Якщо у вас є якісь питання, ви завжди можете звернутися до мене, я з радістю на них відповім у коментарях.
На порталі Dance.Firmika.ru зібрана інформація про те, де можна орендувати зал для занять танцями в Москві: адреси та телефони танцювальних шкіл та студій танців, ціни на найбільш затребувані напрямки, відгуки учнів. Для більшої зручності у використанні порталу та пошуку школи танців ми пропонуємо скористатися зручним фільтром по районах та станціях метро. Наочні таблиці допоможуть порівняти вартість занять та тренувань у різних танцювальних студіях міста, обираючи оптимальний за ціною варіант.
Знайти танцювальний зал, який повністю відповідає запитам та потребам танцюристів, часто досить складно. З усієї різноманітності запропонованих залів для занять лише невелика частина справді відповідає вимогам викладачів та учнів. Тому починаючи пошуки потрібного для тренувань місця, варто врахувати деякі важливі моменти.
Правильна оренда залу для танців. На що звернути увагу під час виборів?
Насамперед, необхідно дізнатися, що є залом для танців. Може здатися, що це просто орендоване приміщення із дзеркалами. Однак це лише маленька частина того, що входить до цього поняття. Танцювальний зал – це місце, в якому людям належить долучатися до чогось високого. Вони отримують позитивні емоції, досягаючи невимовної ейфорії за рахунок ритмічних рухів.
Вибрати та орендувати танцювальний зал не так просто. Це має бути осмислений процес, що враховує безліч основних вимог. До них належать такі пункти:
- Так як зал для танців і гучна музика часто нероздільні, її звучання не повинно заважати людям, які живуть або працюють по сусідству. З цієї причини краще віддати перевагу нежитловому помешканню в районі з прекрасною транспортною доступністю.
- Під час тренувань фізична активність призводить до підвищеного потовиділення, швидше спалюється кисень навколо. Тому зал повинен мати вікна чи хорошу систему вентиляції, що дозволяє ефективно провітрювати приміщення.
- Краще віддати перевагу приміщенню з висотою стель понад три метри. Залежно від кількості людей у групі та виду танцю залежатиме розрахунок оптимальної площі.
- Не обов'язково, але бажано відповідність дизайну інтер'єру передбачуваним заняттям. Для класичних напрямків більше підійдуть спокійні відтінки, тоді як активні сучасні стилі цілком впишуться у хитромудрий та яскравий дизайн.
- Крім зали, варто звернути увагу на наявність роздягальень, туалетів та душових кабін. Далеко не завжди зручно після активного тренування переодягатися і відразу йти додому, душ допоможе змити піт і позбутися дискомфорту.
- Важливу роль грає покриття для підлоги, яке повинно бути гладким, але при цьому не повинно бути слизьким. Деякі напрямки танців можуть виконуватися в шкарпетках, тому ризик посковзнутися буде значним.
- Зручність у тренуванні внесе велику кількість дзеркал, яка допоможе детальніше розглянути правильно виконання елементів і візуально розширить наявний простір.
Звичайно, більшість танцювальних залів вибираються виходячи з того, наскільки затишно там почуваються танцюристи, що є, безумовно, правильним підходом. Однак варто пам'ятати і про обов'язкові параметри приміщення, наприклад її площу, наявність вентиляції та роздягальні.
Де можна орендувати зал для танців у Москві?
Знайти танцювальне приміщення у Москві з нашим порталом стає набагато легшим. Зібрана інформація дозволить підібрати оптимальну за розташуванням школу, ознайомитися з вартістю оренди танцювального залу. Корисні будуть і відгуки про танцювальні зали міста, залишені відвідувачами закладів.
Оренда торгових площ про власника у Москві - це справжня знахідка для початку успішного бізнесу. Надаємо у ваше розпорядження приміщення від 10 до 18000 м 2 у великих бізнес та торгових центрах столиці у різних районах. Об'єкти нерухомості розташовані поряд із метро. Зняти приміщення для торгівлі можна на першому поверсі з окремим входом, формату стріт рітейл. Оренда надається на тривалий термін без посередників.
Якщо ви хочете здати торгове приміщення - розмістіть оголошення в нашому каталозі абсолютно безкоштовно!
Переваги співпраці
- Оренда торгових приміщень за найприйнятнішою ціною без ріелторських комісій. Вартість оренди площ – від 400 рублів на місяць.
- Зручне географічне розташування центрів з великою кількістю під'їзних шляхів та великим паркуванням.
- Надання послуг охоронних фірм, наявність цілодобового відеоспостереження, пожежної сигналізації.
- Оренда нерухомості з якісним оздобленням.
- Розвинена інфраструктура бізнес-центрів.
- Можливість орендувати не лише торгове, а й офісне чи складське приміщення в одній будівлі.
Якщо ви шукаєте де здати приміщення в Москві - ви можете безкоштовно розмістити оголошення в нашому каталозі!
Торгові приміщення в окрузі.
Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?
Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.
Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень та всім, кого цікавлять актуальні фінансові питання.
Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.
Отже, починаємо!
1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?
Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від вдало обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.
Те саме можна сказати про офіси. У кожної компанії, що поважає себе, має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також вирішення спірних питань із покупцями.
Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі купівлю нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.
Перерахуємо всі переваги оренди:
- щодо невисокі фінансові витрати;
- більш проста порівняно з купівлею процедура оформлення документації;
- можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
- Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.
Зворотний процес - здавання приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.
Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.
Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.
Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.
2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад
Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, коли ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи об'єкт повністю відповідатиме цілям вашого бізнесу.
Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.
Додаткову інформацію про роботу з посередниками ви знайдете у статті « ».
Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.
Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи
У приміщенні працюватимете ви самі чи ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.
Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.
Порада 2. Загостріть увагу на вантажно-розвантажувальних зонах
Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.
Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Заважатимете мешканцям чи автомобілістам, вас замучать скаргами.
Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.
Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.
Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору
Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.
У договорі обов'язково мають бути такі пункти:
- терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
- якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
- відповідальність сторін порушення договору;
- умови розірвання угоди.
Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.
Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.
Порада 5. Перевіряйте документи на власність
В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг із Державного Реєстру на право володіння.
Впевніться, чи справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не було в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.
Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.
Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректну та грамотну відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.
Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати
Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.
До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше своєї роботи, ніж компанії. Однак приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міст – одиниці.
5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця
Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.
Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.
Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням
У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.
Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.
Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна
Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.
Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.
Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.
Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату
Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.
6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря
Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.
Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав
Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір вважатиметься недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.
Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».
Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати
Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.
Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.
Ризик 3. Субаренда
Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.
приклад
Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.
Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоч повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.
Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.
7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості
Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, які працюють із комерційною нерухомістю.
1) Агентство.net
Керівна агенція нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.
Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.
