Подобова здача квартир як бізнес є хорошим додатковим доходом, але при цьому має своє підводне каміння. Щоб зберегти не лише свої кошти, а й майно, яке здається в оренду, необхідно чітко уявляти, з чого починати бізнес, які ризики можуть існувати, для якого контингенту підійдуть ці послуги.
З чого розпочати бізнес
Перш ніж розпочати будувати бізнес на оренді квартир, необхідно з'ясувати такі моменти:
- Чи є житлова площа, яку можна здавати подобово. Якщо квартира у власності, то потрібно бути готовими до того, що в ній проживатимуть сторонні люди, які можуть завдати шкоди майну.
- Можна винайняти квартиру і здавати її в оренду іншим особам. Такий бізнес вважатиметься суборендою квартир. У цьому варіанті немає додаткових ризиків і витрат, спочатку можна відразу з'ясувати, вдасться будувати бізнес чи ні.
Щоб почати розвивати бізнес на подобову оренду квартир, слід скласти приблизний бізнес-план, який допоможе побудувати чітке поняття, з чого почати. У цьому документі визначаються такі моменти:
- З'ясувати, яка квартира здаватиметься – своя чи взята в оренду.
- За потреби провести косметичний ремонт.
- Обставити житлову площу меблями.
- Запастись комплектами змінної постільної білизни, рушниками.
- Визначитись, якій категорії громадян здаватиметься приміщення (наприклад, лише сімейним парам або громадянам, які перебувають у відрядженні).
- Для подачі оголошення про здачу квартири подобово потрібно зробити гарні фотографії та скласти опис житлової площі.
- Готове оголошення слід подати до газет, інтернету, можна створити власний сайт або сторінку в соцмережах.
Особливості та можливі проблеми
Вирішивши будувати бізнес на здаванні квартир подобово, слід розуміти, що можуть виникнути певні ризики.
На практиці ще не було судового розгляду справ, де як відповідач залучалася б особа, яка організувала бізнес з оренди квартир і не пройшла реєстрацію як ІП.
У чому переваги оформлення бізнесу через ІП:
- У разі конфліктних ситуацій можна довести, що це дії здійснювалися у законному порядке.
- Реєстрація як ІП дисциплінує ведення документальної звітності, а отже, всі папери, починаючи від договорів та закінчуючи чеками, будуть оформлені належним чином.
Із цього випливає, що будь-які претензії до постояльців будуть документально підтверджені. Це дасть безперечний плюс у суді, якщо конфлікт дійде до судового розгляду.
У чому полягає прибуток
Здавати квартиру на невеликі терміни, беручи оплату як у готелях, за ніч чи добу, часто буває набагато вигідніше, ніж здавати її постійним мешканцям. Хоча це й набагато турбота, якщо займатися питанням самостійно. Труднощів можна уникнути, якщо залучити ріелторів, але в такому разі доходи будуть меншими. Сьогодні ми поговоримо про те, як правильно орендувати квартиру в оренду подобово.
Подобова оренда пов'язана і з іншими труднощами. По-перше, часта зміна гостей збільшує ризик псування квартири, зникнення якихось речей. Щоб максимально зменшити ймовірність негативних наслідків, потрібно скріплювати всі угоди офіційним договором найму. По-друге, доходи від такої оренди сильно залежать від сезону, популярності міста, району, де знаходиться квартира. Є попит на таке житло в містах з населенням не менше ніж п'ятсот тисяч і в населених пунктах, привабливих з туристичної точки зору. У великих центрах попит пов'язаний із студентською активністю, відрядженнями, пошуками роботи. У туристичних містах та селищах - з купальним та іншим (наприклад, гірськолижним) сезонами, календарними святами, періодами відпусток.
У середньому, як показує практика, у вдалі місяці хорошу квартиру вдається здавати 20 днів із 30. І якщо довгострокова оренда приносила б власникам, скажімо, 15-20 тисяч рублів на місяць, то подобова - 30-40 тисяч. Середня ціна за хороше, чисте, оснащене всією необхідною технікою приміщення – 1000-2000 рублів на добу, залежно від міста розташування. Щоб результат був добрим, потрібно вирішити багато організаційних питань, зокрема, як розрекламувати квартиру.
З чого почати?
Подобова оренда вигідна не лише власникам житла, а й наймачам квартири, адже за номер у готелі вони могли б заплатити набагато більше. Однак часто орендарям хочеться комфорту не меншого, ніж у готелі. Тому слід створити їм такі умови.
Найголовніше – це чистота в приміщенні. Доведеться проводити прибирання після кожного постояльця, виносити сміття, міняти постільні та ванни (в наявності завжди повинні бути чисті рушники).
Друга складова - оснащеність квартири технікою та зручними меблями. Необов'язково купувати нову дорогу апаратуру, предмети побуту, достатньо пошукати оголошення в інтернеті та купити щось з рук. До мінімального набору відносяться:
- холодильна камера;
- пральна машина;
- роутер Wi-Fi (у крайньому випадку, дротовий інтернет);
- кондиціонер;
- телевізор;
- мінімальний набір посуду;
- чайник;
- праска та прасувальна дошка;
- плита та мікрохвильова піч;
- ліжка, дивани, крісла (кількість залежить від кімнат);
- обідній стіл та стільці.
Від того, наскільки в квартирі буде зручно, залежить ціна оренди.. На вартість також впливатиме ремонт приміщення, місце розташування квартири, кількість кімнат та спальних місць. У період свят ціни можна трохи підвищувати, а в періоди затишшя – знижувати. Також вітаються знижки у разі бронювання житла на кілька днів.
Як здавати офіційно та безпечно
Офіційно здавати квартиру можна кількома способами. Кожен із них має свої плюси та мінуси.
Три способи здавати офіційно квартиру:
- самостійно, використовуючи договірні відносини із наймачами та відраховуючи частину доходів як податки;
- через агентство, яке за певний відсоток виступатиме посередником у пошуку мешканців;
- через агентство шляхом передачі квартири в довірче управління з урахуванням розподілу доходів між власником і агентством.
По суті, будь-який договір – це вже частина умов безпечної оренди, адже у такому разі всі угоди документуватимуться. Однак є й інші можливості, убезпечити себе від шахраїв чи просто необережних мешканців.
Як дотриматися всіх питань безпеки
З метою безпеки власники мають застрахувати житлоу разі пожежі, затоплення, вибуху газу та інших непередбачених ситуацій. Не всі компанії готові оформлювати страховку на житло, яке здається в оренду. Потрібно бути готовими до того, що вони пропонуватимуть підвищений коефіцієнт страховки. Так, це може бути не дешево, проте дозволить господарям почуватися спокійно.
Орендодавці завжди переживають, що мешканці щось вкрадуть із квартири чи зламають. Саме тому потрібно з кожним новим гостем укладати договір, в якому мають бути зазначені паспортні дані людини (щоб у разі зникнення була можливість звернутися до суду), та документ прийому-передачі, з перерахуванням усіх предметів, що перебувають у приміщеннях. Хоча ще більше побоювань у людей викликає можливість створення дублікатів ключів, що таким чином нечесні мешканці в майбутньому зможуть скористатися можливістю проникнути в квартиру і вкрасти цінні предмети. Так, це справді так, ризики є. Але є й вихід. Наприклад, замість звичайного замку можна повідомити електронний, в якому можна буде змінювати код так часто, як захочеться. А тим, у кого вдома стоять подвійні двері, і того простіше. Слід видавати мешканцям тільки ті ключі, якими замикають зовнішні двері, а після їхнього догляду - зачиняти обидві.
Як здати самостійно
Якщо квартиру власник здає самостійно, то треба добре подумати, як залучити мешканців. Давати оголошення в газету про подобову оренду не має сенсу, адже зазвичай постояльцями стають приїжджі, котрі місцевих газет не читають. Таким чином, єдиним майданчиком для інформування людей є Інтернет. Сьогодні найбільшу кількість пропозицій щодо добової оренди можна знайти на сайті Avito, є також схожий портал - IRR («З рук в руки»). Все це безкоштовні сайти, на яких діє і платна система «розкрутки» оголошень. Мінус їх у тому, що вони не спеціалізуються на нерухомості, хоч і дуже популярні.
Серед спеціалізованих порталів можна відзначити такі: «Квартирка.ру», «Доб.ру», «Горквартира.ру», «Сдамінфо.ру», «Юрента.ру» та багато інших. Там також працює платна система збільшення переглядів. Авторам оголошень зможуть поштою надсилати заявки на бронювання. Мінус цих сайтів у тому, що там не враховується рейтинг квартир, відсутня система відгуків. Нещодавно запрацював сайт Arendius, в якому, начебто, ці недоліки врахували. Це, так би мовити, форум мандрівників та орендодавців, у якому можна формувати рейтинг квартири на основі отриманих відгуків. Також власники квартир зможуть познайомитись з тими, хто бронює у них місце, оскільки на сайті реєструються через соціальні мережі. До речі, у соціальних мережах також є сторінки, групи, в яких можна залишати оголошення про оренду подобово. Ну а для тих, у кого є кілька квартир, можна подумати про розміщення інформації на міжнародних сайтах Airbnb і Booking.
Після того, як вирішено питання залучення мешканців, слід розібратися з питанням оформлення всіх документів. З кожним гостем потрібно буде оформляти договір найму, текст якого, звісно, відрізняється від тексту договору довгострокового найму. У ньому має бути зазначений термін здачі приміщення, вартість оренди на добу та загальна (якщо йдеться про оренду на кілька днів), права та обов'язки сторін, відповідальність та заставна сума. Запорука – це ще один спосіб уберегти себе від несподіваної зникнення мешканців та речей у квартирі, хоча, як правило, стягується невелика сума (рівна загальній сумі за дні проживання).
Крім договору складається акт прийому-передачі майна, що у квартирі.
Усі документи оформлюються у двох примірниках, для орендодавця та квартиронаймача. Природно, що у них мають бути зазначені точні паспортні та контактні дані сторін угоди. Оскільки мешканців буде багато, слід запастися зразками договорів, до яких надалі треба буде лише вносити дані.
Щоб здавання квартири в оренду було офіційним та законним, щороку до 30 квітня орендодавцю потрібно здавати податкову декларацію фізичної особи до податкової інспекції. Треба віддаватиме 13 відсотків доходу (оплачується за квитанцією податкової). Якщо зареєструвати індивідуальне підприємство, можна буде скористатися спрощеною системою оподаткування та сплачувати лише 6 відсотків. До того ж це дозволить придбати касовий апарат, щоб видавати офіційні чеки про витрати своїм мешканцям: вони можуть знадобитися, наприклад, тим, хто приїхав у відрядження, і потім звітуватиме про витрати.
Як здати через агентство
Багато великих містах Росії діють агентства, які цілеспрямовано чи додатково займаються питаннями оренди подобового житла. Власники укладають з ними договори про довірче управління, після чого агенції включають квартиру до своєї бази (з'явилося навіть таке поняття як «квартирні готелі»). У такому разі компанії беруть на себе все, що пов'язано з орендою: шукають мешканців, забираються у приміщенні, складають договори найму. Звісно, значну частину доходів вони залишають у себе, а частину коштів наприкінці місяця чи інші обумовлені терміни перераховують власнику. І все ж такий варіант вважається для власників більш прибутковим, ніж довгострокова оренда, проте на відміну від самостійного просування квартири, де доходи можуть бути в два, а то й у два з половиною рази вищими, така форма додасть до доходу (порівняно з довгостроковою орендою) – 10, максимум 30 відсотків.
Трохи більше можна заробити, якщо залучити агентство лише як посередник. У такому випадку компанії займуться пошуком мешканців, допоможуть оформити документи, а питання наведення порядку та подальшої взаємодії з постояльцями залишаться у віданні власника житла. Агентства можуть вимагати відсоток від кожної угоди, щоправда, не обов'язково ці витрати ляжуть на плечі орендодавця, у багатьох випадках сплачуватимуть відсоток знімачі, які звернулися в агентство.
У будь-якому випадку такі форми роботи з великими агентствами є більш зручними з точки зору економії часу і безпечнішими з точки зору збереження квартири та майна, що знаходиться в ній. Якщо власник раніше ніколи не здавав житло, розпочати такий «бізнес» найкраще саме за підтримки агентства, а вже надалі, наскільки можна, перейти на самостійну діяльність.
Доходи від оренди квартир вивести з «тіні» не вдається російському уряду вже багато років. Особливо ця проблема актуальна для Москви та Санкт-Петербурга, вони недоотримують з податків за оренду житла мільйони рублів, які можна було б витратити на ремонт доріг та ще на сотні різних потреб. Податки сплачує лише невелика частина тих людей, котрі здають своє житло. І пов'язано це з тим, що держава майже не в змозі регулювати цей бізнес, здійснювати перевірки (оскільки квартира - це приватна власність, і щоб до неї увійти і «зловити на місці злочину» орендарів, потрібні дуже вагомі причини). При цьому й самі квартиранти часто сприяють тому, що податки не сплачуються. У разі якихось перевірок вони відповідають, що господарі квартири їх знайомі чи родичі, і вони нічого не знають про «орендний бізнес».
Проте ситуації бувають різні. І власників, які не бажають звітувати в доходах, іноді залучають до суду і карають чималими штрафами. Організувати перевірку податкові служби можуть лише за скаргою сусідів, а якщо в їхніх руках виявиться договір оренди - вони зможуть довести в суді, що господар веде підприємницьку діяльність і не повідомляє про це державу. Тільки оригінал документа, а не відомості очевидців може бути серйозним доказом у суді. Хоча й він не є гарантом рішення суду на їхню користь, оскільки власник може просто заявити, що в оренду здавав квартиру, але грошей від мешканців він так і не отримав.
Коли йдеться про подобову квартиру, для подання позову органам знадобляться кілька оригіналів договору оренди. В принципі, їх отримати легше, ніж у разі довгострокової оренди, для цього співробітникам служби потрібно лише представитися звичайним туристом, звернутися до власника, скласти договір і провести в приміщенні одну ніч. Ось і докази для суду.
Подобова оренда квартир вигідна клієнтам, які шукають недороге житло на короткий термін, а також орендодавцям, які бажають заробити більше, ніж за тривалої оренди. Здача житла на добу і більше за рік приносить дохід, що в 2 рази перевищує суму, яку можна отримати за довгострокову оренду квартири.
Як відкрити бізнес подобово
Перед стартом виберіть концепцію майбутнього бізнесу та вирішите, чи будете ви здавати власні квартири або займетесь суборендою. Подальший алгоритм дій:
Якщо показати квартиру особисто не виходить, ви можете зняти відеоогляд та надіслати його потенційним клієнтам
Дочекавшись першого дзвінка, чемно, але твердо роз'ясніть гостю умови проживання у квартирі та озвучте вартість. Якщо він погодиться на запропоновані умови, оформіть договір та візьміть передоплату із заставою. Пропрацювавши механізм оренди одного разу, надалі ви зможете скоригувати свою поведінку, пункти договору та послідовність здачі житла на короткий термін.
Бізнес-план фірми зі здачі квартир
Задумуючи власну справу, ви можете просто винайняти квартиру на рік і домовитися з орендодавцем про можливість суборенди. Після чого, не вклавши жодної копійки, здавати її на короткий термін усім охочим, заробляючи на різниці. Але для старту реального бізнесу подумайте про те, як надати послугу якісно: квартири, що нагадують готельні номери, як правило, орендують швидше, ніж сірі радянські комуналки з обшарпаними меблями та кранами, що підтікають.
Концепція бізнесу та аналіз ринку
Існує три варіанти організації подобової оренди. Перший, оптимістичний – коли у вас у власності 2–3 квартири з гарним ремонтом. У цьому випадку організувати бізнес можна з мінімальним фінансовим ризиком: досить коректно укласти договір оренди та передбачити всі нюанси.
Ще два способи розпочати бізнес:
Вибравши останній варіант організації справи, вам доведеться повідомити власників приміщень про те, як ви плануєте використати житло. Інакше офіційно укладати договори із орендарями не вийде, а це ризик.
Проаналізуйте попит та конкуренцію на ринку подобової оренди. Завітайте на популярні сайти:
Перегляньте наявні там оголошення, оцініть стан та вартість квартир, а також умови оренди. Візьміть на замітку ідеї, що сподобалися - їх краще виписати. Порівняйте пропозиції готелів та хостелів з квартирами - результати аналізу стануть у нагоді при виявленні конкурентних переваг.
Попит на подобову оренду залежить від сезону – в літній період кількість охочих зняти житло збільшується, і орендарі підвищують ціни.
З'ясуйте, хто у вашому місті цікавиться орендою подобово. Це можуть бути:
Виберіть сегмент, на який орієнтуватиметеся - не намагайтеся охопити відразу весь ринок. Від того, на яку аудиторію ви націлитеся, залежатиме все – від оформлення апартаментів до вибору рекламних каналів.
Реєстрація фірми
Зареєструйте компанію і не ухиляйтеся від сплати податків – бізнес у сфері подобової оренди приносить достатній дохід, щоб ділитися з державою, а ризики надто високі для нелегальної роботи.
Здавати квартири ви можете як індивідуальний підприємець або від імені товариства з обмеженою відповідальністю. ІП відрізняється від ТОВ за такими критеріями:
Незважаючи на те, що фінансова відповідальність вища у ІП, штрафи для ТОВ у 2–3 рази більші
Прийнявши рішення про реєстрацію, виберіть КВЕД - коди видів діяльності. Варіанти, найбільш наближені до сфери подобової оренди:
Визначте податковий режим, який застосовуватимете:
Від обраного режиму залежать терміни та обсяг сплачуваних податків, і навіть форми подання звітності.Крім податків, будьте готові сплачувати внески до пенсійного та страхового фондів за себе та співробітників.
Якщо ви не наважуєтесь реєструвати ІП чи ТОВ, сплачуйте хоча б податок на доходи фізичної особи – 13% від вирученої суми. Для цього зверніться до податкової, дізнайтеся, коли та які декларації потрібно подавати, а також у які терміни здійснювати оплату.
За ведення нелегального бізнесу передбачено санкції:
Пошук та підготовка приміщень
Орієнтуючись на цільову аудиторію, починайте пошук приміщень. Подумайте, що важливо банкіру, що приїхав у відрядження? Найімовірніше, зняти тиху однокімнатну квартирку ближче до місця стажування чи ділових переговорів. А молода пара для романтичного вечора? Затишна, добре обставлена квартира в невеликому будинку.
Знайти приміщення для довгострокової оренди ви можете на сайтах оголошень, на кшталт Avito
Розташування об'єктів вибирайте так, щоб оперативно добиратися до кожного для заселення та виселення гостей. Якщо у вас немає автомобіля, зніміть квартири ближче до свого житла.
Попит на подобову оренду квартири залежить від:
Орендарі в 57% випадків вважають за краще зупинятися в однокімнатних квартирах з хорошим ремонтом, новими меблями та працюючим інтернетом. Вкрай рідко бронюють місця в апартаментах, де більше трьох кімнат, а також у квартирах економ-класу – 1% та 8% відповідно.
Місце розташування квартири впливає на вартість оренди.Близькість до центру досі грає вирішальну роль виборі житла туристами, працівниками компаній, студентами. Хороший дохід можна отримати з квартири, розташованої неподалік великого торгового чи ділового центру, вузу чи вокзалу.
Вибравши цільову аудиторію відряджених співробітників, дізнайтеся, які звітні документи можуть їм знадобитися, і будьте готові надати договір, а також квитанцію або рахунок на оплату оренди.
Рахунок на оплату оренди може включати додаткові послуги, а також ранній та пізній заїзд.
Підібравши приміщення, укласти договори довгострокової оренди з власниками. Не приховуйте, що здаватимете квартири подобово, а краще запропонуйте взаємовигідну угоду.Розкажіть, що не просто винаймаєте квартиру, а берете її в управління і зобов'язуєтесь зробити косметичний ремонт, встановити техніку, провести інтернет і стежити за порядком. Поясніть, що вам важлива репутація бізнесу, тому квартира буде підтримуватися в чистоті. Підкріпіть сказане пунктами договору довгострокової оренди. Покажіть власнику та подобовий договір, щоб він розумів серйозність підходу до справи.
Арендувавши об'єкти, починайте ремонт. Матеріали та техніку вибирайте в середньому ціновому сегменті, меблі теж. Головне – щоб вона була новою та чистою. Мінімальний набір обладнання для квартири бізнес-класу:
Одноразову косметику замовте оптом на кілька місяців вперед - купівля великої партії коштуватиме дешевше
Приділіть увагу деталям та обов'язково купіть для кожної квартири:
Звільніть квартиру від особистих речей – власних чи постійного власника. В оформленні кімнат дотримуйтесь принципів мінімалізму. Організуйте генеральне прибирання - помийте підлогу та вікна, витирайте штори, покривала та чохли для меблів, перевірте роботу сантехніки. Витріть пил навіть у важкодоступних місцях.
Замовте професійну фотосесію приміщення – інтер'єри, зняті на камеру смартфона, скоріше відштовхують, аніж залучають клієнтів.
Оформлення документів для роботи
Сформуйте пакет внутрішніх документів, які регламентуватимуть вашу діяльність та умови проживання на об'єктах. Розробте:
Якщо плануєте наймати співробітників, складіть посадові інструкції.Можете орієнтуватися на типові приклади, але переробіть їх своєї діяльності. Написання однієї чіткої інструкції може тривати 2-3 дні.
У подобовому договорі пропишіть:
Перед тим, як укласти з гостем договір оренди, роз'ясніть всі пункти по порядку
Типовий договір подобової оренди - .
До договору додайте опис майна та правила проживання у квартирі. Правила мають передбачати таке:
У кожній квартирі розмістіть правила на видному місці, а поруч розмістіть листівку з паролем Wi-Fi, телефонами адміністраторів та екстрених служб.
Особливо вимогливим і підозрілим орендарям будьте готові пред'явити комплект документів, що підтверджують ваше право на здачу приміщення в оренду, а саме: свідоцтво про право власності або договір оренди з власником та його письмову згоду на суборенду, засвідчену нотаріусом.
Де просувати бізнес – вибір рекламних каналів
Згодом ви оформите сайт-візитку з можливістю онлайн-бронювання, але на перших етапах можна обійтися без нього. Якщо сайт створений, налаштуйте контекстну рекламу в Yandex і Google.
На деяких сайтах, щоб розміщувати оголошення про оренду від імені юрособи, доведеться завести платний обліковий запис
Попрацюйте над рекламою в автономному режимі. Роздрукуйте та розклейте листівки, розмістіть оголошення у найбільш популярних газетах міста, знайдіть друзів-таксистів та домовтеся з ними, щоб пропонували ваші послуги пасажирам. Замовте рекламу на транспорті, обравши маршрути, що вирушають із вокзалу. Розробте анкету клієнта та включіть у список питання про те, звідки він дізнався про вас – це допоможе відсіяти неефективні канали просування.
Підбір персоналу
Поодинці ви зможете впоратися з 2-3 квартирами, при цьому білизну та рушники доведеться здавати в пральню, а прибирання довіряти клінінгової компанії або проводити самостійно. Для розширення бізнесу знадобляться співробітники:
Кількість працівників залежить від кількості квартир в управлінні. Один адміністратор може одночасно обслуговувати 3–6 квартир, прибиральниця – стільки ж. Менеджер подолає навантаження з 15–18 об'єктів.
Підрахунок витрат та запланованого доходу
Розрахунок наведено для індивідуального підприємця на УСН, який бажає здавати в суборенду дві квартири в центрі міста - однокімнатну та двокімнатну. Цільова аудиторія - відряджені співробітники, платоспроможні, які воліють жити в комфортних умовах, близьких до готельних. Співробітників немає, але планується укласти договори з клінінговою компанією, пральною та хімчисткою.
Таблиця: витрати на відкриття підприємства
Таблиця: щомісячні витрати
Розрахунок запланованого доходу та терміну окупності
У ціну на проживання повинні входити: вартість оренди, послуги пральні та прибиральниці, витрати на рекламу та придбання витратних матеріалів.
Середня ціна за оренду однокімнатної квартири – 2050 р./добу. Вартість оренди двокімнатного житла – 2850 р./добу. Заповнюваність першого місяця - 60%, тобто, 18 днів на місяць, з другого місяця - 70%, тобто, 21 день.
Середній дохід за перший місяць – 88200 р. Податкові відрахування – 5292 р. Прибуток перший місяць - 22093,5 р. Середній дохід за другий та наступні місяці - 102900 р. Податкові відрахування – 6174 р. Прибуток у наступні місяці - 36793,5 грн.
Термін окупності бізнесу - 5-7 місяців, за низької заповнюваності квартир - 1-1,5 року.
Підводне каміння бізнесу здачі квартир
Здавання квартир подобово – ризикований бізнес. Починаючи справу, ви ризикуєте з усіх боків:
Єдиний спосіб мінімізувати ризики – оформити бізнес офіційно, опрацювати договори з юристом та прописати у них усі можливі обставини, у тому числі форс-мажорні.
При заселенні обов'язково просіть у гостей паспорта та робіть копії, давайте на підпис опис майна та правила проживання. Сусідів попередьте заздалегідь та пред'явіть дозвільні документи на подобову здачу квартири від власника. Не здавайте приміщення для проведення свят, якщо не бажаєте, щоб сусіди скаржилися на шум. Будьте готові підлаштовувати робочий графік під час приїзду та від'їзду гостей - найчастіше доведеться вставати о п'ятій ранку і лягати після години ночі. Тримайте телефон при собі - за будь-якої проблеми клієнти будуть дзвонити вам, і ви зобов'язані відповідати.
Схожі записи:
Схожі записи не знайдено.
Таке питання задають собі сотні людей, не знаючи з чого розпочати бізнес з оренди квартир. Багато хто вважає, що це легко, але це неправда. Як і в будь-якій справі, тут треба орати. Це не кнопка «бабло», а серйозний бізнес, що вимагає якісного підходу.
Як створити свій бізнес зі здавання квартир подобово?
Раніше ми вже описували кілька способів, що дозволяють заробити на нерухомості. Ознайомитися з ними можна у цій. Зараз давайте поговоримо, як будується бізнес із здавання квартир подобово.
УВАГА!!!
Для мешканців МОСКВИдоступні БЕЗКОШТОВНІконсультації у офісі, що надаються професійними юристами на підставі Федерального закону № 324 «Про безкоштовної юридичної допомоги в Російській Федерації».
Не чекайте - запишіться на прийом або запитайте онлайн.
Оренда житла як бізнес процвітає в усьому світі. Різниця полягатиме лише у законодавстві країн. Відповідно, й у прибутку десь більше, десь менше. Але те, що бідувати не доведеться, це 100%.
Залучення банківського капіталу – іпотека
Подобова оренда житла, єдиний бізнес, що дозволяє отримувати прибуток з іпотеки в даному сегменті. Місячна оренда зазнає збитків або вийде у нуль. Це досить легко розрахувати на будь-якому банківському сайті. Знаючи розцінки у своєму регіоні.
Звичайно, бувають винятки, наприклад, у підприємця є своя ділянка землі за кілька кілометрів від міста. Він бере іпотеку та будує будинок на 8-10 квартир-студій. Якщо місто велике, то місячна оренда принесе прибуток з урахуванням усіх витрат.
Даним способом користується велика кількість організацій, які мають свій бізнес зі здачі квартир подобово або приватних ріелторів.
Тут, начебто, все просто. Винаймайте квартиру на місяць, здаєте її щодня. Але насправді є безліч підводних каменів, які зведуть ваш прибуток на нуль.
Наприклад, якщо не попереджати власників про те, що збирайтеся займатися здаванням їхньої нерухомості подобово, можна отримати судовий позов, який зазнає збитків.
Працюйте максимально чесно з власниками нерухомості і тоді неприємності вас не торкнуться.
Багато хто вважає, що житло має розташовуватися в перспективних місцях біля метро або великих транспортних розв'язках, але насправді воно має розташовуватися за 20-30 хвилин ходьби від вашого будинку. Якщо ви постійно спізнюватиметеся на зустріч із клієнтом, то, швидше за все, повторно він до вас не звернеться. Враховуйте цей момент.
Краще пошукайте об'єкти у своєму районі і транспортна розв'язка не має значення. Люди готові віддавати вам гроші, навіть якщо житло знаходиться на околиці міста.
Купуючи квартиру, звертайте увагу, чи можна переробити її так, щоб збільшити кількість орендарів. Наприклад, якщо в кімнаті два вікна, і вони розташовуються далеко один від одного, можливо її розділити навпіл і зробити два входи.
Таким чином, ви збільшите свій прибуток, здаючи житлове приміщення одразу двом різним людям. Повірте, клієнти знайдуться. Це можуть бути відрядження або компанії з кількох осіб.
Цей спосіб ідеально підходить і для щомісячного здавання житла.
Починаючи свій невеликий бізнес зі здачі квартир подобово, не женіться за всіма клієнтами відразу. Намагайтеся з'ясувати мету зняття житла. Це допоможе уникнути багатьох проблем. Наприклад, дуже часто квартири намагається зняти молодь для галасливих вечірок.
Весь прибуток від такого заходу піде на прибирання та дрібний ремонт. Як ви здогадалися, може призвести до серйозних збитків. Якщо квартира в суборенді, ви легко можете втратити її, плюс відшкодувати все зі своєї кишені.
Курити у квартирі не можна, це загальне правило всіх орендодавців. Зробіть паперові таблички та наклейте їх у квартирі. Заздалегідь попередьте про це тих, хто в'їжджає.
Телефони екстрених служб вашого міста також мають бути прописані на окремому листку та наклеєні на стіну в коридорі чи кухні. Сюди відноситься і пароль до доступу в інтернет.
Договори скрізь стандартні, їх можна легко завантажити у мережі. Обов'язково робіть опис майна, що знаходиться в квартирі. Після закінчення терміну оренди все має бути на своїх місцях. Речі повинні бути прибрані, а посуд помитий.
Завжди беріть заставу рівну одному дню проживання. Наприклад, якщо гості втратять ключі, з них треба утримати суму виготовлення дублікатів.
Запорука мотивує людей дотримуватися ваших правил.
Купівля меблів, білизни та прибирання
Не ставте у квартиру дорогі речі чи апаратуру. Все має бути сучасним та недорогим. Ліжко телевізор і навіть сантехніку, можна купити б/у. Повірте, людям, яким необхідно переночувати абсолютно все одно, головне, чистота.
Бізнес по здачі квартир має на увазі серйозне прибирання. Робити її можна самому або звернутися до спеціальної клінінгової фірми. Білизна обов'язково має бути чиста та запечатана в целофан, як у поїзді. Такі послуги надає будь-яка пральня.
Нерухомість ніколи не знеціниться. Так, будуть цінові спади, ринок трохи просяде, але так було за всіх часів. Житло є залізобетонною інвестицією у прямому та переносному значенні. Воно завжди рентабельне і підлаштовується під вартість грошей.
Наприклад, відбулася інфляція та після перерахунку квартири подорожчали на новий відсоток. Єдиний мінус житлових об'єктів, це їхня вартість. Потрібні серйозні капіталовкладення. Плюс маржа не така висока, як в інших бізнесах чи вкладеннях.
Винятком є комерційна нерухомість, здатна окупати себе за два роки. Але тут вирішальну роль відіграє місце або самі об'єкти:
- склади;
- офіси;
- торгові площі;
- приміщення автосервісів тощо.
Житлова власність окупається набагато довше, але дає стабільний прибуток і підлаштовується під загальний ринок з урахуванням будь-яких коливань грошових потоків.
Як будують бізнес із здачі квартир? Шукаємо клієнтів
Завершуючи наш невеликий огляд імпровізованого бізнес-плану з оренди квартир, хотілося б відзначити, що всі умови для клієнта мають бути прозорі та обговорені заздалегідь. Це допоможе уникнути неприємностей надалі.
Відео - здавання квартир подобово від учнів Наташі Закхайм:
До категорії «бізнесу з нуля» можна сміливо віднести діяльність зі здачі подобово квартир в оренду. При цьому ви можете не володіти квартирами, але заробляти на короткостроковій оренді. Все, що для цього потрібно знайти житло, власники якого готові надати його на умовах суборенди. Субаренда – це форма договору, коли він декларація про здачу квартири у найм як би переуступается.
Подібний бізнес може здатися зрозумілим та легко організованим. Але не все так гладко та спокійно. Квартир подобово здається багато, проте не всі з них приносять нормальні гроші, а деякі зовсім не виправдовують вкладені в них кошти.
Добре, якщо у власності вже є пара – трійка квартир. Нехай і однокімнатних (найбільш ходових на ринку), тоді прибутковість буде вищою. Якщо ж такої власності немає, доведеться орендувати житло на тривалий термін і вже його здавати у подобову чи погодинну оренду.
Вся складність у створенні справи зводиться до пошуку відповідного житла. Багато власників, почувши слово «подобова оренда», одразу асоціюють це з пияцтвом, проституцією та іншими негативними речами. І жодними вмовляннями їхню думку не зміниш. Хоча фактично, такі квартири наступного ремонту потребують вкрай рідко, на відміну від квартир у довгостроковій оренді.
Субарендаторам не вигідно тримати житло у поганому стані, тому що у них просто не буде клієнтів. Після кожного заселення квартира ретельно забирається. Чого не скажеш про довгострокову оренду: орендарям (а серед них чимало молоді) у 90% випадків за станом квартири не стежать. А гуляють та п'ють у таких квартирах не менше.
«Щоб укласти договір суборенди на квартиру, що сподобалася, доводиться трохи прибрехати господарям. Я говорю, що в мене є договори з деякими фірмами на заселення людей, які приїжджають у відрядження. І в цьому випадку мешканці часто змінюватимуться. Якщо ви згодні на такі умови, то я платитиму вам за оренду трохи більше. Господарі житла спочатку хвилюються, але, коли бачать, що з їхньою квартирою все гаразд, заспокоюються. І думка сусідів та голів ТСЖ їм вже байдужа», — каже користувач Rasklad на форумі nasutki.borda.ru.
Найкраще шукати квартири ближче до центру міста. Тут знайти клієнтів набагато простіше. І витрати на рекламу набагато менші. Також варто орендувати квартири якомога ближче одна до одної – це дозволить зменшити транспортні витрати. Якщо ж одна квартира знаходиться за 15 км від іншої, то транспортні витрати будуть набагато більшими.
Легалізація діяльності
Особливість бізнесу на оренді квартир у тому, що він складно контролюється державою. А тому чимала частина бізнесменів працює без реєстрації підприємницької діяльності та не сплачує податки. У деяких випадках це виправдано, особливо коли йдеться про 1 – 3-х квартирах, що здаються, і дохід від діяльності не такий великий, щоб з'явився сенс легалізувати бізнес.
Зі зростанням обороту організації, коли у розпорядженні організатора вже не одна і не дві квартири, а мінімум 5 – 6, краще зареєструвати ІП чи ТОВ. З оформленням бізнесу простіше знаходитиме нові квартири (власники житла довіряють організаціям більше, ніж звичайним фізичним особам). Стане спокійніше працювати, оскільки штрафи за незаконну підприємницьку діяльність ніхто не скасовував. Заздрісники завжди знайдуться, зокрема й в особі голів ТСЖ, які можуть повідомити про це міліцію чи прокуратуру. І на цей випадок завжди будуть документи. Все буде в рамках закону.
Реєструють такий бізнес найчастіше як звичайне індивідуальне підприємництво. Для оформлення бізнесу в податковій інспекції потрібно пред'явити заяву, ксерокопію паспорта та ІПН, квитанцію про сплату державного мита. У заяві на реєстрацію слід зазначити коди КВЕД: 55.23.5 «Діяльність інших місць для тимчасового проживання» та 70.20.1 «Здавання в оренду власного житлового нерухомого майна» (можна вказати кілька кодів). Вже за 5 робочих днів після подання документів можна отримати свідоцтво про реєстрацію ІП. І ви є законним представником бізнесу.
Окремо варто згадати про вибір системи оподаткування. Для такої діяльності підходять всі три відомі спецрежими: патент (патентна система оподаткування), ЕНВД (вмененка) та УСН (спрощенка). Найвигідніший варіант – патент. Ви сплачуєте фіксовану плату (близько 10 тис. р.) та цілий рік працюєте спокійно. Вам не потрібно надавати звіти, вести бухгалтерію та ін. Але патентна система прийнята не у всіх регіонах, а отже, доведеться обирати між ЕНВД (можна застосовувати до 500 кв. м.) чи УСН. Дані спецрежими також вигідні (хоча обходяться дещо дорожче), але доведеться вести бухгалтерію та складати звітність за графіком.
Варто враховувати і той момент, що, оформивши бізнес, доведеться сплачувати прибутковий податок за власників квартир, а це 13% вартості оренди. Щоб не образити себе, це питання слід обговорити із власниками житла ще на етапі укладання договору суборенди. Ці 13% по праву повинні відніматися від вартості оренди квартири.
Найм співробітників
Якщо ми говоримо про побудову бізнесу, а не про роботу «заради роботи», слід вирішити питання з найманими працівниками. Якщо у вашому розпорядженні 2 - 3 квартири, то ще якось можна впоратися поодинці. А якщо ви працюєте з 5-ма і більше квартирами, одному вже ніяк не впоратися.
Подайте картину: ви знайшли клієнта, їдете показувати йому квартиру. Поки ви домовляєтесь, вам йде дзвінок від другого клієнта – ви відволікаєтесь на розмову. У цей час третій клієнт з'їжджає з квартири, на яку вже є інший клієнт, і вам необхідно терміново навести лад у квартирі і т. д. і т. п. І таких дрібних справ може бути з десяток — інший на день. Голова йтиме кругом, що позначиться на якості роботи та кількості клієнтів. Тому зі зростанням кількості замовлень слід подумати про найм покоївки для прибирання квартир та менеджера по роботі з клієнтами. Прибиральниці можна сплачувати лише відсоток зробленої роботи, не оформлюючи їх у штат (щоб платити страхові відрахування). Менеджеру – оклад та невеликий відсоток для мотивації. Нехай він займається роботою з клієнтами, відповідає на дзвінки, проводить зустрічі, перевіряє стан квартир після гостей та ін.
У вас у такому разі з'являється багато часу, який можна витратити на пошук нових квартир, на вирішення бухгалтерських та юридичних питань, на рекламу послуг, на контроль роботи персоналу. З'явиться час і на особисте життя, а справа приноситиме задоволення.
Як рекламувати послугу
Пошук клієнтів - одне з перших завдань, на вирішення якого слід пустити всі сили. Не буде клієнтів – не буде доходів, а зобов'язання щодо виплати оренди нікуди не подінуться. У створенні клієнтської бази допоможуть такі варіанти:
- Розміщення оголошень у газетах. Старий і перевірений спосіб, хоча з приходом інтернету він стає менш актуальним. Але це ще не означає, що ЗМІ варто відмовлятися зовсім. Дуже багато відрядження після приїзду в незнайоме місто купують газети і знаходять квартири саме там.
- Розклеювання листівок у місцях, популярних для туристів та приїжджих. Це виходи з метро, автобусні та трамвайні зупинки, авто та залізничні вокзали, центральні вулиці міста.
- Розміщення інформації на дошках оголошень в інтернеті: авіто, сландо, міські портали та ін. Не забувайте про складання грамотного опису з великою кількістю якісних фотографій.
- Спробуйте унікальні способи реклами, як написання оголошень на асфальті. Все, що потрібно – трафарет та балончик із фарбою.
- Можна домовитись про співпрацю з місцевими таксистами, оскільки нерідко приїжджі наймають таксі в аеропорту та просять водія підказати, де можна зняти недороге житло.
Підводне каміння у «подобовому» бізнесі
Пошук квартири, легалізація бізнесу та врегулювання питань з мешканцями – далеко не всі проблеми, які чекають на підприємця в цій сфері. Однією з головних проблем є відсутність клієнтів. Щоб бізнес приносив дохід, кожна квартира має заповнюватися мінімум на 70%. Тобто з 30 днів – 21 день в оренді.
Попит на житло може бути низьким не лише через високу конкуренцію, а й просто через сезонний спад. Влітку в центральній частині Росії попит на оренду подобово житла різко падає. Люди їдуть на відпочинок, стає менше відрядження. Тому не варто відкривати бізнес до літнього сезону. Деякі досвідчені у цьому бізнесі підприємці у міжсезоння відмовляються від частини житла, що орендується, щоб зменшити постійні витрати.
У той же час для курортних міст (Сочі, Геленджик, Анапа та ін.) літо саме сезон. А восени та взимку такий бізнес простоює.
Окремо варто згадати про іпотеку та купівлю квартир у кредит. На форумах можна прочитати ідеї такого змісту: «можете купити кілька квартир в іпотеку та здавати їх у подобову оренду. Це краще ніж платити орендодавцю». Ідея виглядає привабливо, але не здійсненна з низки причин:
- Щоб отримати іпотеку навіть на одну квартиру, доведеться дуже сподобатися банку. Він вимагатиме з вас довідки про доходи, подивиться кредитну історію, попросить знайти поручителів та ін. Ваш офіційний дохід не сягає 30 – 50 тис. грн. на місяць та банк вам відмовляє. Якщо ви бажаєте оформити дві квартири, то вам вже знадобиться дохід у 80 тис. грн. А якщо у вас такий дохід, тоді навіщо вам потрібні іпотека та подобова оренда.
- З погляду інвестицій такий варіант виглядає вкрай не вигідним. Окупність вкладень складе близько 8-10 років, що неможливо для нормального, робочого бізнесу.
Скільки можна заробити. Короткий бізнес-план
Довгострокова оренда однокімнатної квартири в Москві коштуватиме 25 - 30 тис. н. в місяць. Сюди слід враховувати витрати на прибирання, рекламу та амортизацію (заміна поламаної техніки та меблів) – близько 5 тис. нар. на квартиру за місяць. Здати подобово такі квартири можна за 2 – 2,5 тис. р. в середньому.
Орієнтовно картина в сезон має виглядати так:
Прибуток від здачі шести квартир буде близько 120 000 грн. в місяць.
Щоб визначити окупність вкладень, слід враховувати початкові інвестиції у бізнес. Кожну квартиру потрібно довести до необхідного комфорту – зробити ремонт, закупити меблі та техніку. На кожну квартиру слід закласти щонайменше 100 000 грн. Тому шість квартир вимагатимуть вкладень у 600 000 грн.
Звідси окупність вкладень за розрахунками, наведеними вище, становитиме від 6 місяців. Але необхідно враховувати і той факт, що у перші місяці клієнтів буде небагато. Потрібно пропрацювати не один місяць, перш ніж напрацюється постійна база клієнтів і почне працювати «сарафанне радіо». Тому період окупності вкладень можна сміливо множити на два.
