Дневният наем на апартаменти като бизнес е добър допълнителен доход, но има и своите капани. За да спестите не само парите си, но и имота си под наем, трябва да имате ясна представа къде да започнете бизнес, какви рискове могат да съществуват и за коя група са подходящи тези услуги.
Къде да започна бизнес
Преди да започнете да изграждате бизнес за отдаване под наем на апартаменти, трябва да разберете следните точки:
- Има ли свободна жилищна площ, която може да се отдава под наем ежедневно? Ако притежавате апартамент, тогава трябва да сте подготвени за факта, че в него ще живеят непознати и могат да причинят щети на имуществото.
- Можете да наемете апартамент и да го давате под наем на други. Такъв бизнес ще се счита за пренаемане на апартаменти. В тази опция няма допълнителни рискове и разходи, първо можете веднага да разберете дали ще можете да изградите бизнес или не.
За да започнете да развивате бизнес с ежедневни апартаменти под наем, трябва да съставите груб бизнес план, който ще ви помогне да изградите ясна представа откъде да започнете. Този документ определя следните точки:
- Разберете кой апартамент ще бъде нает - собствен или нает.
- Извършете козметични ремонти, ако е необходимо.
- Обзаведете дневната с мебели.
- Запасете се с резервни комплекти спално бельо и кърпи.
- Решете на коя категория граждани ще бъдат наети помещенията (например само на семейни двойки или граждани в командировка).
- За да подадете обява за дневен наем на апартамент е необходимо да направите добри снимки и да напишете описание на жилищното пространство.
- Готовата реклама трябва да бъде изпратена във вестници, интернет или можете да създадете свой собствен уебсайт или страница в социалните мрежи.
Характеристики и възможни проблеми
Когато решите да изградите бизнес с отдаване под наем на апартаменти на ден, трябва да разберете, че могат да възникнат определени рискове.
На практика все още не е имало съдебно заседание по дела, в които лице, което е организирало бизнес за отдаване под наем на апартаменти и не е регистрирано като индивидуален предприемач, ще бъде привлечено като обвиняем.
Какви са предимствата от регистриране на бизнес чрез индивидуален предприемач:
- В случай на конфликтни ситуации може да се докаже, че всички действия са извършени законно.
- Регистрацията като индивидуален предприемач дисциплинира поддържането на документални записи, което означава, че всички документи, от договори до чекове, ще бъдат изпълнени правилно.
От това следва, че всички претенции към гостите ще бъдат документирани. Това ще бъде определено предимство в съда, ако конфликтът стигне до съд.
Каква е печалбата?
Наемането на апартамент за кратки периоди от време, таксуване като в хотелите, на вечер или ден, често е много по-изгодно от отдаването му под наем на постоянни жители. Въпреки че е много по-обезпокоително, ако сами се справите с проблема. Трудностите могат да бъдат избегнати, ако включите брокери, но в този случай доходът ще бъде по-малък. Днес ще говорим за това как правилно да наемете апартамент за ежедневен наем.
Ежедневните наеми са свързани и с редица други трудности. Първо, честите промени на гостите увеличават риска от повреда на апартамента и загуба на някои неща. За да сведете до минимум вероятността от негативни последици, трябва да запечатате всички транзакции с официален трудов договор. Второ, приходите от такива наеми силно зависят от сезона, популярността на града и района, в който се намира апартаментът. Има търсене на такива жилища в градове с население от поне петстотин хиляди и в населени места, които са привлекателни от туристическа гледна точка. В големите центрове търсенето е свързано със студентска дейност, командировки и търсене на работа. В туристически градове - с плувен и други (например ски) сезони, календарни празници, ваканционни периоди.
Средно, както показва практиката, в добри месеци е възможно да се даде под наем добър апартамент 20 дни от 30. И ако дългосрочният наем би донесъл на собствениците, да речем, 15-20 хиляди рубли на месец, тогава дневният наем би донесе 30-40 хиляди. Средната цена за добра, чиста стая, оборудвана с цялото необходимо оборудване, е 1000-2000 рубли на ден, в зависимост от града на местоположението. За да бъде резултатът добър, трябва да се решат много организационни въпроси, по-специално как да се рекламира апартамента.
Откъде да започна?
Дневният наем е изгоден не само за собствениците на жилища, но и за наемателите на апартаменти, тъй като те биха могли да платят много повече за хотелска стая. Наемателите обаче често искат комфорт не по-малко, отколкото в хотел. Затова е необходимо да им се създадат такива условия.
Най-важното нещо е чистотата на стаята. Ще трябва да почистите след всеки гост, да изхвърлите боклука, да смените спалното бельо и аксесоарите за баня (чистите кърпи винаги трябва да са на разположение).
Вторият компонент е оборудването на апартамента с уреди и удобни мебели. Не е необходимо да купувате нова скъпа техника или битови предмети, просто потърсете обяви в интернет и купете нещо втора употреба. Минималният набор включва:
- хладилна камера;
- пералня;
- Wi-Fi рутер (в краен случай, кабелен интернет);
- климатик;
- телевизор;
- минимален набор от ястия;
- чайник;
- ютия и дъска за гладене;
- печка и микровълнова печка;
- легла, дивани, фотьойли (броят зависи от стаите);
- маса за хранене и столове.
Наемната цена директно зависи от това колко комфортен е апартаментът.. Цената също ще бъде повлияна от ремонта на помещенията, местоположението на апартамента, броя на стаите и леглата. По време на празниците цените могат да бъдат леко повишени, а в тихи периоди - намалени. Отстъпките също са добре дошли, ако резервирате настаняване за няколко дни.
Как да го вземем официално и безопасно
Има няколко начина за официално отдаване под наем на апартамент. Всеки от тях има своите плюсове и минуси.
Три начина за официално отдаване под наем на апартамент:
- самостоятелно, използвайки договорни отношения с наематели и приспадайки част от доходите като данъци;
- чрез агенция, която срещу определен процент ще действа като посредник при намиране на наематели;
- чрез агенция, чрез прехвърляне на апартамента на доверително управление, като се вземе предвид разпределението на приходите между собственика и агенцията.
Всъщност всяко споразумение вече е част от условията на лизинг на сейф, тъй като в този случай всички транзакции ще бъдат документирани. Има обаче и други възможности да се предпазите от измамници или просто небрежни жители.
Как да се съобразим с всички въпроси, свързани с безопасността
От съображения за безопасност собствениците трябва да застраховат дома сив случай на пожар, наводнение, експлозия на газ и други непредвидени ситуации. Не всички компании са готови да издадат застраховка за жилища под наем. Трябва да сте подготвени за факта, че те ще предложат повишен застрахователен коефициент. Да, може да не е евтино, но ще позволи на собствениците да се чувстват спокойни.
Наемодателите винаги се притесняват, че наемателите ще откраднат нещо от апартамента или ще счупят нещо. Защото трябва да сключите споразумение с всеки нов гост, в който трябва да бъдат посочени паспортните данни на лицето (така че в случай на загуба да има възможност да се обърнете към съда) и документ за приемане и предаване, в който са изброени всички предмети, намиращи се в помещенията. Въпреки че хората са още по-загрижени за възможността за създаване на дубликати на ключове и че по този начин некоректни наематели в бъдеще ще могат да се възползват от възможността да проникнат в апартамента и да откраднат ценни вещи. Да, това е вярно, има рискове. Но има изход. Например, вместо обикновена брава, можете да използвате електронна, в която можете да променяте кода толкова често, колкото искате. Е, за тези, които имат двойни врати у дома, е още по-лесно. На обитателите трябва да се дават само ключовете, които се използват за заключване на външната врата, а след като напуснат, и двете трябва да бъдат заключени.
Как да го преминете сами
Ако собственикът отдава апартамента под наем сам, той трябва внимателно да помисли как да привлече наематели. Няма смисъл да пускате обяви във вестника за дневни наеми., защото обикновено гостите са посетители, които не четат местни вестници. Така единствената платформа за информиране на хората е интернет. Днес най-голям брой оферти за дневен наем могат да бъдат намерени на уебсайта Avito; има и подобен портал - IRR („От ръка на ръка“). Всичко това са безплатни сайтове, които обаче имат и платена система за „популяризиране“ на реклами. Недостатъкът им е, че не са специализирани в недвижими имоти, въпреки че са много популярни.
Сред специализираните портали може да се отбележи следното:: “Kvartirka.ru”, “Sutochno.ru”, “Gorkvartira.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Yurenta.ru” и много други. Има и платена система за увеличаване на гледанията. Рекламодателите ще могат да изпращат заявки за резервация по пощата. Недостатъкът на тези сайтове е, че не отчитат оценките на апартаментите и няма система за преглед. Неотдавна стартира уебсайтът Arendius, който изглежда е взел предвид тези недостатъци. Това е, така да се каже, форум за пътници и наемодатели, в който можете да формулирате рейтинг на апартамент въз основа на получените отзиви. Също така собствениците на апартаменти ще могат да се запознаят с тези, които резервират място при тях, тъй като се регистрират на сайта чрез социалните мрежи. Между другото, има и страници и групи в социалните мрежи, където можете да публикувате обяви за ежедневни наеми. Е, за тези, които имат няколко апартамента на свое разположение, можете да помислите за публикуване на информация на международните сайтове Airbnb и Booking.
След като проблемът с привличането на жители е решен, трябва да се заемете с въпроса за попълването на всички документи. Всеки гост ще трябва да изготви договор за наем, чийто текст, разбира се, се различава от текста на дългосрочен договор за наем. В него трябва да се посочи периодът за отдаване под наем на помещението, цената на наема на ден и общо (ако говорим за наемане за няколко дни), правата и задълженията на страните, отговорността и гаранционния депозит. Депозитът е друг начин да се предпазите от неочаквана загуба на наематели и вещи в апартамента, въпреки че по правило се начислява малка сума (равна на общата сума за дните на престоя).
В допълнение към договора се съставя акт за приемане и предаване на имущество, намиращо се в апартамента.
Всички документи се съставят в два екземпляра, за наемодателя и за наемателя. Естествено, те трябва да посочат точния паспорт и информация за контакт на страните по сделката. Тъй като ще има много наематели, трябва да се запасите с примерни договори, в които ще трябва само да въведете данни в бъдеще.
За да бъде отдаването под наем на апартамент официално и законно, всяка година преди 30 април наемодателят трябва да подаде данъчна декларация на физическо лице в данъчната служба. Ще трябва да платите 13 процента от доходите си (платени върху данъчна бележка). Ако регистрирате индивидуално предприятие, можете да използвате опростената система за данъчно облагане и да плащате само 6 процента. Освен това това ще ви позволи да закупите касов апарат, за да издавате официални разписки за разходи на вашите жители: те може да са необходими например на тези, които идват в командировка и след това ще отчитат разходите.
Как да подадете чрез агенция
В много големи градове на Русия има агенции, които специално или допълнително се занимават с проблемите на наемането на ежедневно жилище. Собствениците сключват с тях споразумения за доверително управление, след което агенциите включват апартамента в своята база данни (дори се появи такова понятие като „апартаментни хотели“). В този случай компаниите се грижат за всичко, свързано с отдаването под наем: търсене на наематели, почистване на помещенията, изготвяне на договори за наем. Разбира се, те задържат значителна част от приходите, а част от средствата превеждат на собственика в края на месеца или на други договорени дати. И все пак тази опция се счита за по-изгодна за собствениците от дългосрочния наем, но за разлика от саморекламата на апартамент, където доходът може да бъде два или дори два и половина пъти по-висок, тази форма ще добави към дохода (в сравнение с дългосрочен наем) - 10, максимум 30 процента.
Можете да спечелите малко повече, ако включите агенция само като посредник. В този случай компаниите ще търсят наематели, ще помогнат с документите, но въпросите за подреждането на нещата и по-нататъшното взаимодействие с гостите ще останат отговорност на собственика на имота. Агенциите може да изискват процент от всяка сделка, но тези разходи не е задължително да паднат върху раменете на наемодателя; в много случаи наемателите, които се свържат с агенцията, ще плащат процент.
Във всеки случай подобни форми на работа с големи агенции са по-удобни от гледна точка на спестяване на време и по-безопасни от гледна точка на безопасността на апартамента и имуществото, намиращо се в него. Ако собственикът никога преди не е давал под наем жилище, най-добре е да започнете такъв „бизнес“ с подкрепата на агенция и в бъдеще, ако е възможно, да преминете към независима дейност.
Руското правителство не успява да изведе приходите от наеми на апартаменти от „сянката“ в продължение на много години. Този проблем е особено актуален за Москва и Санкт Петербург, където липсват милиони рубли данъци за жилища под наем, които биха могли да бъдат похарчени за ремонт на пътища и стотици други нужди. Само малка част от хората, които отдават домовете си под наем, плащат данъци. И това се дължи на факта, че държавата почти не е в състояние да регулира този бизнес и да извършва проверки (тъй като един апартамент е частна собственост и за да влезете в него и да „хванете на местоживеенето“ наемателите, са необходими много убедителни причини ). В същото време самите наематели често допринасят за това, че данъците не се плащат. При всякакви проверки те отговарят, че собствениците на апартамента са техни приятели или роднини и не знаят нищо за „бизнеса под наем“.
Ситуациите обаче са различни. А собствениците, които не искат да отчитат доходите си, понякога биват изправени пред съда и наказвани с доста големи глоби. Данъчните могат да организират ревизия само по една жалба от съседи и ако се сдобият с договор за наем, ще могат да докажат в съда, че собственикът извършва бизнес и не информира държавата за това. Сериозно доказателство в съда може да бъде само оригиналният документ, а не информацията от очевидци. Въпреки че той не е гарант за решението на съда в тяхна полза, тъй като собственикът може просто да заяви, че е дал апартамента под наем, но никога не е получавал пари от наемателите.
Когато става въпрос за апартамент, нает на ден, властите ще се нуждаят от няколко оригинала на договора за наем, за да подадат иск. По принцип те са по-лесни за получаване, отколкото в случай на дългосрочни наеми; за това служителите на услугата трябва само да се представят като обикновен турист, да се свържат със собственика, да съставят споразумение и да прекарат една нощ в помещенията. Ето и доказателствата за съда.
Дневният наем на апартаменти е изгоден за клиенти, които търсят евтино жилище за кратък период, както и за наемодатели, които искат да печелят повече, отколкото при дългосрочни наеми. Наемането на жилище за ден или повече на година носи доход, който е 2 пъти по-висок от сумата, която може да се спечели за дългосрочно наемане на апартамент.
Как да отворите бизнес за наемане на апартаменти на ден
Преди да започнете, изберете концепция за бъдещия си бизнес и решете дали ще отдавате собствените си апартаменти под наем или пренаемате. Допълнителен алгоритъм на действие:
Ако не можете да покажете апартамента лично, можете да заснемете видео преглед и да го изпратите на потенциални клиенти
След като изчакате първото обаждане, учтиво, но твърдо обяснете на госта условията на живот в апартамента и посочете цената. Ако е съгласен с предложените условия, съставете споразумение и вземете авансово плащане с депозит. След като сте работили веднъж чрез механизма за отдаване под наем, в бъдеще ще можете да коригирате поведението си, клаузите на договора и последователността на отдаване под наем на жилище за кратък период.
Бизнес план за фирма за отдаване под наем на апартаменти
Когато планирате собствен бизнес, можете просто да наемете апартамент за една година и да преговаряте с наемодателя за възможността за пренаемане. След което, без да инвестирате нито стотинка, можете да го отдадете под наем за кратък период от време на всеки желаещ, печелейки от разликата. Но за да започнете истински бизнес, помислете как да предоставите висококачествена услуга: апартаментите, които приличат на хотелски стаи, като правило се наемат по-бързо от сивите съветски комунални апартаменти с изтъркани мебели и течащи кранове.
Бизнес концепция и анализ на пазара
Има три варианта за организиране на дневни наеми. Първият, оптимистичен, е когато притежавате 2-3 апартамента в добър ремонт. В този случай можете да организирате бизнес с минимален финансов риск: достатъчно е да съставите правилно договор за наем и да предвидите всички нюанси.
Още два начина да започнете бизнес:
След като изберете последния вариант за организиране на бизнеса, ще трябва да информирате собствениците на помещенията за това как планирате да използвате жилището. В противен случай няма да е възможно официално да се сключат договори с наемателите, а това е риск.
Анализирайте търсенето и конкуренцията на пазара за ежедневни наеми. Посетете популярни сайтове:
Разгледайте наличните там обяви, преценете състоянието и цената на апартаментите, както и условията за наемане. Обърнете внимание на идеите, които харесвате - по-добре е да ги запишете. Сравнете офертите на хотели и хостели с апартаменти - резултатите от анализа ще бъдат полезни при идентифициране на конкурентни предимства.
Търсенето на дневни наеми зависи от сезона - през лятото желаещите да наемат жилища се увеличават, а наемателите повишават цените
Разберете кой във вашия град се интересува от дневни наеми. Не може да бъде:
Изберете сегмента, към който ще се насочите – не се опитвайте да покриете целия пазар наведнъж. Всичко ще зависи от аудиторията, към която се насочвате - от дизайна на апартамента до избора на рекламни канали.
регистрация на фирма
Регистрирайте фирма и не укривайте данъци – бизнесът с ежедневните наеми генерира достатъчно приходи, които да споделите с държавата, а рисковете са твърде големи за нелегална работа.
Можете да отдавате под наем апартаменти като индивидуален предприемач или от името на дружество с ограничена отговорност. Индивидуалният предприемач се различава от LLC според следните критерии:
Въпреки факта, че финансовата отговорност е по-висока за индивидуалните предприемачи, глобите за LLC са 2-3 пъти по-високи
След като решите да се регистрирате, изберете OKVED - кодове на дейности. Опции, най-близки до сектора на ежедневните наеми:
Определете данъчния режим, който ще прилагате:
Времето и размерът на платените данъци, както и формите за подаване на отчети зависят от избрания режим.В допълнение към данъците, бъдете готови да плащате вноски в пенсионни и осигурителни фондове за себе си и вашите служители.
Ако се колебаете да регистрирате индивидуален предприемач или LLC, платете поне индивидуален данък върху доходите - 13% от приходите. За да направите това, свържете се с данъчната служба, разберете кога и какви декларации трябва да подадете, както и кога да извършвате плащания.
За извършване на незаконен бизнес се налагат следните санкции:
Търсене и подготовка на помещения
Фокусирайки се върху избраната целева аудитория, започнете да търсите помещения. Помислете какво е важно за един банкер, който идва в командировка? Най-вероятно наемете тих едностаен апартамент по-близо до мястото на стажа или бизнес преговорите. А за млада двойка за романтична вечер? Уютен добре обзаведен апартамент в малка къща.
Можете да намерите помещения за дългосрочно наемане в сайтове за обяви като Avito
Изберете местоположението на обектите така, че да можете бързо да стигнете до всеки един за настаняване и освобождаване на гости. Ако нямате кола, наемете апартаменти по-близо до дома си.
Търсенето на дневен наем на апартамент зависи от:
Наемателите в 57% от случаите предпочитат да останат в едностайни апартаменти с добър ремонт, нови мебели и работещ интернет. Изключително рядко се резервират места в апартаменти с повече от три стаи, както и в апартаменти икономична класа - съответно 1% и 8%.
Местоположението на апартамента оказва влияние върху наемната цена.Близостта до центъра все още играе решаваща роля при избора на жилище за туристи, служители на фирми и студенти. Можете да получите добри доходи от апартамент, разположен в близост до голям търговски или бизнес център, университет или жп гара.
След като сте избрали командировани служители като целева аудитория, разберете какви отчетни документи може да са им необходими и бъдете готови да предоставите споразумение, както и разписка или фактура за наем.
Фактурата за наем може да включва допълнителни услуги, както и ранно и късно настаняване
След като изберете помещения, сключете дългосрочни договори за наем със собствениците. Не крийте, че ще наемате апартаменти на ден, а по-скоро предложете взаимноизгодно споразумение.Кажете им, че не просто наемате апартамент, но го контролирате и се задължавате да правите козметични ремонти, да инсталирате оборудване, да осигурявате достъп до интернет и да поддържате ред. Обяснете, че вашата бизнес репутация е важна за вас, така че апартаментът ще се поддържа чист. Подкрепете казаното с клаузите на договора за дългосрочен наем. Покажете на собственика ежедневния договор, за да разбере сериозността на подхода към въпроса.
След като наемете обектите, започнете да ги ремонтирате. Изберете материали и оборудване в средния ценови сегмент, мебели също. Основното е, че е нов и чист. Минимален набор от оборудване за апартамент от бизнес класа:
Поръчайте козметика за еднократна употреба на едро за няколко месеца предварително - закупуването на голяма партида ще струва по-малко
Обърнете внимание на детайлите и не забравяйте да купите за всеки апартамент:
Изпразнете апартамента от лични вещи – свои или на постоянния собственик. Когато декорирате стаи, се придържайте към принципите на минимализма. Организирайте общо почистване - измийте подовете и прозорците, измийте завесите, покривките и покривките на мебелите, проверете водопровода. Избършете праха дори на труднодостъпни места.
Поръчайте професионална фотосесия на помещенията - интериорите, заснети с камера на смартфон, са по-склонни да отблъскват, отколкото да привлекат клиенти.
Подготовка на документи за работа
Създайте пакет от вътрешни документи, които ще регламентират вашите дейности и условия на живот в обектите. Разработване:
Ако планирате да наемете служители, създайте длъжностни характеристики.Можете да използвате стандартни примери като ръководство, но ги преработете за вашите собствени дейности. Писането на една ясна инструкция може да отнеме 2–3 дни.
В „ежедневния“ договор запишете:
Преди да сключите договор за наем с гост, обяснете му всички точки по ред
Стандартен договор за дневен наем - .
Приложете към договора опис на имота и правилата за живеене в апартамента. Правилата трябва да предвиждат следното:
Във всеки апартамент поставете правилата на видно място, а до тях поставете листовка с парола за Wi-Fi, телефони на администратори и спешни служби.
За особено взискателни и мнителни наематели бъдете готови да представите набор от документи, потвърждаващи правото ви да отдавате помещението под наем, а именно: удостоверение за собственост или договор за наем със собственика и неговото писмено съгласие за пренаемане, заверено от нотариус.
Къде да популяризираме бизнес - избор на рекламни канали
По-късно ще създадете уебсайт за визитка с възможност за онлайн резервация, но на първите етапи можете да го направите без него. Ако сайтът е създаден, настройте контекстна реклама в Yandex и Google.
В някои сайтове, за да публикувате обяви за наем от името на юридическо лице, ще трябва да създадете платен акаунт
Работете върху офлайн рекламата. Отпечатайте и публикувайте листовки, поставете реклами в най-популярните вестници в града, намерете приятели таксиметрови шофьори и преговаряйте с тях, за да предложите вашите услуги на пътниците. Поръчайте реклама в транспорта, като изберете маршрути, тръгващи от гарата. Разработете въпросник за клиента и включете в списъка въпрос за това как е научил за вас - това ще помогне да се премахнат неефективните канали за промоция.
подбор на персонал
Сами можете да се справите с 2-3 апартамента, докато ще трябва да предадете спалното бельо и кърпите на пералнята и да се доверите на почистващата фирма за почистването или да го направите сами. За да разширите бизнеса си, ще ви трябват служители:
Броят на служителите зависи от броя на апартаментите в управлението. Един администратор може да обслужва едновременно 3-6 апартамента, а една чистачка може да обслужва същия брой. Мениджърът ще се справи с натоварване от 15–18 обекта.
Изчисляване на разходите и планираните приходи
Изчислението е дадено за индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, който желае да пренаеме два апартамента в центъра на града - едностайни и двустайни. Целевата аудитория са пътуващи по работа, платежоспособни хора, които предпочитат да живеят в комфортни условия, подобни на хотелските. Няма служители, но се предвижда сключване на договори с фирма за почистване, пране и химическо чистене.
Таблица: разходи за стартиране на бизнес
Таблица: месечни разходи
Изчисляване на планирания доход и период на изплащане
Цената на настаняването трябва да включва: разходите за наем, услуги за пране и почистване, разходи за реклама и закупуване на консумативи.
Средната цена за наемане на едностаен апартамент е 2050 рубли на ден. Цената за наемане на двустаен апартамент е 2850 рубли на ден. Заетостта през първия месец е 60%, тоест 18 дни в месеца, от втория месец - 70%, тоест 21 дни.
Средният доход за първия месец е 88 200 рубли. Данъчни облекчения - 5292 rub. Печалба за първия месец - 22093,5 рубли. Средният доход за втория и следващите месеци е 102 900 рубли. Данъчни удръжки - 6174 rub. Печалба през следващите месеци - 36 793,5 рубли.
Срокът на изплащане на бизнес е 5–7 месеца, с ниска заетост на апартаментите – 1–1,5 години.
Клопките на бизнеса с отдаване под наем на апартаменти
Даването на апартаменти под наем е рискован бизнес. Когато стартирате бизнес, вие поемате рискове от всички страни:
Единственият начин да се сведат до минимум рисковете е да се формализира бизнесът, да се сключат договори с адвокат и да се предвидят в тях всички възможни обстоятелства, включително непреодолима сила.
Когато се настанявате, не забравяйте да поискате от гостите техните паспорти и да направите копия, както и да дадете опис на имота и правилата за пребиваване за подпис. Предупредете съседите си предварително и представете разрешителни за ежедневно наемане на апартамента от собственика. Не давайте под наем вашето пространство за събития, ако не искате съседите ви да се оплакват от шума. Бъдете готови да съобразите работния си график с часовете на пристигане и заминаване на гостите - често ще трябва да ставате в пет сутринта и да си лягате след един през нощта. Дръжте телефона си със себе си - ако има проблем, клиентите ще ви звънят и вие сте длъжни да отговаряте.
Подобни публикации:
Няма намерени подобни записи.
Стотици хора си задават този въпрос, без да знаят откъде да започнат бизнес с апартаменти под наем. Много хора си мислят, че е лесно, но това не е вярно. Както във всеки бизнес, тук трябва да ореш. Това не е бутон „пари“, а сериозен бизнес, който изисква висококачествен подход.
Как да създадете собствен бизнес с наемане на апартаменти на ден?
По-рано описахме няколко начина да печелите пари от недвижими имоти. Можете да се запознаете с тях в това. Сега нека поговорим за това как се изгражда бизнес за наемане на апартаменти на ден.
ВНИМАНИЕ!!!
За жителите МОСКВАна разположение БЕЗПЛАТНОконсултации в офиспредоставени от професионални адвокати на осн Федерален закон № 324 „За безплатна правна помощ в Руската федерация".
Не чакайте - уговорете среща или задайте въпрос онлайн.
Жилищата под наем като бизнес процъфтяват по целия свят. Единствената разлика ще бъде в законодателството на страните. Съответно на места има повече печалба, на други по-малко. Но фактът, че няма да се наложи да живеете в бедност, е 100%.
Привличане на банков капитал – ипотека
Ежедневното отдаване под наем на жилище е единственият бизнес, който ви позволява да печелите от ипотека в този сегмент. Месечният наем ще донесе загуба или ще стигне до нула. Това е доста лесно да се изчисли на всеки банков уебсайт. Познайте цените във вашия регион.
Разбира се, има изключения, например предприемачът има собствен парцел на няколко километра от града. Тегли ипотека и строи къща с 8-10 гарсониери. Ако градът е голям, тогава месечният наем ще донесе печалба, като се вземат предвид всички разходи.
Този метод се използва от голям брой организации, които имат собствен бизнес за отдаване под наем на апартаменти за ежедневен наем или частни брокери.
Тук, изглежда, всичко е просто. Наемете апартамент за месец, давайте под наем всеки ден. Но в действителност има много клопки, които ще намалят печалбите ви до нула.
Например, ако не предупредите собствениците, че ще отдавате имотите им под наем всеки ден, можете да получите дело, което ще доведе до загуби.
Работете възможно най-честно със собствениците на имоти и тогава неприятностите няма да ви засегнат.
Много хора смятат, че жилищата трябва да се намират на перспективни места в близост до метрото или основните транспортни възли, но всъщност трябва да се намират на 20-30 минути пеша от дома ви. Ако постоянно закъснявате за среща с клиент, най-вероятно той няма да се свърже с вас отново. Вземете предвид тази точка.
По-добре е да търсите имоти във вашия район и транспортните връзки тук не са важни. Хората са готови да ви дадат пари, дори ако жилището се намира в покрайнините на града.
Когато купувате апартамент, обърнете внимание дали може да бъде преустроен, за да увеличите броя на наемателите. Например, ако една стая има два прозореца и те са разположени далеч един от друг, е възможно да се раздели наполовина и да се направят два входа.
По този начин ще увеличите печалбата си, като отдавате под наем жилищни помещения на двама различни хора наведнъж. Повярвайте ми, клиенти ще има. Това може да са пътуващи по работа или компании от няколко души.
Този метод е идеален за месечно жилище под наем.
Когато стартирате своя малък бизнес за отдаване под наем на апартаменти на ден, не преследвайте всичките си клиенти наведнъж. Опитайте се да разберете целта на наемането на жилище. Това ще помогне да се избегнат много проблеми. Например, много често младите хора се опитват да наемат апартаменти за шумни партита.
Всички печалби от такова събитие ще отидат за почистване и дребни ремонти. Познахте, че може да причини сериозни щети. Ако апартаментът е отдаден под наем, лесно можете да го загубите, освен това плащате всичко от собствения си джоб.
В апартамента не се пуши, това е общо правило за всички наемодатели. Направете табели от хартия и ги залепете из апартамента си. Предупредете пристигащите за това предварително.
Телефонните номера за спешни случаи за вашия град също трябва да бъдат написани на отделен лист и залепени на стената в коридора или кухнята. Това включва и паролата за достъп до Интернет.
Договорите са стандартни навсякъде и лесно могат да бъдат изтеглени онлайн. Задължително направете опис на имуществото в апартамента. След края на лизинга всичко трябва да си е на мястото. Нещата трябва да се приберат и чиниите да се измият.
Винаги вземайте депозит, равен на един ден престой. Например, ако гостите загубят ключовете си, трябва да им бъде удържана сумата за изработка на дубликати.
Обещанието мотивира хората да следват вашите правила.
Закупуване на мебели, спално бельо и почистване
Не поставяйте скъпи вещи или оборудване в апартамента. Всичко трябва да е модерно и евтино. Легло, телевизор и дори водопроводна инсталация могат да бъдат закупени използвани. Повярвайте ми, хората, които трябва да прекарат нощта, абсолютно не се интересуват, основното е чистотата.
Ежедневният бизнес под наем на апартамент включва сериозно почистване. Можете да го направите сами или да се свържете със специална фирма за почистване. Бельото трябва да е чисто и запечатано в целофан, като във влак. Всяка пералня предоставя тези услуги.
Недвижимите имоти никога няма да се обезценят. Да, ще има спадове на цените, пазарът ще провисне малко, но винаги е било така. Жилищата са стоманобетонна инвестиция, буквално и преносно. Той винаги е рентабилен и се приспособява към цената на парите.
Например настъпи инфлация и след преизчисление апартаментите поскъпнаха с нов процент. Единственият недостатък на жилищните имоти е тяхната цена. Необходими са сериозни инвестиции. Освен това маржът не е толкова висок, колкото в други бизнеси или инвестиции.
Изключение правят търговските недвижими имоти, които могат да се изплатят за две години. Но тук решаваща роля играе местоположението или самите обекти:
- складове;
- офиси;
- търговски площи;
- автосервизни помещения и др.
Жилищните имоти се изплащат много по-дълго, но осигуряват стабилен доход и се адаптират към общия пазар, като се вземат предвид всякакви колебания в паричните потоци.
Как изграждате бизнес за отдаване под наем на апартаменти? Търсим клиенти
Завършвайки нашия кратък преглед на импровизиран бизнес план за отдаване под наем на апартаменти, бих искал да отбележа, че всички условия за клиента трябва да бъдат прозрачни и обсъдени предварително. Това ще помогне да се избегнат неприятности в бъдеще.
Видео - дневен наем на апартаменти от учениците на Наташа Закхайм:
Категорията „бизнес от нулата“ може безопасно да включва дейността по отдаване под наем на апартаменти за дневен наем. В същото време може да не притежавате апартаменти, но и да правите пари от краткосрочни наеми. Всичко, което трябва да направите, е да намерите жилище, чиито собственици са готови да го предоставят на пренаем. Пренаемането е форма на споразумение, при което правото на отдаване под наем на апартамент се прехвърля.
Такъв бизнес може да изглежда ясен и лесен за организиране. Но не всичко е толкова гладко и спокойно. Има много апартаменти за ежедневен наем, но не всички носят добри пари, а някои не оправдават инвестицията в тях.
Добре е, ако в имота вече има няколко или три апартамента. Дори да са едностайни апартаменти (най-популярните на пазара), тогава доходността ще бъде по-висока. Ако няма такъв имот, ще трябва да наемете жилище за дълго време и да го отдавате на дневна или почасова база.
Цялата трудност при организирането на бизнес се свежда до намирането на подходящо жилище. Много собственици, като чуят думата „ежедневен наем“, веднага я свързват с пиянство, проституция и други негативни неща. И никакво убеждаване няма да промени мнението им. Въпреки че всъщност такива апартаменти рядко се нуждаят от последващ ремонт, за разлика от апартаментите в дългосрочен наем.
За поднаемателите не е изгодно да поддържат жилищата в лошо състояние, защото просто няма да имат клиенти. След всяко настаняване апартаментът се почиства основно. Не може да се каже същото за дългосрочните наеми: в 90% от случаите наемателите (а много от тях са млади) не следят състоянието на апартамента. И те купонясват и пият в такива апартаменти не по-малко.
„За да сключите договор за пренаемане на апартамент, който харесвате, трябва малко да излъжете собствениците. Казвам, че имам договорки с някои фирми за настаняване на хора, които идват в командировка. И в този случай жителите ще се сменят често. Ако сте съгласни с тези условия, тогава ще ви платя малко повече за наем. Собствениците отначало се притесняват, но когато видят, че с апартамента им всичко е наред, се успокояват. И вече не ги интересува мнението на съседите и председателите на HOA“, казва потребителят „Rasklad“ във форума nasutki.borda.ru.
Най-добре е да търсите апартаменти по-близо до центъра на града. Намирането на клиенти тук е много по-лесно. И разходите за реклама са много по-ниски. Също така си струва да наемете апартаменти възможно най-близо един до друг - това ще намали транспортните разходи. Ако един апартамент се намира на 15 км от друг, тогава транспортните разходи ще бъдат много по-високи.
Легализация на дейности
Особеното на бизнеса с ежедневни наеми на апартаменти е, че е трудно контролиран от държавата. Поради това значителна част от бизнесмените работят без да регистрират дейност и не плащат данъци. В някои случаи това е оправдано, особено когато говорим за 1 до 3 апартамента под наем и приходите от дейността не са толкова големи, че да има смисъл от легализиране на бизнеса.
С нарастването на оборота на организацията, когато организаторът вече няма един или два апартамента, а поне 5-6, по-добре е да регистрирате индивидуален предприемач или LLC. След като се регистрира бизнес, ще бъде по-лесно да се намерят нови апартаменти (собствениците на жилища се доверяват повече на организации, отколкото на обикновени хора). Работата ще стане по-спокойна, тъй като никой не е отменил глобите за незаконни бизнес дейности. Винаги ще се намерят завистници, включително и председатели на сдружения на собственици, които да подадат сигнал в полицията или прокуратурата. И в този случай винаги ще имате документи. Всичко ще е в рамките на закона..
Такъв бизнес най-често се регистрира като обикновен индивидуален предприемач. За да регистрирате бизнес в данъчната служба, трябва да представите заявление, фотокопие на вашия паспорт и идентификационен номер на данъкоплатеца и разписка за плащане на държавното мито. В заявлението за регистрация трябва да посочите кодовете OKVED: 55.23.5 „Дейности на други места за временно пребиваване“ и 70.20.1 „Отдаване под наем на собствен жилищен недвижим имот“ (могат да бъдат посочени няколко кода). В рамките на 5 работни дни след подаването на документите можете да получите удостоверение за регистрация на индивидуални предприемачи. И вие сте законният представител на бизнеса.
Отделно си струва да споменем избора на данъчна система. И трите добре познати специални режима са подходящи за такива дейности: патент (система за патентно данъчно облагане), UTII (импутация) и опростена данъчна система (опростена). Най-изгодният вариант е патент. Плащате фиксирана такса (около 10 хиляди рубли) и работите спокойно цяла година. Не е необходимо да предоставяте отчети, да водите сметки и т.н. Но патентната система не е приета във всички региони, което означава, че ще трябва да избирате между UTII (може да се използва до 500 кв. М.) или опростена данъчна система. Тези специални режими също са полезни (въпреки че са малко по-скъпи), но ще трябва да водите сметки и да подавате отчети по график.
Също така си струва да вземете предвид факта, че след като сте регистрирали бизнес, ще трябва да платите данък върху доходите за собствениците на апартаменти, който е 13% от наемната цена. За да не се обидите, този въпрос трябва да се обсъди със собствениците на жилището на етапа на сключване на договор за пренаемане. Същите тези 13% с право трябва да бъдат приспаднати от разходите за наем на апартамент.
Наемане на служители
Ако говорим за изграждане на бизнес, а не за работа „в името на работата“, тогава проблемът с наетите работници трябва да бъде решен. Ако имате 2-3 апартамента на ваше разположение, тогава можете по някакъв начин да се справите сами. И ако работиш с 5 и повече апартамента, няма как да се справиш сам.
Представете си картината: намерили сте клиент, ще му покажете апартамент. Докато преговаряте, получавате обаждане от втория клиент - разсейвате се от разговора. По това време третият клиент се изнася от апартамента, за който вече има друг клиент, и спешно трябва да сложите ред в апартамента и т.н., и т.н. И може да има дузина или две такива малки, забързани задачи на ден. Главата ви ще се завърти, което ще се отрази на качеството на работа и броя на клиентите. Ето защо, тъй като броят на поръчките се увеличава, трябва да помислите за наемане на камериерка за почистване на апартаменти и мениджър за обслужване на клиенти. На чистачката може да се плаща само процент от свършената работа, без да се регистрира в държавата (за да не плаща осигуровки). Мениджърът получава заплата и малък процент за мотивация. Оставете го да работи с клиенти, да отговаря на обаждания, да провежда срещи, да проверява състоянието на апартаментите след гости и т.н.
В този случай имате много време, което можете да изразходвате за търсене на нови апартаменти, решаване на счетоводни и правни въпроси, рекламни услуги и наблюдение на работата на персонала. Ще има време за личен живот, а работата ще носи удоволствие.
Как да рекламирате услуга
Намирането на клиенти е една от първите задачи, за решаването на които трябва да вложите всичките си усилия. Ако няма клиенти, няма да има приходи и задължението за плащане на наем няма да изчезне. Следните опции ще ви помогнат да създадете клиентска база:
- Поставяне на реклами във вестници. Стар и изпитан метод, макар че с навлизането на интернет става все по-малко актуален. Но това не означава, че трябва напълно да изоставим медиите. Много пътуващи по работа, пристигайки в непознат град, купуват вестници и намират апартаменти там.
- Разлепване на листовки на популярни за туристи и посетители места. Това са изходи на метрото, автобусни и трамвайни спирки, автогари и жп гари, централни улици на града.
- Публикуване на информация на табла за обяви в Интернет: Avito, Slando, градски портали и др. Не забравяйте да съставите компетентно описание с изобилие от висококачествени снимки.
- Опитайте уникални рекламни методи, като писане на знаци върху тротоара. Всичко, от което се нуждаете, е шаблон и кутия спрей боя.
- Можете да се споразумеете за сътрудничество с местни таксиметрови шофьори, тъй като посетителите често наемат такси на летището и молят шофьора да им каже къде могат да наемат евтини жилища.
Клопки в ежедневния бизнес
Намирането на апартамент, легализирането на бизнес и разрешаването на проблеми с наемателите не са всички проблеми, които очакват предприемач в тази област. Един от основните проблеми е липсата на клиенти. За да може един бизнес да носи доходи, всеки апартамент трябва да е поне 70% зает. Тоест от 30 дни се наемат 21 дни.
Търсенето на жилища може да бъде ниско не само поради високата конкуренция, но и просто поради сезонния спад. През лятото в централната част на Русия търсенето на жилища под наем рязко спада. Хората ходят на почивка, командировките са по-малко. Поради тази причина не трябва да отваряте бизнес за летния сезон. Някои опитни предприемачи в този бизнес се отказват от част от жилищата си под наем в извън сезона, за да намалят постоянните разходи.
В същото време за курортните градове (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) Лятото е просто сезон. А през есента и зимата такъв бизнес не работи.
Заслужава да се спомене отделно за ипотеките и закупуването на апартаменти на кредит. Във форумите можете да прочетете идеи със следното съдържание: „можете да закупите няколко апартамента с ипотека и да ги дадете под наем за ден. По-добре е, отколкото да плащаш на хазяина." Идеята изглежда примамлива, но не е осъществима поради редица причини:
- За да получите ипотека дори за един апартамент, ще трябва наистина да харесате банката. Той ще изисква от вас удостоверение за доходи, ще прегледа кредитната ви история, ще ви помоли да намерите поръчители и т.н. Официалният ви доход не достига 30 - 50 хиляди рубли. на месец и банката ви отказва. Ако искате да регистрирате два апартамента, тогава вече ще ви е необходим доход от 80 хиляди рубли. И ако имате такъв доход, тогава защо имате нужда от ипотека и дневен наем.
- От инвестиционна гледна точка тази опция изглежда изключително неизгодна. Възвращаемостта на инвестицията ще бъде около 8-10 години, което е немислимо за нормален, работещ бизнес.
Колко можете да спечелите? Кратък бизнес план
Дългосрочният наем на едностаен апартамент в Москва ще струва 25-30 хиляди рубли. на месец. Това трябва да вземе предвид разходите за почистване, реклама и амортизация (подмяна на счупено оборудване и мебели) - около 5 хиляди рубли. на апартамент на месец. Можете да наемете такива апартаменти на ден средно за 2 - 2,5 хиляди рубли.
Приблизително картината през сезона трябва да изглежда така:
Печалбата от отдаване под наем на шест апартамента ще бъде около 120 000 рубли. на месец.
За да определите възвръщаемостта на инвестицията си, трябва да вземете предвид първоначалната инвестиция в бизнеса. Всеки апартамент трябва да бъде приведен до необходимия комфорт - да се направи ремонт, да се закупят мебели и уреди. За всеки апартамент трябва да поставите най-малко 100 000 рубли. Следователно шест апартамента ще изискват инвестиция от 600 000 рубли.
Следователно възвръщаемостта на инвестицията според дадените по-горе изчисления ще бъде от 6 месеца. Но също така е необходимо да се вземе предвид фактът, че през първите месеци ще има малко клиенти. Ще трябва да работите повече от един месец, преди да създадете постоянна клиентска база и да започне да работи от уста на уста. Следователно периодът на изплащане на инвестициите може безопасно да се умножи по две.
