Daglig uthyrning av lägenheter som företag är en bra merinkomst, men den har också sina fallgropar. För att spara inte bara dina pengar utan även din hyresfastighet behöver du ha en klar förståelse för var du ska starta ett företag, vilka risker som kan finnas och för vilken grupp dessa tjänster är lämpliga.
Var man startar ett företag
Innan du börjar bygga ett företag som hyr lägenheter måste du ta reda på följande punkter:
- Finns det någon boyta tillgänglig som kan hyras ut dagligen? Om du äger en lägenhet måste du vara beredd på att främlingar kommer att bo i den och kan orsaka skada på fastigheten.
- Du kan hyra en lägenhet och hyra ut den till andra. En sådan verksamhet kommer att betraktas som en andrahandsuthyrning av lägenheter. Det finns inga ytterligare risker och kostnader i det här alternativet; till en början kan du omedelbart ta reda på om du kommer att kunna bygga ett företag eller inte.
För att börja utveckla ett företag i dagliga hyreslägenheter bör du göra upp en grov affärsplan som hjälper dig att bygga en tydlig uppfattning om var du ska börja. Detta dokument definierar följande punkter:
- Ta reda på vilken lägenhet som kommer att hyras - din egen eller uthyrd.
- Utför kosmetiska reparationer vid behov.
- Möblera vardagsrummet med möbler.
- Fyll på uppsättningar av ersättningssängkläder och handdukar.
- Bestäm till vilken kategori av medborgare lokalen kommer att hyras ut (till exempel endast till gifta par eller medborgare på affärsresa).
- För att skicka in en annons om daglig hyra av lägenhet behöver du ta bra fotografier och skriva ner en beskrivning av bostadsytan.
- Den färdiga annonsen ska skickas till tidningar, Internet, eller så kan du skapa din egen webbplats eller sida på sociala nätverk.
Funktioner och möjliga problem
När du bestämmer dig för att bygga ett företag som hyr ut lägenheter per dag bör du förstå att vissa risker kan uppstå.
I praktiken har det ännu inte hållits en domstolsförhandling av ärenden där en person som organiserat en lägenhetsuthyrningsverksamhet och inte var registrerad som enskild företagare skulle ställas som svarande.
Vilka är fördelarna med att registrera ett företag genom en enskild företagare:
- Vid konfliktsituationer kan det bevisas att alla handlingar utfördes lagligt.
- Registrering som enskild företagare disciplinerar underhållet av dokumentärer, vilket innebär att alla papper, från kontrakt till kontroller, kommer att utföras korrekt.
Av detta följer att eventuella anspråk mot gäster kommer att dokumenteras. Detta kommer att vara ett klart plus i domstol om konflikten kommer till rättegång.
Vad är vinsten?
Att hyra en lägenhet under korta perioder, laddning som på hotell, per natt eller dag, är ofta mycket mer lönsamt än att hyra ut den till fastboende. Även om det är mycket mer besvärligt om du tar itu med problemet själv. Svårigheter kan undvikas om du involverar fastighetsmäklare, men i det här fallet blir inkomsten mindre. Idag kommer vi att prata om hur man korrekt hyr ut en lägenhet för daglig hyra.
Daglig uthyrning kommer också med ett antal andra svårigheter. För det första ökar frekventa byten av gäster risken för skador på lägenheten och förlust av vissa saker. För att minimera sannolikheten för negativa konsekvenser måste du försegla alla transaktioner med ett officiellt anställningsavtal. För det andra beror inkomsten från sådana uthyrningar starkt på årstid, stadens popularitet och området där lägenheten ligger. Det finns en efterfrågan på sådana bostäder i städer med en befolkning på minst femhundratusen och i tätorter som är attraktiva ur turistsynpunkt. I stora centra är efterfrågan förknippad med studentaktivitet, affärsresor och jobbsökande. I turiststäder och städer - med simning och andra (till exempel skidåkning) säsonger, kalenderhelger, semesterperioder.
I genomsnitt, som praxis visar, är det under goda månader möjligt att hyra ut en bra lägenhet 20 dagar av 30. Och om långtidshyra skulle ge ägarna, säg, 15-20 tusen rubel i månaden, så skulle dagshyra ta med 30-40 tusen. Det genomsnittliga priset för ett bra, rent rum utrustat med all nödvändig utrustning är 1000-2000 rubel per dag, beroende på orten. För att resultatet ska bli bra behöver många organisatoriska frågor lösas, framför allt hur man annonserar lägenheten.
Var ska man starta?
Daglig hyra är fördelaktig inte bara för husägare utan också för lägenhetshyresgäster, eftersom de skulle kunna betala mycket mer för ett hotellrum. Men hyresgästerna vill ofta ha komfort inte mindre än på ett hotell. Därför är det nödvändigt att skapa sådana förutsättningar för dem.
Det viktigaste är städningen i rummet. Du måste städa efter varje gäst, ta ut soporna, byta sängkläder och badrumstillbehör (rena handdukar ska alltid finnas tillgängliga).
Den andra komponenten är lägenhetens utrustning med apparater och bekväma möbler. Det är inte nödvändigt att köpa ny dyr utrustning eller hushållsartiklar, sök bara efter annonser på Internet och köp något begagnat. Minimiuppsättningen inkluderar:
- kylkammare;
- tvättmaskin;
- Wi-Fi-router (som en sista utväg, fast internet);
- luftkonditionering;
- TV;
- minsta uppsättning rätter;
- vattenkokare;
- strykjärn och strykbräda;
- spis och mikrovågsugn;
- sängar, soffor, fåtöljer (antalet beror på rummen);
- matbord och stolar.
Hyrespriset beror direkt på hur bekväm lägenheten är.. Kostnaden kommer också att påverkas av renoveringen av lokalen, lägenhetens läge, antal rum och bäddar. Under semestern kan priserna höjas något, och under lugna perioder - sänkas. Rabatter är också välkomna om du bokar boende i flera dagar.
Hur man tar det officiellt och säkert
Det finns flera sätt att officiellt hyra ut en lägenhet. Var och en av dem har sina för- och nackdelar.
Tre sätt att officiellt hyra ut en lägenhet:
- självständigt, använda avtalsförhållande med hyresgäster och dra av en del av inkomsten som skatt;
- genom en byrå som för en viss procentandel kommer att fungera som mellanhand för att hitta hyresgäster;
- genom förmedling, genom att lägenheten överlåts till förtroendeförvaltning med beaktande av inkomstfördelningen mellan ägaren och förmedlingen.
Faktum är att alla avtal redan är en del av villkoren för ett säkert hyresavtal, eftersom i det här fallet kommer alla transaktioner att dokumenteras. Det finns dock andra möjligheter att skydda sig mot bedragare eller helt enkelt slarviga invånare.
Hur man följer alla säkerhetsfrågor
Av säkerhetsskäl måste ägare försäkra sin bostad vid brand, översvämning, gasexplosion och andra oförutsedda situationer. Alla företag är inte villiga att utfärda försäkringar för hyresbostäder. Du måste vara beredd på att de kommer att erbjuda en ökad försäkringskvot. Ja, det kanske inte är billigt, men det kommer att tillåta ägarna att känna sig lugna.
Hyresvärdar är alltid oroliga för att hyresgäster ska stjäla något från lägenheten eller slå sönder något. Det är därför du behöver upprätta ett avtal med varje ny gäst, där personens passuppgifter måste anges (så att det vid förlust finns en möjlighet att gå till domstol), och ett dokument om godkännande och överföring, som listar alla föremål som finns i lokalerna. Även om folk är ännu mer bekymrade över möjligheten att skapa dubbletter av nycklar, och att på så sätt oärliga hyresgäster i framtiden kommer att kunna utnyttja möjligheten att bryta sig in i lägenheten och stjäla värdefulla föremål. Ja, det är sant, det finns risker. Men det finns en väg ut. Till exempel, istället för ett vanligt lås, kan du använda ett elektroniskt, där du kan ändra koden så ofta du vill. Tja, för dem som har dubbeldörrar hemma är det ännu enklare. Invånarna ska bara få de nycklar som används för att låsa ytterdörren och efter att de lämnat ska båda låsas.
Hur man klarar det själv
Om ägaren hyr ut lägenheten på egen hand måste han fundera noga på hur man kan attrahera hyresgäster. Det är ingen idé att sätta annonser i tidningen för daglig uthyrning., eftersom gästerna vanligtvis är besökare som inte läser lokaltidningar. Den enda plattformen för att informera människor är alltså Internet. Idag finns det största antalet dagliga hyreserbjudanden på Avitos webbplats; det finns också en liknande portal - IRR ("Från Hand till Hand"). Alla dessa är gratissajter, som dock också har ett betalsystem för "reklam" av annonser. Deras nackdel är att de inte är specialiserade på fastigheter, även om de är väldigt populära.
Bland de specialiserade portalerna kan följande noteras:: "Kvartirka.ru", "Sutochno.ru", "Gorkvartira.ru", "Sdaminfo.ru", "Yurenta.ru" och många andra. Det finns också ett betalsystem för att öka antalet visningar. Annonsörer kommer att kunna skicka bokningsförfrågningar per post. Nackdelen med dessa sajter är att de inte tar hänsyn till betygen på lägenheter och det finns inget granskningssystem. För inte så länge sedan lanserades Arendius hemsida, som verkar ha tagit hänsyn till dessa brister. Detta är så att säga ett forum för resenärer och hyresvärdar, där du kan formulera ett lägenhetsbetyg baserat på inkomna recensioner. Lägenhetsägare kommer också att kunna lära känna dem som bokar plats hos dem, eftersom de registrerar sig på webbplatsen via sociala nätverk. Det finns förresten även sidor och grupper på sociala nätverk där du kan lägga upp annonser för dagliga uthyrningar. Jo, för den som har flera lägenheter till sitt förfogande kan man fundera på att lägga ut information på de internationella sajterna Airbnb och Booking.
Efter att frågan om att locka invånare har lösts bör du ta itu med frågan om att fylla i alla dokument. Varje gäst kommer att behöva upprätta ett hyresavtal, vars text naturligtvis skiljer sig från texten i ett långsiktigt hyresavtal. Det måste ange perioden för att hyra ut lokalen, kostnaden för hyran per dag och totalt (om vi pratar om att hyra i flera dagar), parternas rättigheter och skyldigheter, ansvar och deposition. En deposition är ett annat sätt att skydda dig mot oväntad förlust av hyresgäster och saker i lägenheten, även om som regel ett litet belopp debiteras (motsvarande det totala beloppet för vistelsedagarna).
Utöver kontraktet upprättas en handling om accept och överlåtelse av egendom som finns i lägenheten.
Alla handlingar upprättas i två exemplar, för hyresvärden och hyresgästen. Naturligtvis måste de ange exakt pass och kontaktinformation för parterna i transaktionen. Eftersom det kommer att finnas många hyresgäster bör du fylla på med exempelkontrakt, där du bara behöver ange data i framtiden.
För att uthyrningen av en lägenhet ska vara officiell och laglig måste hyresvärden varje år före den 30 april lämna in en privatpersons deklaration till skattekontoret. Du måste betala 13 procent av din inkomst (betalas på ett skattekvitto). Om du registrerar ett enskilt företag kan du använda det förenklade skattesystemet och betala endast 6 procent. Dessutom kommer detta att tillåta dig att köpa ett kassaregister för att utfärda officiella kvitton för utgifter till dina invånare: de kan behövas, till exempel av dem som kommer på en affärsresa och kommer då att rapportera utgifter.
Hur man lämnar in via en byrå
I många stora städer i Ryssland finns det byråer som specifikt eller dessutom hanterar frågor om att hyra dagliga bostäder. Ägarna ingår förtroendehanteringsavtal med dem, varefter byråerna inkluderar lägenheten i sin databas (även ett sådant koncept som "lägenhetshotell" har dykt upp). I det här fallet sköter företagen allt som har med uthyrningen att göra: söka hyresgäster, städa lokalerna, upprätta hyresavtal. Naturligtvis behåller de en betydande del av inkomsten, och överför en del av medlen till ägaren i slutet av månaden eller vid andra överenskomna datum. Och ändå anses det här alternativet vara mer lönsamt för ägare än långtidshyra, men till skillnad från egenmarknadsföring av en lägenhet, där inkomsten kan vara två eller till och med två och en halv gånger högre, kommer denna form att lägga till inkomsten (jämfört med långtidshyra) - 10, max 30 procent.
Du kan tjäna lite mer om du bara involverar en byrå som mellanhand. I det här fallet kommer företagen att söka efter hyresgäster, hjälpa till med pappersarbete, men frågorna om att ställa saker i ordning och ytterligare interaktion med gästerna kommer att förbli fastighetsägarens ansvar. Byråer kan kräva en procentandel av varje transaktion, men dessa kostnader kommer inte nödvändigtvis att falla på hyresvärdens axlar; i många fall kommer hyresgäster som kontaktar byrån att betala en procentsats.
I vilket fall som helst är sådana former av arbete med stora byråer bekvämare när det gäller att spara tid och säkrare när det gäller säkerheten för lägenheten och fastigheten som ligger i den. Om ägaren aldrig har hyrt ut bostad tidigare är det bäst att starta en sådan "affär" med stöd av en byrå och i framtiden om möjligt byta till självständig verksamhet.
Den ryska regeringen har inte kunnat föra inkomster från lägenhetsuthyrning ur "skuggan" på många år. Detta problem är särskilt relevant för Moskva och St. Petersburg, de saknar miljontals rubel i skatter för hyresbostäder, som skulle kunna spenderas på vägreparationer och hundratals andra behov. Bara en liten del av de som hyr ut sina bostäder betalar skatt. Och detta beror på det faktum att staten nästan inte kan reglera denna verksamhet och utföra inspektioner (eftersom en lägenhet är privat egendom, och för att komma in i den och "fånga på bar gärning" hyresgästerna, behövs mycket övertygande skäl ). Samtidigt bidrar ofta hyresgästerna själva till att skatt inte betalas. Vid eventuella kontroller svarar de att ägarna till lägenheten är deras vänner eller släktingar, och de vet ingenting om "uthyrningsverksamheten."
Men situationerna är olika. Och ägare som inte vill redovisa sina inkomster ställs ibland inför rätta och bestraffas med ganska höga böter. Skattemyndigheterna kan organisera en granskning utifrån bara ett klagomål från grannar och om de får tag i ett hyresavtal kommer de att kunna bevisa i domstol att ägaren bedriver verksamhet och inte informerar staten om det. Endast originalhandlingen, och inte ögonvittnesinformation, kan vara allvarliga bevis i domstol. Även om han inte är en garant för domstolens beslut till deras fördel, eftersom ägaren helt enkelt kan säga att han hyrde ut lägenheten, men han fick aldrig pengar från hyresgästerna.
När det gäller en lägenhet som hyrs per dag, kommer myndigheterna att behöva flera original av hyresavtalet för att göra en anspråk. De är i princip lättare att få tag på än vid långtidsuthyrning, för detta behöver servicemedarbetarna bara presentera sig som en vanlig turist, kontakta ägaren, upprätta avtal och övernatta i lokalerna. Här är bevisen för domstolen.
Daglig uthyrning av lägenheter är fördelaktigt för kunder som letar efter ett billigt boende under en kort period, såväl som för hyresvärdar som vill tjäna mer än med långtidsuthyrning. Att hyra bostad en dag eller mer per år ger en inkomst som är 2 gånger högre än det belopp som kan tjänas in för långtidsuthyrning av en lägenhet.
Hur man öppnar ett företag som hyr lägenheter varje dag
Innan du börjar, välj ett koncept för din framtida verksamhet och bestäm om du ska hyra ut dina egna lägenheter eller hyra ut i andra hand. Ytterligare algoritm för åtgärder:
Om du inte kan visa lägenheten personligen kan du spela in en videorecension och skicka den till potentiella kunder
Efter att ha väntat på det första samtalet, förklara artigt men bestämt för gästen boendeförhållandena i lägenheten och ange kostnaden. Om han går med på de föreslagna villkoren, upprätta ett avtal och ta en förskottsbetalning med en deposition. Efter att ha arbetat igenom hyresmekanismen en gång kommer du i framtiden att kunna justera ditt beteende, avtalets klausuler och sekvensen för att hyra ut bostäder under en kort period.
Affärsplan för ett lägenhetsuthyrningsföretag
När du planerar din egen verksamhet kan du helt enkelt hyra en lägenhet i ett år och förhandla med hyresvärden om möjligheten till andrahandsuthyrning. Därefter kan du, utan att investera en krona, hyra ut den under en kort period till alla som vill ha den, och tjäna pengar på mellanskillnaden. Men för att starta ett riktigt företag, tänk på hur man tillhandahåller en högkvalitativ service: lägenheter som liknar hotellrum, som regel, hyrs ut snabbare än grå sovjetiska kommunala lägenheter med slitna möbler och läckande kranar.
Affärsidé och marknadsanalys
Det finns tre alternativ för att organisera dagliga uthyrningar. Den första, optimistiska, är när du äger 2–3 lägenheter i gott skick. I det här fallet kan du organisera ett företag med minimal ekonomisk risk: det räcker att upprätta ett hyresavtal korrekt och tillhandahålla alla nyanser.
Ytterligare två sätt att starta ett företag:
Efter att ha valt det sista alternativet för att organisera verksamheten måste du informera ägarna av lokalerna om hur du planerar att använda bostaden. Annars kommer det inte att vara möjligt att formellt sluta avtal med hyresgäster, och det är en risk.
Analysera efterfrågan och konkurrensen på den dagliga hyresmarknaden. Besök populära webbplatser:
Titta igenom annonserna som finns där, utvärdera lägenheternas skick och kostnad, samt hyresvillkoren. Notera de idéer du gillar - det är bättre att skriva ner dem. Jämför erbjudandena på hotell och vandrarhem med lägenheter - resultaten av analysen kommer att vara användbara för att identifiera konkurrensfördelar.
Efterfrågan på daglig uthyrning beror på säsong - på sommaren ökar antalet personer som är villiga att hyra bostäder och hyresgästerna höjer priserna
Ta reda på vem i din stad som är intresserad av daglig uthyrning. Det kan vara:
Välj det segment du vill rikta in dig på – försök inte täcka hela marknaden på en gång. Allt kommer att bero på vilken målgrupp du riktar dig till - från designen av lägenheten till valet av reklamkanaler.
Företagsregistrering
Registrera ett företag och undvik skatt – den dagliga uthyrningsverksamheten genererar tillräckligt med inkomster att dela med staten, och riskerna är för höga för illegalt arbete.
Du kan hyra ut lägenheter som enskild företagare eller på uppdrag av ett aktiebolag. En enskild entreprenör skiljer sig från en LLC enligt följande kriterier:
Trots att det ekonomiska ansvaret är högre för enskilda entreprenörer är böterna för LLCs 2–3 gånger högre
Efter att ha bestämt dig för att registrera, välj OKVED - aktivitetskoder. Alternativ närmast den dagliga uthyrningssektorn:
Bestäm vilken skatteordning du kommer att tillämpa:
Tidpunkten och beloppet för betalda skatter, liksom formulären för att skicka in rapporter, beror på det valda läget. Utöver skatter, var beredd att betala avgifter till pensions- och försäkringskassor för dig själv och dina anställda.
Om du är tveksam till att registrera en enskild företagare eller LLC, betala minst en individuell inkomstskatt - 13% av intäkterna. För att göra detta, kontakta skattekontoret, ta reda på när och vilka deklarationer som måste lämnas samt när du ska göra betalningar.
Följande sanktioner utdöms för att bedriva illegal verksamhet:
Sökning och iordningställande av lokaler
Fokusera på den utvalda målgruppen, börja leta efter lokaler. Fundera på vad som är viktigt för en bankman som kommer på affärsresa? Troligtvis, hyr en tyst ettrumslägenhet närmare platsen för praktik eller affärsförhandlingar. Och för ett ungt par för en romantisk kväll? Mysig välmöblerad lägenhet i ett litet hus.
Du kan hitta lokaler för långtidsuthyrning på annonssajter som Avito
Välj plats för objekten så att du snabbt kan ta dig till var och en för in- och utcheckning av gäster. Om du inte har bil, hyr lägenheter närmare ditt eget hem.
Efterfrågan på daglig lägenhetsuthyrning beror på:
Hyresgäster i 57 % av fallen föredrar att bo i enrumslägenheter med bra reparationer, nya möbler och fungerande internet. Det är ytterst sällsynt att boka platser i lägenheter med fler än tre rum, samt i ekonomiklasslägenheter - 1% respektive 8%.
Lägenhetens läge påverkar hyrespriset. Närheten till centrum spelar fortfarande en avgörande roll i valet av bostäder för turister, företagsanställda och studenter. Du kan få en bra inkomst från en lägenhet som ligger nära ett stort shopping- eller affärscentrum, universitet eller tågstation.
Efter att ha valt utsända medarbetare som din målgrupp, ta reda på vilka rapporteringshandlingar de kan behöva och var beredd att tillhandahålla ett avtal, samt ett kvitto eller faktura för hyra.
Hyresfakturan kan innehålla ytterligare tjänster, samt tidig och sen incheckning
Efter att ha valt lokaler, ingå långsiktiga hyresavtal med ägarna. Dölj inte det faktum att du kommer att hyra lägenheter per dag, utan erbjud snarare ett ömsesidigt fördelaktigt avtal. Berätta för dem att du inte bara hyr en lägenhet, utan tar kontroll över den och åtar dig att göra kosmetiska reparationer, installera utrustning, tillhandahålla tillgång till internet och hålla ordning. Förklara att ditt företagsrykte är viktigt för dig, så att lägenheten kommer att hållas ren. Stöd det som sägs med klausulerna i det långsiktiga hyresavtalet. Visa ägaren det dagliga kontraktet så att han förstår allvaret i inställningen till saken.
Efter att ha hyrt föremålen, börja reparera dem. Välj material och utrustning i mellanprissegmentet, möbler också. Huvudsaken är att det är nytt och rent. Minsta uppsättning utrustning för en lägenhet i business class:
Beställ engångskosmetika i bulk i flera månader i förväg - att köpa en stor sats kommer att kosta mindre
Var uppmärksam på detaljer och se till att köpa för varje lägenhet:
Töm lägenheten på personliga tillhörigheter - din egen eller den permanenta ägarens. När du inreder rum, följ principerna för minimalism. Ordna en allmän städning - tvätta golv och fönster, tvätta gardiner, överkast och möbelöverdrag, kontrollera VVS. Torka bort damm även på svåråtkomliga ställen.
Beställ en professionell fotografering av lokalerna - interiörer filmade på en smartphonekamera är mer benägna att avvisa än attrahera kunder.
Förberedelse av dokument för arbete
Skapa ett paket med interna dokument som ska reglera din verksamhet och levnadsvillkor på anläggningarna. Utveckla:
Om du planerar att anställa anställda, skapa arbetsbeskrivningar. Du kan använda standardexempel som vägledning, men omarbeta dem för dina egna aktiviteter. Att skriva en tydlig instruktion kan ta 2–3 dagar.
I det "dagliga" kontraktet, skriv ner:
Innan du ingår ett hyresavtal med en gäst, förklara för honom alla punkter i ordning
Standard dagligt hyresavtal - .
Bifoga till avtalet en inventering av fastigheten och levnadsreglerna i lägenheten. Reglerna bör föreskriva följande:
I varje lägenhet, placera reglerna på en synlig plats och bredvid dem placera en broschyr med Wi-Fi-lösenordet, telefonnummer till administratörer och räddningstjänster.
För särskilt krävande och misstänksamma hyresgäster, var beredd att visa upp en uppsättning dokument som bekräftar din rätt att hyra ut lokalen, nämligen: ett ägandebevis eller ett hyresavtal med ägaren och dennes skriftliga samtycke till andrahandsuthyrning, bestyrkt av en notarie.
Var man kan marknadsföra ett företag - att välja reklamkanaler
Senare kommer du att skapa en visitkortswebbplats med möjlighet till onlinebokning, men i de första stegen klarar du dig utan den. Om webbplatsen har skapats, ställ in kontextuell reklam i Yandex och Google.
På vissa webbplatser måste du skapa ett betalkonto för att kunna publicera hyresannonser på uppdrag av en juridisk person
Arbeta med offlineannonsering. Skriv ut och posta flygblad, placera annonser i de populäraste tidningarna i staden, hitta taxichaufförsvänner och förhandla med dem för att erbjuda dina tjänster till passagerare. Beställ reklam om transport genom att välja rutter som avgår från stationen. Utveckla ett kundformulär och inkludera i listan en fråga om hur han lärde sig om dig - detta kommer att hjälpa sålla bort ineffektiva marknadsföringskanaler.
Rekrytering
Ensam klarar du dig med 2-3 lägenheter samtidigt som du får lämna över linne och handdukar till tvättstugan och lita på att städfirman sköter städningen eller gör det själv. För att utöka din verksamhet behöver du anställda:
Antalet anställda beror på antalet lägenheter i ledningen. En handläggare kan samtidigt serva 3–6 lägenheter och en städerska kan betjäna samma antal. Chefen kommer att klara en belastning på 15–18 föremål.
Beräkna utgifter och planerade intäkter
Beräkningen ges för en enskild företagare som använder det förenklade skattesystemet som vill hyra ut två lägenheter i andra hand i centrum - ettrum och tvårum. Målgruppen är affärsresenärer, solventa människor som föredrar att bo under bekväma förhållanden som liknar hotell. Det finns inga anställda men det planeras att sluta avtal med städföretag, tvätt och kemtvätt.
Tabell: kostnader för att starta ett företag
Tabell: månatliga utgifter
Beräkning av planerad inkomst och återbetalningstid
Priset för boendet bör inkludera: hyra, tvätt- och städtjänster, reklamkostnader och inköp av förbrukningsvaror.
Det genomsnittliga priset för att hyra en enrumslägenhet är 2050 rubel/dag. Kostnaden för att hyra en tvårumslägenhet är 2850 rubel/dag. Beläggningen den första månaden är 60%, det vill säga 18 dagar i månaden, från den andra månaden - 70%, det vill säga 21 dagar.
Genomsnittlig inkomst för den första månaden är 88 200 rubel. Skatteavdrag - 5292 rub. Vinst för den första månaden - 22093,5 rubel. Genomsnittlig inkomst för den andra och efterföljande månaderna är 102 900 rubel. Skatteavdrag - 6174 rub. Vinst under efterföljande månader - 36 793,5 rubel.
Återbetalningstiden för en verksamhet är 5–7 månader, med låg beläggning av lägenheter – 1–1,5 år.
Fallgropar i lägenhetsuthyrningsverksamheten
Att hyra lägenheter dagligen är en riskabel verksamhet. När du startar ett företag tar du risker från alla håll:
Det enda sättet att minimera riskerna är att formalisera verksamheten, utarbeta avtal med en advokat och i dem ange alla möjliga omständigheter, inklusive force majeure.
När du checkar in, se till att be gästerna om deras pass och göra kopior, och ge en inventering av fastigheten och uppehållsregler för underskrift. Varna dina grannar i förväg och uppvisa tillstånd för daglig uthyrning av lägenheten från ägaren. Hyr inte ut din evenemangslokal om du inte vill att dina grannar ska klaga på bullret. Var beredd på att anpassa ditt arbetsschema efter gästernas ankomst- och avgångstider – du måste ofta gå upp klockan fem på morgonen och gå och lägga dig efter ett på morgonen. Ha din telefon med dig - om det finns några problem kommer kunderna att ringa dig och du är skyldig att svara.
Relaterade inlägg:
Inga liknande poster hittades.
Hundratals människor ställer sig denna fråga, utan att veta var de ska starta en lägenhetsuthyrning. Många tror att det är lätt, men det är inte sant. Som i alla företag måste du plöja här. Det här är inte en "pengar"-knapp, utan en seriös verksamhet som kräver ett högkvalitativt tillvägagångssätt.
Hur skapar man ett eget företag som hyr lägenheter för varje dag?
Vi har tidigare beskrivit flera sätt att tjäna pengar på fastigheter. Du kan bekanta dig med dem i detta. Låt oss nu prata om hur ett företag för att hyra lägenheter per dag är byggt.
UPPMÄRKSAMHET!!!
För boende MOSKVA tillgängliga FRI konsultationer i kontor tillhandahålls av professionella jurister på grundval Federal lag nr 324 "På gratis juridisk hjälp i Ryska federationen".
Vänta inte – boka tid eller ställ en fråga online.
Hyresbostäder som företag blomstrar över hela världen. Den enda skillnaden kommer att ligga i ländernas lagstiftning. Följaktligen är det mer vinst på vissa ställen och mindre på andra. Men det faktum att du inte behöver leva i fattigdom är 100%.
Attrahera bankkapital – bolån
Dagliga hyresbostäder är den enda verksamheten som gör att du kan tjäna pengar på ett bolån i detta segment. Månadshyran kommer att ge en förlust eller gå till noll. Detta är ganska enkelt att beräkna på vilken bankwebbplats som helst. Ta reda på priserna i din region.
Naturligtvis finns det undantag, till exempel har en företagare en egen tomt några kilometer från staden. Han tar ett bolån och bygger ett hus med 8-10 studiolägenheter. Om staden är stor, kommer månadshyran att ge vinst med hänsyn till alla utgifter.
Denna metod används av ett stort antal organisationer som har sin egen verksamhet med att hyra ut lägenheter för daglig uthyrning eller privata mäklare.
Här verkar det som att allt är enkelt. Hyr en lägenhet i en månad, hyr ut den varje dag. Men i verkligheten finns det många fallgropar som kommer att minska din vinst till noll.
Om du till exempel inte varnar ägarna för att du ska hyra ut deras fastighet dagligen kan du få en stämningsansökan som medför förluster.
Arbeta så ärligt som möjligt med fastighetsägare och då kommer bekymmer inte att drabba dig.
Många tror att bostäder bör ligga på lovande lägen nära tunnelbanan eller större trafikplatser, men i själva verket bör det ligga inom 20-30 minuters promenad från ditt hem. Om du ständigt kommer för sent till ett möte med en klient, kommer han troligen inte att kontakta dig igen. Ta hänsyn till denna punkt.
Det är bättre att leta efter fastigheter i ditt område och transportförbindelser är inte viktiga här. Folk är redo att ge dig pengar, även om bostäderna ligger i utkanten av staden.
När du köper en lägenhet, var uppmärksam på om den kan göras om för att öka antalet hyresgäster. Till exempel, om ett rum har två fönster och de ligger långt från varandra, är det möjligt att dela det på mitten och göra två ingångar.
Därmed kommer du att öka din vinst genom att hyra ut bostadslokaler till två olika personer samtidigt. Tro mig, det kommer att finnas kunder. Det kan vara affärsresenärer eller företag med flera personer.
Denna metod är idealisk för månatliga hyresbostäder.
När du startar ditt lilla företag med att hyra ut lägenheter per dag, jaga inte alla dina kunder på en gång. Försök ta reda på syftet med att hyra bostad. Detta kommer att hjälpa till att undvika många problem. Till exempel försöker mycket ofta unga människor hyra lägenheter för bullriga fester.
All vinst från ett sådant evenemang går till städning och mindre reparationer. Du gissade rätt, det kan orsaka allvarlig skada. Om lägenheten hyrs ut i andra hand kan du lätt förlora den, plus betala allt ur egen ficka.
Rökning är inte tillåten i lägenheten, detta är en allmän regel för alla hyresvärdar. Gör pappersskyltar och fäst dem runt din lägenhet. Varna de som kommer om detta i förväg.
Nödtelefonnummer för din stad bör också skrivas på ett separat papper och klistras på väggen i korridoren eller köket. Detta inkluderar även lösenordet för internetåtkomst.
Kontrakten är standard överallt och kan enkelt laddas ner online. Se till att göra en inventering av fastigheten i lägenheten. Efter hyrestidens slut ska allt vara på sin plats. Saker ska ställas undan och diska.
Ta alltid en deposition motsvarande en dags vistelse. Om gäster till exempel tappar bort sina nycklar måste beloppet för att göra dubbletter hållas inne från dem.
Pledge motiverar människor att följa dina regler.
Inköp av möbler, linne och städning
Placera inte dyra saker eller utrustning i lägenheten. Allt ska vara modernt och billigt. Säng, TV och även VVS-armaturer kan köpas begagnade. Tro mig, människor som behöver tillbringa natten bryr sig absolut inte, det viktigaste är renlighet.
Den dagliga lägenhetsuthyrningen innebär seriös städning. Du kan göra det själv eller kontakta en särskild städfirma. Linne måste vara rent och förseglat i cellofan, som på ett tåg. Alla tvätttjänster tillhandahåller dessa tjänster.
Fastigheter kommer aldrig att minska i värde. Ja, det kommer att bli prisnedgångar, marknaden kommer att sjunka lite, men så har det alltid varit. Bostäder är en investering i armerad betong, bokstavligt och bildligt. Det är alltid kostnadseffektivt och anpassar sig till kostnaden för pengar.
Till exempel uppstod inflation och efter omräkning steg lägenheterna i pris med en ny procentsats. Den enda nackdelen med bostadsfastigheter är deras kostnad. Seriösa investeringar krävs. Plus att marginalen inte är lika hög som i andra verksamheter eller investeringar.
Undantaget är kommersiella fastigheter som kan betala sig på två år. Men här spelas den avgörande rollen av platsen eller själva föremålen:
- lagerlokaler;
- kontor;
- shoppingområden;
- bilservicelokaler m.m.
Bostadsfastigheter lönar sig mycket längre, men ger en stabil inkomst och anpassar sig till den allmänna marknaden med hänsyn till eventuella fluktuationer i kassaflöden.
Hur bygger man en lägenhetsuthyrningsverksamhet? Vi söker kunder
Som avslutning på vår korta genomgång av en improviserad affärsplan för att hyra lägenheter, vill jag notera att alla villkor för kunden måste vara transparenta och diskuteras i förväg. Detta kommer att hjälpa till att undvika problem i framtiden.
Video - daglig hyra av lägenheter från Natasha Zakheims studenter:
Kategorien "affärer från grunden" kan säkert inkludera aktiviteten att hyra ut lägenheter för daglig hyra. Samtidigt får du inte äga lägenheter, men även tjäna pengar på korttidsuthyrning. Allt du behöver göra är att hitta bostäder vars ägare är villiga att tillhandahålla det på andrahandshyra. Andrahandsupplåtelse är en avtalsform där rätten att hyra ut en lägenhet så att säga överlåts.
En sådan verksamhet kan verka tydlig och lätt att organisera. Men allt är inte så smidigt och lugnt. Det finns många lägenheter för daglig hyra, men alla ger inte bra pengar, och vissa motiverar inte investeringen i dem.
Det är bra om fastigheten redan har ett par eller tre lägenheter. Även om det är enrumslägenheter (den mest populära på marknaden), så blir lönsamheten högre. Om det inte finns någon sådan fastighet måste du hyra bostad under lång tid och hyra ut på dags- eller timbasis.
Hela svårigheten med att organisera ett företag handlar om att hitta lämplig bostad. Många ägare, när de hör ordet "daglig hyra", associerar det omedelbart med fylleri, prostitution och andra negativa saker. Och ingen mängd övertalning kommer att ändra deras åsikt. Även om sådana lägenheter i själva verket sällan behöver efterföljande reparationer, till skillnad från lägenheter i långtidsuthyrning.
Det är inte lönsamt för andrahandshyresgäster att hålla bostäder i dåligt skick, eftersom de helt enkelt inte kommer att ha kunder. Efter varje incheckning städas lägenheten noggrant. Detsamma kan inte sägas om långtidsuthyrning: i 90% av fallen övervakar inte hyresgästerna (och många av dem är unga) lägenhetens skick. Och de festar och dricker i sådana lägenheter inte mindre.
”För att sluta ett andrahandskontrakt för en lägenhet man gillar måste man ljuga lite för ägarna. Jag säger att jag har avtal med några företag för att ta emot folk som kommer på tjänsteresa. Och i det här fallet kommer invånarna att byta ofta. Om du godkänner dessa villkor kommer jag att betala dig lite mer för hyran. Villaägarna är först oroliga, men när de ser att allt är i sin ordning med deras lägenhet lugnar de sig. Och de bryr sig inte längre om åsikter från grannar och HOA-ordförande, säger användaren "Rasklad" på nasutki.borda.ru-forumet.
Det är bäst att leta efter lägenheter närmare stadens centrum. Det är mycket lättare att hitta kunder här. Och reklamkostnaderna är mycket lägre. Det är också värt att hyra lägenheter så nära varandra som möjligt – det minskar transportkostnaderna. Om en lägenhet ligger 15 km från en annan, blir transportkostnaderna mycket högre.
Legalisering av verksamhet
Det speciella med den dagliga lägenhetsuthyrningsverksamheten är att den är svår att kontrollera av staten. Därför arbetar en betydande del av affärsmän utan att registrera affärsverksamhet och betalar inte skatt. I vissa fall är detta motiverat, särskilt när vi talar om 1–3 hyreslägenheter och intäkterna från verksamheten inte är så stora att det är vettigt att legalisera verksamheten.
Med tillväxten av organisationens omsättning, när arrangören inte längre har en eller två lägenheter, men minst 5–6, är det bättre att registrera en enskild entreprenör eller LLC. När ett företag väl är registrerat blir det lättare att hitta nya lägenheter (husägare litar mer på organisationer än vanliga privatpersoner). Arbetet kommer att bli lugnare, eftersom ingen har strukit böter för olaglig affärsverksamhet. Det kommer alltid att finnas avundsjuka personer, inklusive ordförandena i villaägarföreningar, som kan anmäla detta till polisen eller åklagarmyndigheten. Och i det här fallet kommer du alltid att ha dokument. Allt kommer att vara inom lagen..
En sådan verksamhet är oftast registrerad som ett vanligt individuellt företagande. För att registrera ett företag på skattekontoret måste du uppvisa en ansökan, en fotokopia av ditt pass och skattebetalarens identifikationsnummer och ett kvitto för betalning av statlig tull. I registreringsansökan ska du ange OKVED-koderna: 55.23.5 "Verksamhet på andra platser för tillfälligt boende" och 70.20.1 "Uthyrning av egen bostadsfastighet" (flera koder kan anges). Inom 5 arbetsdagar efter att du har skickat in dokumenten kan du få ett intyg om registrering av enskilda företagare. Och du är företagets juridiska ombud.
Separat är det värt att nämna valet av skattesystem. Alla tre välkända specialregimer är lämpliga för sådan verksamhet: patent (patentbeskattningssystem), UTII (imputation) och förenklat skattesystem (förenklat). Det mest lönsamma alternativet är ett patent. Du betalar en fast avgift (cirka 10 tusen rubel) och arbetar tyst i ett helt år. Du behöver inte lämna rapporter, föra räkenskaper etc. Men patentsystemet accepteras inte i alla regioner, vilket innebär att du måste välja mellan UTII (kan användas upp till 500 kvm) eller förenklat skattesystem. Dessa speciallägen är också fördelaktiga (även om de är något dyrare), men du måste föra räkenskaper och skicka in rapporter i tid.
Det är också värt att tänka på det faktum att du, efter att ha registrerat ett företag, måste betala inkomstskatt för lägenhetsägare, vilket är 13 % av hyrespriset. För att inte förolämpa dig själv bör denna fråga diskuteras med husägarna vid ingåendet av ett andrahandsavtal. Samma 13 % bör med rätta dras av från kostnaden för att hyra en lägenhet.
Anställa anställda
Om vi pratar om att bygga ett företag, och inte om att arbeta "för arbetets skull", så borde problemet med hyrda arbetare lösas. Om du har 2–3 lägenheter till ditt förfogande så kan du på något sätt klara det ensam. Och om du arbetar med 5 eller fler lägenheter, finns det inget sätt att du kan hantera det ensam.
Föreställ dig bilden: du har hittat en kund, du ska visa honom en lägenhet. Medan du förhandlar får du ett samtal från den andra klienten - du distraheras av konversationen. Vid den här tiden flyttar den tredje klienten ut från lägenheten som det redan finns en annan klient för, och du måste snarast få ordning på saker i lägenheten, etc., etc. Och det kan finnas ett dussin eller två så små, hektiska uppgifter om dagen. Ditt huvud kommer att snurra, vilket kommer att påverka kvaliteten på arbetet och antalet kunder. När antalet beställningar ökar bör du därför överväga att anlita en hembiträde för att städa lägenheter och en kundtjänstchef. Städaren kan endast betalas en procentandel av det utförda arbetet utan att registrera det hos staten (för att inte betala försäkringsavgifter). Chefen får lön och en liten procentsats för motivation. Låt honom arbeta med kunder, svara på samtal, hålla möten, kontrollera lägenheternas skick efter gäster, etc.
I det här fallet har du mycket tid som kan läggas på att leta efter nya lägenheter, lösa redovisnings- och juridiska frågor, reklamtjänster och övervaka personalens arbete. Det kommer att finnas tid för ditt personliga liv, och arbetet kommer att ge nöje.
Hur man annonserar en tjänst
Att hitta kunder är en av de första uppgifterna som du bör lägga alla dina ansträngningar på att lösa. Om det inte finns några kunder blir det ingen inkomst, och skyldigheten att betala hyra försvinner inte. Följande alternativ hjälper dig att skapa en kundbas:
- Lägga ut annonser i tidningar. En gammal och beprövad metod, även om den med internets tillkomst blir mindre och mindre relevant. Men det betyder inte att vi helt ska överge media. Många affärsresenärer, vid ankomsten till en obekant stad, köper tidningar och hittar lägenheter där.
- Lägga ut flygblad på platser som är populära bland turister och besökare. Dessa är tunnelbaneutgångar, buss- och spårvagnshållplatser, buss- och järnvägsstationer och centrala gator i staden.
- Lägga ut information på anslagstavlor på Internet: Avito, Slando, stadsportaler, etc. Glöm inte att göra en kompetent beskrivning, med ett överflöd av högkvalitativa fotografier.
- Prova unika reklammetoder, som att skriva skyltar på trottoaren. Allt du behöver är en stencil och en burk sprayfärg.
- Du kan komma överens om samarbete med lokala taxichaufförer, eftersom besökare ofta hyr en taxi på flygplatsen och ber chauffören berätta var de kan hyra ett billigt boende.
Fallgropar i den dagliga verksamheten
Att hitta en lägenhet, legalisera ett företag och lösa problem med hyresgäster är inte alla problem som väntar en företagare på detta område. Ett av huvudproblemen är bristen på kunder. För att en verksamhet ska generera inkomster måste varje lägenhet vara minst 70 % belagd. Det vill säga av 30 dagar är 21 dagar uthyrda.
Efterfrågan på bostäder kan vara låg inte bara på grund av hög konkurrens, utan också helt enkelt på grund av den säsongsmässiga nedgången. På sommaren i den centrala delen av Ryssland sjunker efterfrågan på dagliga hyresbostäder kraftigt. Folk åker på semester, det blir färre affärsresor. Av denna anledning bör du inte öppna ett företag för sommarsäsongen. Vissa erfarna entreprenörer i denna verksamhet avstår från en del av sina hyresbostäder under lågsäsong för att minska de fasta kostnaderna.
Samtidigt, för semesterorter (Sochi, Gelendzhik, Anapa, etc.) är sommaren bara säsongen. Och på hösten och vintern är en sådan verksamhet inaktiv.
Det är värt att nämna separat om bolån och köp av lägenheter på kredit. På forumen kan du läsa idéer med följande innehåll: ”du kan köpa flera lägenheter med bolån och hyra ut dem för dagshyra. Det är bättre än att betala hyresvärden." Idén ser lockande ut, men är inte genomförbar av flera anledningar:
- För att få ett bolån även för en lägenhet måste du verkligen gilla banken. Han kommer att kräva ett inkomstbevis från dig, titta på din kredithistorik, be dig hitta garanter etc. Din officiella inkomst når inte 30 - 50 tusen rubel. per månad och banken vägrar dig. Om du vill registrera två lägenheter behöver du redan en inkomst på 80 tusen rubel. Och om du har en sådan inkomst, varför behöver du då ett bolån och dagshyra.
- Ur investeringssynpunkt ser detta alternativ extremt olönsamt ut. Avkastningen på investeringen kommer att vara cirka 8-10 år, vilket är otänkbart för en normal, fungerande verksamhet.
Hur mycket kan du tjäna? Kort affärsplan
Långtidshyra för en ettrumslägenhet i Moskva kommer att kosta 25 – 30 tusen rubel. per månad. Detta bör ta hänsyn till kostnaderna för rengöring, reklam och avskrivningar (byte av trasig utrustning och möbler) - cirka 5 tusen rubel. per lägenhet och månad. Du kan hyra ut sådana lägenheter dagligen för i genomsnitt 2 – 2,5 tusen rubel.
Ungefär så här bör bilden under säsongen se ut:
Vinsten från att hyra ut sex lägenheter blir cirka 120 000 rubel. per månad.
För att bestämma din avkastning på investeringen bör du överväga den initiala investeringen i verksamheten. Varje lägenhet måste föras till nödvändig komfort - gör reparationer, köp möbler och apparater. För varje lägenhet bör du lägga minst 100 000 rubel. Därför kommer sex lägenheter att kräva en investering på 600 000 rubel.
Därför kommer avkastningen på investeringen enligt ovanstående beräkningar att vara från 6 månader. Men det är också nödvändigt att ta hänsyn till det faktum att det kommer att finnas få kunder under de första månaderna. Du kommer att behöva arbeta i mer än en månad innan du utvecklar en permanent kundbas och mun till mun börjar fungera. Därför kan återbetalningstiden för investeringar säkert multipliceras med två.
