Оренда комерційної нерухомості – усі секрети. Здача офісних приміщень в оренду як бізнес

Як правильно орендувати та вибирати комерційні приміщення для бізнесу. Поради дає Головкевич Володимир Павлович, керівник відділу маркетингу компанії NewLifeGroup

Як відомо, від вибору комерційного об'єкта для оренди значною мірою залежить ефективність, розвиток бізнесу, ставлення клієнтів та співробітників офісу. І ніхто не може краще знати про особливості комерційної нерухомості, ніж сам власник. Тому для роз'яснень деяких тонкощів вибору комерційного приміщення було запрошено керівника відділу маркетингу в компанії New Life Group Головкевича Володимира Павловича.

Володимире Павловичу, з чого слід розпочати вибір комерційної нерухомості, наприклад, якщо у підприємця немає великого досвіду в даному питанні?

Насамперед, визначтеся у головному питанні, а саме, виборі типу нерухомості, який необхідний бізнесу. Це може бути офіс, торгове приміщення, склад, популярність користуються універсальні приміщення. Багато підприємців переобладнають житлові квартири, але таке питання не завжди ефективне, до того ж потребує значних фінансових та тимчасових витрат, у середньому для переобладнання, переоформлення квартири знадобиться близько року.

Шукати комерційну нерухомість можна самостійно або з ріелтором. Однак у співпраці з ріелтором доведеться витратити деякі фінансові кошти на оплату його послуг, це певний відсоток угоди. Менш зручно і практично, але дешевше шукати вільні об'єкти комерційної нерухомості самостійно, або підключивши знайомих. Цей варіант також цілком реальний, важливо правильно визначити цінову політику ринку нерухомості у певному окрузі, районі.

- Чи вплине розташування офісу, торгової точки на просування бізнесу?

Безперечно! Об'єкт повинен бути в місці з великою пішохідною, транспортною прохідністю. Саме тому значною популярністю користуються бізнес-центри, до того ж вони припускають вузьку спеціалізацію, що зручно для клієнта. Поблизу об'єкта дуже рекомендована наявність місця паркування, зручний під'їзд, бажана охорона паркування. Якщо вибираються виробничі цехи, де рідко з'являються клієнти, можна розглядати віддалені від центру райони, але враховувати зручність проїзду для співробітників, тому гарним рішенням стане наявність у стані метро.

- Розташування та обладнання самого офісу, мабуть, теж питання не з останніх.

Справді, влаштування офісу та вид з вікна визначає зручність співробітників, клієнтів, можливість контролю за роботою для керівника. При виборі приміщення рекомендую керуватися штатом співробітників, напрямом діяльності. Наприклад, якщо не передбачається часте відвідування офісу клієнтами, варто вибирати проекти, близькі до квадрата, вони дозволяють на невеликій площі розмістити багато обладнання та співробітників. Кількість кабінетів не є критичною, це може бути одне приміщення, сучасні мобільні перегородки допоможуть легко розділити його на секції. Якщо передбачається часте відвідування клієнтів, можна вибирати офіс з коридором, він дозволяє облаштувати зону зустрічі клієнта, розділити кабінети залежно від діяльності.

У будь-якому офісі обов'язково має бути телефонія, інтернет, бажано оптико-волоконний зв'язок, без таких зручностей сучасний бізнес просто неможливий. Інженерні мережі повинні розташовуватися так, щоб забезпечити доступ до з'єднання будь-якого співробітника, бажано без подовжувачів, перехідників, які погіршують зовнішній вигляд, пожежну безпеку. Не останнє питання полягає в ремонті офісу. Якщо ремонт ще не проведений, важливо уточнити, хто його виконуватиме, оплачуватиме, які терміни виконання роботи.

Зверніть увагу на висоту стель, від цього залежить якість повітря в закритому приміщенні, кондиціювання. У деяких випадках власники самостійно встановлюють центральне кондиціювання, вентиляцію, при встановленні локальних кондиціонерів частіше сподіваються на орендарів, але й тут можливі варіанти. Обслуговування кондиціонерів частіше накладається на орендаря або може бути розділене між орендарем і власником. Зовнішній вигляд, доглянутість двору матиме неабияке значення для клієнта.

- Які питання слід загострювати під час розгляду цінової політики?

Ще один важливий момент: обговоріть із власником обов'язки сторін та розподіл витрат при усуненні різних поломок, оплату охоронних служб та систем, телефонії, інтернету. Позитивним моментом стає надання знижок власником за довгострокової співпраці.

-Володимире Павловичу, що б ви хотіли порадити підприємцям, які обирають приміщення для оренди?

Врахуйте той фактор, що комерційна нерухомість стає одним із основних факторів у бізнесі та його розвитку. Тому обов'язково відповідально підходите до вибору офісу, не соромтеся ставити навіть досить делікатні питання. Один не прояснений момент сьогодні може вилитися у серію серйозних проблем завтра.

• 1 Скільки можна заробити на оренді
• 2 З чого розпочати бізнес: які необхідні документи та що можна здавати в оренду
  • 2.1 Легалізуємо бізнес
  • 2.2 Вибираємо потрібні коди КВЕД
• 3 Готуємо квартиру до оренди
  • 3.1 Де купити квартиру для здачі в оренду
• 4 Як співвіднести доходи та витрати
• 5 Захищаємо себе від ризиків
• 6 Поради щодо успішного ведення бізнесу

Чи плануєте здавати квартиру в оренду, але не знаєте, з чого почати? Або ви шукаєте спосіб заробити на оренді нерухомості та продумуєте можливі стратегії, але нічого не приваблює? Боїтеся, що не буде постійного прибутку?

Здавати квартиру чи інше житло в оренду вигідно, оскільки це дає стабільний дохід. Якщо ж нерухомість продати, то прибуток буде разовим. Тому пропонуємо звернути увагу на цей спосіб отримання додаткового прибутку. Ми докладно розповімо про здачу квартири в оренду, на що в першу чергу потрібно звернути увагу і як перетворити цю ідею на стабільний бізнес.

Скільки можна заробити на оренді

Доходи при здачі квартири в оренду в регіонах відрізнятимуться. У Москві та Санкт-Петербурзі можна отримати від 20 до 30 тисяч рублів за однокімнатну квартиру в спальному районі. У містах-мільйонниках та близькомільйонниках можна отримати близько 15 тисяч рублів за однушку в центрі та 10-12 за квартиру в спальному районі. В обласних центрах із населенням близько 500 тисяч осіб – 8 тисяч рублів за квартиру в хорошому стані.

У невеликому місті за 5 років можна заробити на оренді квартири близько 480 тисяч рублів, у великих містах – близько 900 тисяч рублів, у Москві та Санкт-Петербурзі 1,5 мільйона рублів.

Якщо квартира знаходиться в престижному районі, і в ній сучасний ремонт, її оренда коштує дорожче. Так, оренда двокімнатної квартири в Тверському районі Москви коштує 140 тисяч рублів на місяць, а в районі Мітіно - 40 тисяч рублів. В обох випадках найближча станція метро знаходиться на відстані 700 метрів.

Двокімнатні та трикімнатні квартири рідше мають попит, але їх теж можна здати. Якщо, наприклад, трішка розташована поряд з університетом, можна здавати її студентам. Так ви знайдете постійних мешканців і отримуватимете регулярний дохід.

Жити на гроші, які отримують за оренду квартири, цілком реально. Для покриття основних потреб одній людині на місяць потрібно в середньому 20 000 рублів. Цього вистачить на оплату комунальних послуг своєї квартири,покупки продуктів. Щоб купувати одяг, нову побутову техніку та відпочивати, дохід має бути більшим. У Москві, Санкт-Петербурзі та містах-мільйонниках мінімальна сума буде вищою.

Щоб покривати витрати однієї людини, потрібно здавати:

• 1 квартиру у Москві;
• 2 квартири у Пітері;
• 2-3 квартири у містах-мільйонниках;
• 3-4 квартири в обласних центрах із населенням близько півмільйона.

Ця схема діятиме, якщо потрапили порядні мешканці, і квартира не буде порожньою. Це може тривати кілька років. Докладно розберемо, як правильно організувати бізнес на оренді квартир.

З чого розпочати бізнес: які необхідні документи та що можна здавати в оренду

Як заробити на оренді житла? Насамперед розберемося, що можна здавати в оренду:

• кімнату у квартирі;
• квартиру;

Якщо у вас є нерухомість, яка дісталася у спадок, ви можете почати її здавати. Якщо вільної квартири немає, то можна придбати її на свої накопичення або взяти споживчий кредит або іпотеку.

Споживчий кредит - позика, що надається громадянам, для придбання різних предметів або великих речей: мобільного телефону, побутової техніки, меблів, автомобілів, житла.

Іпотечний кредит - цільовий кредит на житло, що видається під заставу нерухомості, що купується. Можна закласти і вже наявну нерухомість. Іпотека у кілька разів перевищує суму споживчого кредиту. Якщо позичальник не може виплатити борг, то банк стає власником закладеного майна.

Чи не можете взяти іпотеку, але хочете примножити свої накопичення за рахунок вкладень у нерухомість? Пропонуємо ознайомитись з такою стратегією, як . З однієї квартири ви можете отримувати в кілька разів більше суми, яку віддаєте за її оренду.

Легалізуємо бізнес

Квартира у вас є, лишилося тільки почати здавати її. Вам слід враховувати, що доведеться сплачувати податок за оренду квартири. Якщо ж ви приховаєте дохід, то вам доведеться не лише сплатити податок, а й штраф у розмірі 40% від нього. Плюс за неподання податкової декларації – 5-30% за кожен місяць прострочення.

Є кілька способів оформити сплату податків:

Перший - укласти договір як фізична особа . У цьому випадку ви платитимете 13% з отриманого доходу.

Другий – зареєструвати ІП:

1. за спрощеною системоюподаток становитиме 6%. До 30 квітня кожного року вам потрібно буде подати декларацію про доходи, сплачувати податок – щокварталу.
2. Отримати патент. Він купується на календарний рік. Його вартість не є фіксованою, вона розраховується індивідуально як відсоток передбачуваного доходу. При цьому остаточна сума залежить від площі квартири та регіону.

Наприклад, у Москві патент на однокімнатну квартиру площею 50 квадратних метрів коштує 12 600 рублів. Податок також становитиме 6%. І тут податок оплачується заздалегідь. Протягом 90 календарних днів необхідно сплатити 1/3 суми з моменту купівлі патенту, до кінця терміну дії патенту - 2/3, що залишилися.

В основному заробіток на оренді квартир легалізують у Москві та Санкт-Петербурзі. Якщо ви живете в іншому місті і вважаєте, що подавати інформацію до податкової це зайва трата часу, не зайвим буде перестрахуватися. Повідомити “куди слід” можуть заздрісні сусіди чи навіть друзі чи родичі. Коли ваші прибутки легалізовані, вам не варто турбуватися з цього приводу.

Вибираємо потрібні коди КВЕД

Під час реєстрації ІП вам потрібно вказатикоди КВЕД(Загальноросійський класифікатор видів економічної діяльності). Вам підійдуть такі коди:

• 68.20 - Оренда та управління власним чи орендованим нерухомим майном;
• 68.20.1 - Оренда та управління власним чи орендованим житловим нерухомим майном;
• 70.20 - Здавання в оренду власного нерухомого майна;
• 70.20.1 - Здавання в оренду власного житлового нерухомого майна.

Дізнайтесь, як ще можна отримувати доход від нерухомості.

Готуємо квартиру до оренди

Найчастіше квартири здаються з меблями. Деякі мають повний комплект, необхідний для комфортного життя, деякі мінімальний набір. Рідше здаються порожні квартири, але вони користуються попитом.

Розберемося, що має бути у квартирі, щоб ви могли здавати її.

Бажана свіжа обробка. Якщо у вас зараз немає такої можливості, переконайтеся, що вона в хорошому стані. Якщо ви робите ремонт, візьміть матеріали із запасом. Шпалери подекуди можуть втратити свій зовнішній вигляд і навіть відклеїтися, а плитка відколотися. У подібних випадках ви зможете швидко усунути дефекти, що утворилися.

Міжкімнатні двері можна поставити як дешеві, і дорогі. У першому випадку їхня заміна не вимагатиме багато грошей, а в другому – складно буде пошкодити. Вхідні двері краще поставити дорогі, вони довше прослужать.

Сантехніку встановіть іноземну, краще фінських брендів. Вони мають бюджетні варіанти, які довго прослужать.

З побутової техніки у квартирі як мінімум мають бути:

1. Холодильник;
2. Кухонна плита;
3. Пральна машина.

З таким набором можна шукати мешканців. Ви знайдете їх швидше, якщо в квартирі ще будуть:

1. Мікрохвильова піч;
2. Праска та прасувальна дошка;
3. Електричний чайник;
4. ТБ;
5. Wi-Fi роутер;
6. фен.

Інтернет є невід'ємною частиною життя. Ви можете провести в квартиру, яку здаватимете, інтернет і телебачення або тільки інтернет і встановити Wi-Fi роутер. Провід краще відразу сховати. Виберіть тариф із максимальною швидкістю. Якщо у мешканців буде кілька комп'ютерів і телефонів, то швидкість не так падатиме. Новим мешканцям не потрібно буде думати, який інтернет проводити, а у вашу квартиру не постійно заводитимуть нові дроти.

З меблів у квартирі мають бути:

1. Розкладний диванабо двоспальне ліжко. Якщо площа велика, краще поставити ліжко. Якщо квартира маленька, то диван підійде дуже доречно.
2. Місткий шафа.
3. Письмовий стіл та стілець.
4. Настінні полицідля дрібниць.
5. Кухонний гарнітур, стіл та стільці.
6. Прикроватні тумбочки. Необов'язковий елемент, але створює затишок.
7. Комод. Теж необов'язковий елемент, особливо якщо шафа велика.

Якщо у вас немає можливості зробити в квартирі ремонт та купити нові меблі, здавайте квартиру в тому стані і з тими меблями, які є. Головне, щоб вона була в хорошому стані, і її можна було користуватися.

Де купити квартиру для здачі в оренду

Купуєте квартиру, щоб здавати її? Насамперед зверніть увагу на район та вивчіть ринок «орендарів». Так у вас буде постійний потік мешканців, і квартира не буде пустувати.

Наприклад, у Москві люди воліють винаймати квартири на сході, південному сході та півдні міста. Експерти пояснюють це тим, що там недорога оренда, порівняно з іншими районами столиці.

«Такий невисокий рейтинг райони займають,насамперед, через складну транспортну доступність і тому, що будувалися, та й будуються, на територіях, «відвойованих» біля промзон», — пояснилаМарія Жукова, перший заступник директора компанії "МІЕЛЬ-Оренда".

Джерело

Не обов'язково мати кілька квартир, щоби поставити заробіток на оренді на потік. Якщо ви маєте заміський будинок, здавайте його. Є кілька способів отримувати стабільний прибуток: дізнайтеся, як скласти бізнес-план прибуткового будинку.

Як співвіднести доходи та витрати

Якщо ви взяли квартиру в іпотеку, то сума оренди має бути такою, щоб покривати щомісячний платіж та комунальні послуги. В іншому випадку цей бізнес працюватиме в мінус. Якщо ви сумніваєтеся, що цей спосіб заробітку вам підходить, пропонуємо ознайомитись з іншимиідеями отримання доходу на нерухомості.

Захищаємо себе від ризиків

Будь-який бізнес пов'язаний із ризиками, у тому числі й бізнес на оренді квартир. Щоб убезпечити себе від них, потрібно знати їх у вічі.

«Найбільший страх орендодавця – пожежа чи затоплення. Часто зустрічається ситуація, з якою доводиться стикатися власникам житла, - псування майна. Наприклад, у квартиру в'їжджає сім'я, в якій дітям дозволено все: малювати на шпалерах, кататися коридором велосипедом, різати меблі. Або ще один реальний випадок — студенти, що орендували житло, примудрилися розбити не тільки частину техніки, а й увесь посуд, унітаз і вітражі у всіх у дверях. Після таких мешканців доводиться робити косметичний ремонт у квартирі та міняти меблі», - зазначає Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Джерело

Обов'язково Складіть шаблон договору про оренду. Він дозволить уникнути багатьох гострих моментів. Вкажіть заставну суму, і у яких випадках вона повертається орендарям. Якщо вас за 2 або 3 місяці попередили, що з'їжджатимуть, боргів за постояльцями немає, а в квартирі меблі та техніка залишилися в хорошому стані, ви можете повернути ці гроші.

У ньому вкажіть вартість, термін оплати, всю обстановку в квартирі та штрафи за псування майна. Мешканці будуть обережні під час проживання, а вам не доведеться гадати, в якому стані знаходиться квартира, якщо цього місяця не змогли перевірити її. Експерти рекомендують краще дізнатися людей, перш ніж здавати їм житло та скласти договір.

Для кращої наочності ми звели всі ризики та поради щодо їх зниження в таблицю:

«Дуже важливо добре знати наймачів, знати хто і як живе, в тому числі й враховувати менталітет різних народів. Також важливо розуміти, що багато залежить від класу житла. Якщо квартира коштує 100 тисяч на місяць, то, швидше за все, це зовсім інші жителі Азії, аніж за 20-30 тисяч», - зазначив власник власного квартирного бюро Олександр Харибін.

Джерело

Ми докладно розібрали, як здавати квартиру в оренду, з яким підводним камінням можна зіткнутися і на що потрібно звернути увагу. Дамо вам ще кілька порад:

1. Враховуйте розташування та запити орендарів. Житло знаходиться далеко від зупинки, а поряд дитячий садок та школа? Вкажіть у оголошенні, що здасте житло сімейній парі з дітьми. Квартира довго пустувати не буде.
2. Трикімнатні квартири складати складніше всього. Якщо вона довго у вас простоює, зробіть у ній ремонт та здавайте її по кімнатах. Молоді люди не завжди можуть дозволити собі орендувати однокімнатну квартиру, а кімната може виявитися їм по кишені.
3. Не зволікайте з ремонтом перед здаванням квартири в оренду. Щомісяця простою для вас – це втрачені гроші.

Бажаєте забезпечити собі безбідну старість? Купуйте квартиру, наприклад, у Берліні і також здавайте її. У Німеччині не прийнято мати власне житло, близько 80% німців живуть на орендованих квартирах.

Є приміщення. Який бізнес відкрити? Більшість підприємств, незалежно від їх розміру, вимагають певних приміщень для своїх послуг чи виробництва продукції. Для ведення бізнесу підходить будь-яке приміщення в хорошому стані - будь то гараж, ангар, підвальне приміщення, заміський будинок, квартира або щось інше. У цій статті докладніше розглядається ведення бізнесу зі здачі в оренду квартир та підвальних приміщень.

Для того, щоб почати свою справу, потрібно придбати квартиру або підвал, що вже стане досить великим капіталовкладенням. Не варто забувати про те, що купівля нерухомого майна це один із найкращих видів інвестиційних інструментів і саме тому вартість вже готових квартир досить висока. Оптимальним варіантом придбання стане нерухомість на початковому етапі будівництва. У цей момент нерухоме майно заощадить від 20 до 40% вартості.

Купівля та оформлення нерухомості

Звичайно ж, найбільш популярним варіантом для відкриття офісу залишаються ділові центри, інфраструктура яких повністю спрямована на оптимізацію робочого процесу. Однак вартість приміщень у таких центрах досить висока і такі придбання не можуть собі дозволити багато компаній середнього та малого бізнесу.

Другим за популярністю варіантом є оренда приміщень на перших поверхах житлових будівель і так званий street-retail (приміщення на перших поверхах з окремим входом та власними вітринами). Також високим попитом користуються колишні господарські приміщення. Дуже часто можна зустріти різний бізнес у підвальному приміщенні. Найчастіше це продуктові магазини, кафе та ресторани, салони краси та дрібні магазини побутової техніки.

При розгляді варіанта відкриття бізнесу на оренді приміщень слід ознайомитися з попитом та пропозиціями ринку оренди та продажу нерухомості, інфраструктурою району, в якому знаходить заплановану купівлю та коефіцієнт «прохідності» (Прим. Коефіцієнт показує значення, засноване на кількості осіб, що відвідують прилеглу територію за певний відрізок часу).

Купівля нерухомості пов'язана з маніпулюванням великими сумами грошей і такі операції часто полюють шахраї.

Купувати нерухоме майно треба або у перевіреної людини (родичі, друзі чи колеги), або в агентствах (самий невигідний варіант), або за участю ріелтора (у цьому випадку доведеться сплатити за його послуги у розмірі певного відсотка від суми купівлі). Щоб убезпечити себе при покупці, слід уважно читати всі документи і добре ознайомитися з самим продавцем. Безпека у такому бізнесі має стояти на першому місці. Після придбання нерухомості слід оформити її для того, щоб можна було здавати в оренду на комерційній основі.

Останнім етапом підготовки стане ремонт приміщення. Багатого наповнення не потрібно, оскільки багато компаній виробляють редизайн приміщення на свій смак. Слід враховувати, що перетворення звичайної квартири на першому поверсі на приміщення класу street-retail вимагатиме документального підтвердження, оскільки встановлення вуличних дверей або великих вітрин вплине на цілісність будівлі.

Здавання приміщення в оренду

Для центральної частини міста підійде практично будь-яке приміщення категорії street-retail. Такі приміщення із задоволенням орендують різноманітні магазини чи ресторани. У спальних районах квартири на перших поверхах немає усталеного списку компаній-орендарів, саме тому попит тут хоч і нижчий від центральних районів, але залишається на пристойному рівні.

Реклама споконвіку була двигуном бізнесу. Для пошуку клієнтів на своє нерухоме майно одним із найкращих способів стане активна реклама.Розміщення оголошень на інтернет ресурсах або в газетах, оформлення рекламної вивіски на будівлі, в якій знаходиться приміщення або подання інформації про свої послуги в цільові агенції (щоправда, у цьому випадку існує шанс того, що доведеться ділитися відсотком доходу).

Величина доходу з оренди залежить від приміщення та його розташування. Наприклад, з невеликої двокімнатної квартири в центрі Москви можна отримати від 100 000 рублів на місяць. За статистикою, більшість квартир, що здаються в оренду, окупаються в строк близько восьми років. При покупці квартири в кредит щомісячні виплати становитимуть практично аналогічну суму доходу, що дозволить отримати квартиру у власність практично без витрат.

Подобова оренда

Здавання квартир подобово як бізнес виникло не так давно. Основна відмінність від нормальної оренди – найчастіша зміна клієнтів, що у результаті вимагатиме ширшої активності щодо реклами. Спочатку подобова здавання не розглядалася як вид бізнесу та була виключно способом періодичного заробітку.

Зараз здача власного житлового фонду в оренду один із найпростіших способів отримати фінансові кошти комерційним способом без особливих зусиль. Тривала оренда дає сталість доходу, проте у разі втрачається рівень доходності. Подобова здавання дасть гарний щоденний прибуток, проте виникає безліч турбот з постійним пошуком клієнтів і в більшій кількості часу, що витрачається на оформлення короткострокової оренди.

Другим за популярністю способом отримання прибутку з бізнесу, заснованого на оренді приміщень - цілеспрямована купівля нерухомості, для подальшої здачі в оренду. Процес купівлі, оформлення та пошуку клієнтів практично ідентичний придбання приміщень для ведення комерційної діяльності з іншими підприємцями та компаніями. Однак у цьому випадку знадобиться квартира у благополучному районі, з гарною інфраструктурою та кроковою доступністю від громадського транспорту. Все це позитивно вплине на величину прибутку.

Замикає трійку способів створення бізнесу в оренді так звана суборенда. По суті, підприємець стане посередником між двома ланками – орендодавцем та клієнтами. Такий спосіб підійде для тих, хто не має достатньо коштів на купівлю нерухомого майна і не має свого. Суть процесу полягає в оформленні житла у довгострокову оренду та подальшим перездаванням подобово. У такий спосіб можна «відбити» орендні платежі за перші десять днів. Дохід за двадцять днів, що залишилися, стане чистим прибутком підприємця.

Організація процесу

Крім наявності нерухомого майна потрібно врахувати кілька аспектів. По-перше, будь-яка комерційна діяльність потребує обов'язкової реєстрації у податкових органах Російської Федерації. Під час оформлення підприємства підійдуть два види правових форм – індивідуальне підприємництво та товариство з обмеженою відповідальністю.

По-друге, документальне оформлення нерухомості для ведення комерційної діяльності. У тому випадку, якщо йдеться про суборенду, слід нотаріально завірити всі договори з власником квартири і врахувати всі моменти – вартість, терміни, можливість перездавання та інше. Будь-яку передачу коштів краще проводити у присутності нотаріуса.

Третє – облаштування житлової площі (дрібний ремонт, купівля розхідників, меблів та інше) та старт рекламної компанії. Рекламу слід максимізувати – ведення активної роботи з газетами, інтернет ресурсами та третіми особами. Під третіми особами можна розуміти різні юридичні та фізичні особи, за допомогою яких поширюється інформація про послуги (наприклад: розміщення візиток та буклетів на вокзалах чи транспортних агентствах).

Бізнес на здачі квартир подобово досить важке заняття в плані часу, що витрачається.

Велика кількість клієнтів вимагатиме великої уваги та обережності. Для того, щоб не помилитися та не пропустити терміни оплати, слід підписувати договір з кожним новим клієнтом. Передача ключів від нерухомості, що орендується, здійснюється після підписання. Після закінчення термінів договору слід провести огляд квартири на наявність поломок чи розкрадання майна.

Будь-яке підприємство створюється у тому, щоб приносити прибуток своєму власнику. А вищий рівень прибутковості буде доступний лише в тому випадку, якщо підприємець зацікавлений у його розвитку та модернізації. Збільшити прибуток можна двома способами – оновлення житлового фонду (закупівля сучасної побутової техніки, ремонт, покращення інфраструктури квартири та інше) та купівля додаткової нерухомості. У першому способі зростання благоустрою викликає зростання вартості оренди, проте кількість клієнтів може скоротитися через високу вартість. Другий спосіб гарантовано дасть зростання прибутку, але роботи так само додасть.

Напрацювання клієнтської бази

Найкращий клієнт – постійний клієнт. Бізнес на оренді квартир як жодної іншої підтверджує це правило. Постійність клієнтської бази дозволить скоротити час на оформлення оренди і терміни простою.

Перше, чому потрібно приділити увагу під час підбору клієнтів – стан пропонованого приміщення. У тому випадку, якщо заявлені характеристики не відповідатимуть реальності підприємець, швидше за все, втратить клієнта.

У жодному разі не можна втрачати комунікаційні можливості. Подобова оренда квартир як бізнес є досить динамічною і слід надати клієнтам можливість зв'язатися практично в будь-який момент. Своєчасність надання інформації та можливість завчасно забронювати приміщення відіграє позитивну роль у зростанні репутації бізнесу.

У тому випадку, якщо бізнес не обмежується однією або парою квартир, є сенс оформити клієнтську програму.

Різні акції, такі як безкоштовний трансфер, 2+1 або періоди знижок дадуть зростання клієнтів, а також збільшить обсяг постійних орендарів.

Короткострокова оренда є популярною серед тих, хто прибуває до міста на малі терміни. З цього можна зробити висновок, що клієнт може бути погано знайомий із містом. Це ще один плюс для підприємця. Випуск власної продукції, на якій вказано логотип, контактні дані та прайс-лист стануть гарним кроком у напрацюванні клієнтської бази. Все це можна поєднати з необхідними речами в незнайомому місті – друк інформації на картах міського транспорту, календарях та інше.

Інструкція

Здати приміщення за завищеною ціною не завжди вдається навіть великі. Справа в тому, що такі квадратні метри мають попит у вузького числа орендарів. Тобто, якщо ваше приміщення відповідає всім вимогам найманця (як правило, це якісь специфічні особливості), то він може погодитись на вашу пропозицію. Але чекати на такого замовника можна дуже довго. Тому краще відштовхувати від середньоринкової ціни в оцінці вашого.
Що стосується безпеки приміщення у первісному вигляді - це неможливо. Навіть найакуратніші орендарі в процесі його використання неминуче завдадуть йому хоч якоїсь шкоди (починаючи від елементарних забруднень, закінчуючи пошкодженням обробки). Якщо вам дуже дороге ваше приміщення, то обмовте компенсацію за його псування в договорі.
З цього випливає, що оформляючи з орендарем, ви вже не зможете уникнути оподаткування ваших доходів зі здачі приміщення в оренду.
І для того, щоб швидко знайти орендаря який влаштує вас і якого влаштує ваше приміщення і його ціна, і уникнути купи проблем, в перевірене, агентство зі стажем не менше 5 років.

Відео на тему

Джерела:

• як здати в оренду офіси

Щоб здати в орендубудь-які вільні площі, будь то житлові або комерційні, можна звернутися до агентства нерухомості або знайти орендаря самостійно. У другому випадку ефективно розміщувати інформацію в друкованих ЗМІ та інтернеті на тих ресурсах, які відвідують потенційні орендарі з території, де знаходиться нерухомість.

Вам знадобиться

• - Документи, що підтверджують ваше право власності на нерухомість;
• - комп'ютер із доступом в інтернет;
• - гроші для оплати послуг ріелторів та/або розміщення оголошень на платних ресурсах;
• - телефон та E-mail для зв'язку.

Інструкція

Навіть якщо ви не хочете вдаватися до допомоги ріелторів, не буде зайвим відвідати кілька агентств і проконсультуватися щодо ціни оренди ваших факторів, що впливають на неї. Можливо, не буде зайвим вжити тих чи інших заходів, що дають підстави запросити більше. Наприклад, підключити додаткові телефонні лінії, провести дротовий інтернет та ін. залежно від ситуації та характеру площі.

Якщо ви вважаєте за краще доручити турботи з пошуку орендарів і первинні контакти з ними посередникам, ретельно розпитайте про умови співробітництва: ціна, порядок оплати послуг агентства (в ідеалі - після в'їзду, в інших випадках слід подумати), та ін.

Під час самостійного пошуку підготуйте тексти оголошень різної довжини. Ваше завдання - в мінімальному обсязі тексту вмістити якомога більше істотної інформації, що дає повне уявлення про площі, що здаються. Часто її рішенню сприяють загальноприйняті зрозумілі скорочення.

Окреме питання – контакти. Зберегти нерви і застрахувати себе від неурочних дзвінків допоможе окрема сім- . Ви можете вставляти її в телефон тільки в той час, коли вам зручно приймати дзвінки, а для інших автовідповідач (які обов'язково будуть).
Зручна ця функція після площ. Вам буде достатньо відключити телефон, записавши на автовідповідачі, що здана.
Корисною буде також окрема електронна адреса для листування з орендарями.

У міру надходження дзвінків від орендарів домовляйтеся з ними про перегляди та строки оренди. Будьте готові супроводжувати їх під час огляду ваших площ і відповідати на різні питання, включаючи незручні.
Спробуйте поглянути на приміщення очима потенційного орендаря: що вас у ньому влаштовує, що ні і чому, подумайте, як можна мінімізувати негативні моменти.
Підготуйте також на свої площі, що підтверджують ваше право законно ними розпоряджатися (свідоцтво про право власності, довіреність від власника тощо), щоб пред'явити їх на першу вимогу.

З орендарем, якому підійде ваш варіант, укласти договір, де пропишіть термін оренди, можливість продовження, розмір, порядок та умови оплати.
І, звичайно, не забувайте приймати платежі, при необхідності нагадуючи, що настав час вносити черговий (хоча кращі, безумовно, з якими ця процедура не потрібна).

Перед запуском магазину з продажу продукції харчової промисловості, ви повинні знати, що для цього потрібно. Вивчення основ відкриття продуктового магазину першим кроком. Але це зовсім не так складно, як здається!

Вам знадобиться

• - Бізнес план;
• - Фінансування;
• - Обладнання;
• - Постачальники;
• - Ліцензії;
• - Співробітники.

Інструкція

Вирішіть, чи відкриватимете ви магазин як частину франшизи, або ж ви хочете бути незалежним власником. Приналежність має свої переваги, але це також може обмежувати те, що як ви продаватимете і як вести бізнес. Хоча продовольчий магазин не завжди підходить під це правило, оскільки пропонує продукцію, яку люди завжди купуватимуть незалежно від економічних умов.

Вивчіть всю інформацію про відкриття своєї справи до того, як розпочати це. Перш за все розгляньте, який тип фінансування вам знадобиться, і які потрібно буде оформити документи. Дотримуючись інструкцій, отримайте всі необхідні папери та, перш за все, ліцензію на ведення бізнесу.

Переконайтеся, що існує необхідність відкрити в тому місці, де ви плануєте це зробити. Якщо ви відкриваєте магазин у жвавому районі, то це позначиться на бізнесі сприятливіше, ніж в інших місцях, особливо за містом. Через конкуренцію з боку великих магазинів поблизу ви ризикуєте зіткнутися з деякими труднощами. Тим не менш, продовольчий бізнес у будь-якому випадку знайде свого споживача, і в цьому одна з його головних переваг.

Вирішіть, наскільки велике приміщення вам знадобиться. Це залежить від вашої продукції та розташування магазину. Якщо ви не хочете конкурувати з більшими мережами, то доведеться додавати елементи, які виділятимуть вас на їхньому фоні. Наприклад, сьогодні популярністю користуються натуральні продукти, але часто багато торгових мереж нехтують ними. Це те, що варто подумати ще на стадії планування продовольчого бізнесу.

Подумайте, яке обладнання має бути встановлене у продуктовому магазині. Наприклад, вам обов'язково знадобляться касові апарати, цінники, сканер та стелажі. Візки необхідні для великого магазину, а для невеликого – кошика. Якщо ви плануєте відкрити склад для інвентарю, то потрібно встановити навантажувальну платформу, купити навантажувач і стелажі.

Якщо ви мрієте про власну справу та хочете відкрити свій магазинВам необхідно знати деякі нюанси, щоб здійснити свою витівку відповідно до законодавства. Крім того, володіння якомога повнішої інформації про цей вид підприємництва є запорукою успіху в майбутньому.

Інструкція

Складіть бізнес-план. Врахуйте у ньому витрати на оренду приміщення, закупівлю товарів, придбання торговельного обладнання, зарплату продавцям та бухгалтеру. Розрахуйте мінімальний обсяг щоденного виторгу, при якому магазинне працюватиме на збиток.

Знайти майбутніх постачальників. Крім конкурентної закупівельної ціни, зверніть увагу на якість товару та перевірте всі ліцензії. Обговоріть варіанти можливого співробітництва та уточніть усі нюанси.

Підберіть приміщення. У місці розташування магазина має бути хороша прохідність людей вашого цільового контингенту. Переконайтеся, що поблизу немає конкурентів. Звичайно, ви зможете придумати, чим залучити покупців, але частина їх все одно піде в іншу магазин.

Придумайте назву для вашого магазина. Воно має відповідати тому, що ви продаєте. Крім того, вибирайте назву з позитивним змістом, оригінальну і легко запам'ятовується.

Зареєструйте магазиняк товариство з обмеженою відповідальністю чи індивідуального підприємця. Зберіть усі необхідні документи. Для оформлення ТОВ необхідно скласти установчий договір та прописати частку у статутному капіталі кожного учасника товариства. Напишіть заяву, сплатіть державне мито за реєстрацію юридичної особи в Ощадбанку та передайте всі документи до податкової інспекції.

Придбайте торгове обладнання та касовий апарат, який необхідно зареєструвати у податковій інспекції.

Підберіть торговий персонал та складіть графік роботи. Пам'ятайте, що працівників необхідно оформити відповідно до законодавства. Якщо ви працюєте як індивідуальний підприємець, вам достатньо укласти договір підряду із працівниками. Знайдіть надійного, компетентного бухгалтера, якщо ви не можете вести бухгалтерію самостійно.

Торгівля продуктами харчування вважається одним із вигідних напрямів малого та середнього бізнесу. При правильній оцінці купівельної спроможності та вибору асортименту ця справа приносить гарний прибуток.

Інструкція

Для початку необхідно вибрати місце для торгівлі та асортимент. Наприклад, поруч із бізнес-центрами, підприємствами, державними установами вигідно продавати. У спальному районі популярні молочні продукти, хлібобулочні та кондитерські вироби, крупи, алкоголь, цигарки. У магазині на околиці міста покупці часто запитують прохолодні напої, бутерброди та гамбургери у вакуумній упаковці. У квадраті можуть бути популярні дорогі продукти.

Наступний крок – отримайте всі необхідні документи на торгівлю харчовими продуктами, ліцензію на продаж алкоголю. Напишіть заяву до СЕС та пожежної інспекції. Фахівці від цих відомств перевірять приміщення на професійну придатність та видадуть відповідний висновок.

Тепер потрібно вибрати відповідну назву для торгової точки. Воно має бути яскравим, таким, що запам'ятовується і чітко відображати асортимент магазину. Наприклад, «Смакота», «Ласун», «Авоська», «М'ясний бенкет» тощо. Відповідно назві необхідно зробити і вивіску для торгової точки.

Також вам знадобиться торгове обладнання - стелажі, холодильники, касова зона. Перш ніж купувати все це обладнання, необхідно визначити, який тип торгівлі буде у вашому магазині – самообслуговування, чи через прилавок. Для самообслуговування потрібні стелажі, полиці, морозильні камери з яких покупцям зручно братиме товар, а продавцю слідкуватиме за порядком у торговому залі. При торгівлі через прилавок важливо, щоб вся продукція була добре видно клієнтам.

Потім необхідно забезпечити торгову точку товаром. Сьогодні багато постачальників самі привозять товар у магазин. Зателефонуйте фірмам-виробникам потрібних вам товарів, уточніть контакти постачальників у вашому місті. Зв'яжіться з ними та замовте продукцію. Деякі товари, наприклад, фрукти чи овочі можна купувати на оптових ринках.

Здача в оренду нежитлових приміщень, наприклад, під магазин передбачає пошук відповідного об'єкта та укладання письмового договору. Необхідно не тільки правильно заповнити всі його розділи, але й дотримуватися точної послідовності дій. Як правильно здати нежитлове приміщення з юридичної точки зору?

Законодавство

Питання оренди нежитлових об'єктів регулюються Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» та Цивільним кодексом РФ. Відповідно до законодавства, до нежитлових об'єктів належать ті, що входять до складу будівель, але не є придатними для проживання.

Самостійно здати в оренду нежитлове приміщення може власник на договірній основі. Він може полягати лише письмово. Якщо оренда надається терміном до 12 місяців, договір не доведеться реєструвати. Якщо ж оренда оформляється терміном понад 1 року, договір слід зареєструвати у порядку Росреестре. Орендодавці зобов'язуються сплачувати податки від одержуваного від оренди доходу у встановлені законодавством строки.

Послідовність дій

Власник має право здати в оренду нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, офісному чи торговому центрі. Необхідно знати послідовність дій, що має дотримуватися обома сторонами угоди.

Підбір нерухомості

Пошук відповідного об'єкта є найскладнішим етапом. Орендар підбирає приміщення, виходячи з таких параметрів, як транспортна доступність, інфраструктура та прохідність. Пошук може здійснюватися через агентства нерухомості та спеціалізовані сайти. Досвідчені бізнесмени приділяють цьому процесу чимало часу.

Ринок нежитлової нерухомості ділиться на приміщення за такими призначеннями:

• Офісні;
• Торгові;
• Виробничі;
• Складські.

Необхідно спочатку визначитися з типом нерухомості, районом розташування, поверховістю та площею. Запит простіше сформувати, коли ці дані стають зрозумілими. Після вибору декількох варіантів майбутній орендар проводить огляд приміщень. Це потрібний етап. Орендодавець має подати приміщення з вигідних сторін. Але не варто приховувати недоліки, оскільки згодом вони можуть проявитися. А це може призвести до розірвання договору оренди.

Якщо немає часу на пошук приміщення, орендар може доручити цю роботу довіреній особі або посереднику. Повідомляються всі деталі та необхідні параметри. Це платні послуги, які оплачуються у розмірі від 50% до 100% від щомісячної орендної плати. Із посередником необхідно укласти договір. Оплата повинна вноситись після підбору відповідного приміщення.

Укладання договору

До цього процесу краще залучити юриста. Він допоможе правильно скласти договір та пояснить спірні моменти, а також перевірить юридичну чистоту угоди. Цю роботу можна виконати самостійно. Перед підписанням договору необхідно запитати такі документи:

1. документи про власність;
2. план приміщення;
3. статутні документи власника.

Після перевірки документів слід обговорити умови оренди. Вони можуть стосуватися таких пунктів:

• оплати комунальних платежів;
• розміру орендної плати;
• термін здачі приміщення;
• наявності телефонного зв'язку та доступу в інтернет;
• проведення ремонтних робіт;
• умов розірвання договору

Важливо обговорити, за ким із сторін закріплюється кожен пункт та у які терміни виконуються зобов'язання. Досягнуті домовленості прописуються у договорі чи вигляді додаткових угод щодо нього.

До договору важливо внести пункт про дії у разі настання форс-мажорних обставин.

Краще, якщо орендар та орендодавець підписуватимуть договір в особистій присутності без посередників. В цьому випадку простіше вирішити спірні моменти, сторони можуть піти на деякі поступки. Під час укладання договору важливо повністю прописати відомості про об'єкт нерухомості. Вони повинні включати повну адресу, поверх, площу приміщення. До угоди слід додати план приміщень. Тільки в такому разі угоду можна вважати дійсною.

Договір підписується у 2-х примірниках, якщо оренда надається терміном до 12 місяців. Якщо планується довгострокова оренда від 1 року, підписується 3 екземпляри договору. По одному примірнику залишається в орендодавця та орендаря. Ще один екземпляр залишається у реєстратора.

Передача приміщення

Після підписання договору складається передавальний акт від орендодавця орендарю. День його підписання вважатиметься початком оренди. Акт підписується лише після того, як приміщення буде повністю перевірено. Якщо під час огляду виявляється несправність, її фіксують у акті. Це дозволяє уникнути зайвих витрат у майбутньому.

Аналіз дозволяє вимагати від орендаря усунення дефектів та несправностей, зменшити орендну плату. Тому власнику краще заздалегідь упорядкувати приміщення та комунікації. Після підписання передавального акта орендар може повноцінно користуватися приміщенням та вести підприємницьку діяльність.

Відповідно до чинного законодавства, у договорі мають бути такі основні умови:

1. Сторони угоди - орендар та орендодавець. Відповідно до ст. 608 ГК РФ, право здавання нежитлового приміщення належить власнику.
2. Предмет договору. Зазначаються докладні характеристики приміщення. Відповідно до п. 3 ст. 607 ГК РФ, у разі їх відсутності угода вважається недійсною.
3. Умови користування нерухомістю. Вони можуть фіксуватись максимально докладно. Вказується, хто має проводити косметичний і капітальний ремонт.
4. Оплата. Фіксується сума платежу. Без цього договір вважається безоплатним, а це не допустимо для угод про оренду.
5. Термін дії. Його визначають сторони щодо взаємної угоди. Якщо його не визначено, договір вважатиметься укладеним на невизначений період.

Договір, період дії якого не перевищує 12 місяців, не підлягає обов'язковій реєстрації. Якщо після його закінчення укладається ще одна угода на аналогічний термін, також не потрібна реєстрація. Договір на строк від 12 місяців підлягає обов'язковій реєстрації. Але важливо враховувати, що на основі статей 619 та 620 Цивільного кодексу РФ, можливе дострокове розірвання договору.

Орендар може передати нерухоме майно за договором суборенди. Але це можливо лише за згодою орендодавця, який є власником об'єкта. Договір суборенди також необхідно реєструвати у встановленому законом порядку.

Але важливо враховувати, що можливе дострокове розірвання договору оренди. Це право є і в орендодавця, і в орендаря. Фактично, сторони угоди мають повну свободу дій. Але в договорі повинні бути підстави, за якими можливе дострокове розірвання.

Існують такі особливості суборенди:

• Період дії обмежується терміном дії договору оренди із власником;
• Якщо договір оренди припиняє дію, суборендар має можливість переукласти договір з власником до закінчення періоду суборенди на тих же умовах;
• Якщо договір укладено на період від 12 місяців, його необхідно зареєструвати.

Виділяють такі права та обов'язки орендаря:

1. Здійснення контролю за використанням приміщення за призначенням.
2. Своєчасність оплати оренди.
3. Виконання ремонту за згодою сторін.
4. Утримання приміщення у належному порядку.
5. Складання передавального акта із суборендарем.

За будь-яких порушень прийнятих зобов'язань кожна сторона угоди має можливість припинити зобов'язання до закінчення терміну договору.

Необхідні документи

За договорами, укладеними терміном від 12 місяців, проводиться державна реєстрація. Для цього формується наступний пакет документів:

• заяву встановленого зразка;
• договір оренди з усіма додатками;
• кадастровий паспорт;
• російські паспорти – для фізичних осіб, правовстановлюючі документи – для юридичних осіб;
• довіреність, якщо документи подає представник;
• нотаріальну згоду чоловіка чи дружини, якщо об'єкт перебуває у спільній власності або був придбаний у шлюбі;
• дозвіл з органу опіки та піклування, якщо майно оформлене на недієздатного чи неповнолітнього громадянина;
• письмовий дозвіл від заставоутримувача, якщо майно перебуває у заставі;
• квитанція про оплату держмита.

Податки

Передбачаються податки за оренду нежитлового приміщення. Оптимальним податковим режимом є спрощена система оподаткування. Спеціальні податкові режими мають не лише простоту обліку, а й менше податкове навантаження. Діють такі особливості:

1. якщо визначено кадастрову вартість та діє спеціальний регіональний закон, сплачується податок з офісної, адміністративної та торгової нерухомості;
2. на місцевому рівні ставка становить 2%.

Якщо на місцевому рівні не ухвалено спеціальний закон, для підприємців на спрощеній системі оподаткування встановлюються такі ставки:

• УСН 6% - із загального доходу;
• УСН 15% - з доходів за вирахуванням витрат.

Якщо організація перебуває у загальній системі оподаткування, встановлюється висока податкове навантаження. І тут орендний бізнес невигідний. Традиційно встановлюється три основні податки:

1. на прибуток організації та ПДФО для ІП - 20 % для юридичних осіб та 13 % для підприємців;
2. на майно - 2% за кадастровою вартістю та 2,2% при розрахунку від залишкової вартості;
3. на додану вартість - 18%, якщо квартальна виручка понад 2 млн. рублів.

Як не сплачувати податки за доходами, які отримують за оренду нежитлової нерухомості?З одного боку, законодавство встановлює обов'язок сплати податків за всіма договорами оренди. Якщо договір оформлений на період від 1 року, він реєструється у Росреєстрі. Ця інформація передається до податкової служби відповідно до угоди про обмін відомостями. Якщо договір оформлений на період до 1 року, податковій службі доведеться довести факт оренди, що не завжди можливо.

Чинне законодавство передбачає адміністративну та кримінальну відповідальність за здійснення незаконного підприємництва. Кримінальна відповідальність встановлюється, якщо ведеться незаконна підприємницька діяльність чи отримується великий прибуток у вигляді від 1,5 млн. рублів.

У разі фіксації порушення судді враховують конкретні обставини людини та безліч інших факторів. Як правило, не виникає проблем у разі здачі квартири чи заміського будинку. Якщо ж здається нежитловий об'єкт, можна назвати кілька ознак підприємницької діяльності. Якщо приміщення купується безпосередньо здачі у найм, діяльність вимагає реєстрації, оскільки визнається підприємницької.

Це саме стосується оренди тривалого терміну або договорів, які переукладаються багаторазово. Ця ознака сприймається як факт систематичного та навмисного отримання прибутку від володіння нежитловим об'єктом. Якщо ці ознаки виявляються, громадянину рекомендується зареєструвати ІП. І тут податок становить 6 % загальної суми доходу. ПДФО становить 13 %.

Власник приміщення має щороку подавати податкову звітність.

Таким чином, оренда нежитлового приміщення має ряд особливостей. Необхідно юридично грамотно скласти договір, передбачити всі особливості угоди та своєчасно сплачувати податки. Це дозволить уникнути проблем у майбутньому та на законній підставі отримувати прибуток.