La location quotidienne d'appartements en tant qu'entreprise est un bon revenu supplémentaire, mais elle a aussi ses pièges. Afin d'économiser non seulement votre argent, mais également votre bien locatif, vous devez bien comprendre où démarrer une entreprise, quels risques peuvent exister et à quel groupe ces services sont adaptés.
Où démarrer une entreprise
Avant de commencer à créer une entreprise de location d'appartements, vous devez connaître les points suivants :
- Y a-t-il un espace de vie disponible qui peut être loué à la journée ? Si vous êtes propriétaire d'un appartement, vous devez vous préparer au fait que des étrangers y vivront et pourraient causer des dommages à la propriété.
- Vous pouvez louer un appartement et le louer à d'autres. Une telle entreprise sera considérée comme une sous-location d'appartements. Il n'y a pas de risques ni de coûts supplémentaires dans cette option : dans un premier temps, vous pouvez immédiatement savoir si vous serez en mesure de créer une entreprise ou non.
Pour commencer à développer une entreprise de location d'appartements à la journée, vous devez élaborer un plan d'affaires approximatif qui vous aidera à avoir une idée claire de par où commencer. Ce document définit les points suivants :
- Découvrez quel appartement sera loué - le vôtre ou loué.
- Effectuer des réparations esthétiques si nécessaire.
- Aménagez le salon avec des meubles.
- Faites le plein de linge de lit et de serviettes de remplacement.
- Décidez à quelle catégorie de citoyens les locaux seront loués (par exemple, uniquement à des couples mariés ou à des citoyens en voyage d'affaires).
- Pour déposer une annonce de location journalière d'un appartement, vous devez prendre de bonnes photos et rédiger une description de l'espace de vie.
- L'annonce terminée doit être soumise aux journaux, sur Internet, ou vous pouvez créer votre propre site Web ou page sur les réseaux sociaux.
Caractéristiques et problèmes possibles
Lorsque vous décidez de créer une entreprise de location d’appartements à la journée, vous devez comprendre que certains risques peuvent survenir.
Dans la pratique, il n'y a pas encore eu d'audience judiciaire dans les cas où une personne qui organisait une entreprise de location d'appartements et n'était pas enregistrée en tant qu'entrepreneur individuel serait traduite en tant que défendeur.
Quels sont les avantages d'enregistrer une entreprise par l'intermédiaire d'un entrepreneur individuel :
- En cas de situations conflictuelles, il peut être prouvé que toutes les actions ont été menées légalement.
- L'enregistrement en tant qu'entrepreneur individuel discipline la tenue des dossiers documentaires, ce qui signifie que tous les documents, des contrats aux chèques, seront exécutés correctement.
Il s'ensuit que toute réclamation contre les clients sera documentée. Ce sera un plus indéniable devant le tribunal si le conflit est porté devant le tribunal.
Quel est le bénéfice ?
Louer un appartement pour de courtes durées, payant comme dans les hôtels, à la nuit ou à la journée, est souvent bien plus rentable que de le louer à des résidents permanents. Bien que cela soit beaucoup plus gênant si vous résolvez le problème vous-même. Les difficultés peuvent être évitées si vous faites appel à des agents immobiliers, mais dans ce cas, les revenus seront moindres. Aujourd'hui, nous allons parler de la façon de louer correctement un appartement à la journée.
Les locations à la journée comportent également un certain nombre d'autres difficultés. Premièrement, les changements fréquents d'invités augmentent le risque de dommages à l'appartement et de perte de certaines choses. Pour minimiser le risque de conséquences négatives, vous devez sceller toutes les transactions avec un contrat de travail officiel. Deuxièmement, les revenus de ces locations dépendent fortement de la saison, de la popularité de la ville et de la zone où se trouve l'appartement. Il existe une demande pour de tels logements dans les villes d'au moins cinq cent mille habitants et dans les agglomérations attractives d'un point de vue touristique. Dans les grands centres, la demande est associée à l'activité étudiante, aux déplacements professionnels et à la recherche d'emploi. Dans les villes et villages touristiques - avec la baignade et d'autres saisons (par exemple le ski), les jours fériés, les périodes de vacances.
En moyenne, comme le montre la pratique, pendant les bons mois, il est possible de louer un bon appartement 20 jours sur 30. Et si le loyer à long terme rapportait aux propriétaires, disons, 15 à 20 000 roubles par mois, alors le loyer journalier rapporterait aux propriétaires, disons, 15 à 20 000 roubles par mois. apportez 30 à 40 000. Le prix moyen d'une bonne salle propre, équipée de tout l'équipement nécessaire, est de 1 000 à 2 000 roubles par jour, selon la ville d'implantation. Pour que le résultat soit bon, de nombreux problèmes d'organisation doivent être résolus, notamment comment annoncer l'appartement.
Où commencer?
Le loyer journalier est avantageux non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires d’appartements, car ils pourraient payer beaucoup plus pour une chambre d’hôtel. Cependant, les locataires souhaitent souvent autant de confort que dans un hôtel. Il est donc nécessaire de créer de telles conditions pour eux.
Le plus important est la propreté de la chambre. Vous devrez nettoyer après chaque voyageur, sortir les poubelles, changer la literie et les accessoires de salle de bain (des serviettes propres doivent toujours être disponibles).
Le deuxième élément est l’équipement de l’appartement en appareils électroménagers et en mobilier confortable. Il n'est pas nécessaire d'acheter de nouveaux équipements ou articles ménagers coûteux, il suffit de rechercher des annonces sur Internet et d'acheter quelque chose d'occasion. L'ensemble minimum comprend :
- chambre de refroidissement ;
- Machine à laver;
- Routeur Wi-Fi (en dernier recours, Internet filaire) ;
- climatiseur;
- LA TÉLÉ;
- ensemble minimum de vaisselle;
- bouilloire;
- fer et planche à repasser;
- cuisinière et micro-ondes ;
- lits, canapés, fauteuils (le nombre dépend des chambres) ;
- table à manger et chaises.
Le prix de location dépend directement du confort de l'appartement.. Le coût sera également influencé par la rénovation des locaux, la localisation de l'appartement, le nombre de chambres et de lits. Pendant les vacances, les prix peuvent être légèrement augmentés et pendant les périodes calmes, réduits. Des réductions sont également les bienvenues si vous réservez un hébergement pour plusieurs jours.
Comment le prendre officiellement et en toute sécurité
Il existe plusieurs façons de louer officiellement un appartement. Chacun d'eux a ses avantages et ses inconvénients.
Trois façons de louer officiellement un appartement :
- de manière indépendante, en utilisant les relations contractuelles avec les locataires et en déduisant une partie des revenus au titre d'impôts ;
- par l'intermédiaire d'une agence qui, pour un certain pourcentage, fera office d'intermédiaire dans la recherche de locataires ;
- par l'intermédiaire d'une agence, en transférant l'appartement en gestion fiduciaire, en tenant compte de la répartition des revenus entre le propriétaire et l'agence.
En fait, tout accord fait déjà partie des conditions d'un bail sécurisé, car dans ce cas toutes les transactions seront documentées. Il existe cependant d’autres moyens de se protéger des fraudeurs ou simplement des résidents imprudents.
Comment se conformer à toutes les questions de sécurité
Pour des raisons de sécurité, les propriétaires doivent assurer leur habitation en cas d'incendie, d'inondation, d'explosion de gaz et d'autres situations imprévues. Toutes les entreprises ne sont pas disposées à souscrire une assurance pour les logements locatifs. Vous devez être préparé au fait qu'ils offriront un ratio d'assurance accru. Oui, ce n'est peut-être pas bon marché, mais cela permettra aux propriétaires de se sentir calmes.
Les propriétaires craignent toujours que les locataires volent quelque chose dans l'appartement ou cassent quelque chose. C'est pourquoi vous devez rédiger un accord avec chaque nouvel invité, dans lequel doivent être indiquées les données du passeport de la personne (afin qu'en cas de perte, il y ait la possibilité de saisir le tribunal), ainsi qu'un document d'acceptation et de transfert, répertoriant tous les objets situés dans les locaux. Bien que les gens soient encore plus préoccupés par la possibilité de créer des clés en double, et que de cette manière, les locataires malhonnêtes pourront à l'avenir profiter de l'opportunité de s'introduire par effraction dans l'appartement et de voler des objets de valeur. Oui, c'est vrai, il y a des risques. Mais il existe une issue. Par exemple, au lieu d'une serrure ordinaire, vous pouvez en utiliser une électronique, dans laquelle vous pouvez changer le code aussi souvent que vous le souhaitez. Eh bien, pour ceux qui ont des portes doubles chez eux, c’est encore plus simple. Les résidents ne devraient recevoir que les clés utilisées pour verrouiller la porte extérieure et, après leur départ, les deux devraient être verrouillées.
Comment le réussir vous-même
Si le propriétaire loue lui-même l'appartement, il doit bien réfléchir à la manière d'attirer les locataires. Cela ne sert à rien de publier des annonces dans les journaux pour des locations à la journée., car généralement les invités sont des visiteurs qui ne lisent pas les journaux locaux. Ainsi, la seule plateforme permettant d’informer les gens est Internet. Aujourd'hui, le plus grand nombre d'offres de location à la journée se trouvent sur le site Avito ; il existe également un portail similaire - IRR (« From Hand to Hand »). Tous ces sites sont gratuits, mais disposent également d'un système payant de « promotion » des publicités. Leur inconvénient est qu’ils ne sont pas spécialisés dans l’immobilier, bien qu’ils soient très populaires.
Parmi les portails spécialisés, on peut noter :: « Kvartirka.ru », « Sutochno.ru », « Gorkvartira.ru », « Sdaminfo.ru », « Yurenta.ru » et bien d'autres. Il existe également un système payant pour augmenter les vues. Les annonceurs pourront envoyer des demandes de réservation par mail. L’inconvénient de ces sites est qu’ils ne prennent pas en compte les notes des appartements et qu’il n’y a pas de système d’avis. Il y a peu, le site Arendius a été lancé, qui semble avoir pris en compte ces lacunes. Il s'agit pour ainsi dire d'un forum pour les voyageurs et les propriétaires, dans lequel vous pouvez formuler une évaluation d'un appartement sur la base des avis reçus. De plus, les propriétaires d'appartements pourront faire connaissance avec ceux qui réservent une place chez eux, puisqu'ils s'inscrivent sur le site via les réseaux sociaux. D'ailleurs, il existe également des pages et des groupes sur les réseaux sociaux où vous pouvez publier des annonces de location à la journée. Eh bien, pour ceux qui ont plusieurs appartements à leur disposition, vous pouvez penser à poster des informations sur les sites internationaux Airbnb et Booking.
Une fois le problème de l'attraction des résidents résolu, vous devez vous occuper de la question de remplir tous les documents. Chaque invité devra rédiger un contrat de location dont le texte diffère bien entendu du texte d'un contrat de location longue durée. Il doit indiquer la durée de location des locaux, le coût du loyer par jour et total (s'il s'agit d'une location de plusieurs jours), les droits et obligations des parties, la responsabilité et le dépôt de garantie. Une caution est un autre moyen de se protéger contre la perte inattendue des locataires et des objets dans l'appartement, même si, en règle générale, un petit montant est facturé (égal au montant total des jours de séjour).
En complément du contrat, un acte d'acceptation et de transfert des biens situés dans l'appartement est établi.
Tous les documents sont établis en deux exemplaires, pour le propriétaire et le locataire. Bien entendu, ils doivent indiquer le passeport exact et les coordonnées des parties à la transaction. Comme il y aura beaucoup de locataires, vous devez vous procurer des exemples de contrats, dans lesquels vous n'aurez qu'à saisir des données à l'avenir.
Pour que la location d’un appartement soit officielle et légale, chaque année avant le 30 avril, le propriétaire doit déposer une déclaration d’impôt des particuliers au bureau des impôts. Vous devrez payer 13 pour cent de votre revenu (payé sur un reçu fiscal). Si vous enregistrez une entreprise individuelle, vous pouvez utiliser le système de fiscalité simplifié et ne payer que 6 pour cent. De plus, cela vous permettra d'acheter une caisse enregistreuse pour délivrer des reçus officiels de dépenses à vos résidents : ils pourront être nécessaires, par exemple, à ceux qui viennent en voyage d'affaires et déclareront ensuite leurs dépenses.
Comment soumettre via une agence
Dans de nombreuses grandes villes de Russie, il existe des agences qui s'occupent spécifiquement ou en plus des problèmes de location de logements quotidiens. Les propriétaires concluent avec eux des accords de gestion de confiance, après quoi les agences incluent l'appartement dans leur base de données (même un concept tel que « appart-hôtels » est apparu). Dans ce cas, les entreprises s'occupent de tout ce qui concerne la location : recherche de locataires, nettoyage des lieux, rédaction des contrats de location. Bien entendu, ils conservent une partie importante des revenus, et transfèrent une partie des fonds au propriétaire à la fin du mois ou à d'autres dates convenues. Et pourtant, cette option est considérée comme plus rentable pour les propriétaires que le loyer longue durée, cependant, contrairement à l'auto-promotion d'un appartement, où les revenus peuvent être deux voire deux fois et demie plus élevés, cette forme s'ajoutera aux revenus (par rapport à loyer à long terme) - 10, maximum 30 pour cent.
Vous pouvez gagner un peu plus si vous faites appel à une agence uniquement comme intermédiaire. Dans ce cas, les entreprises rechercheront des locataires, aideront avec les formalités administratives, mais les questions de mise en ordre et d'interaction ultérieure avec les invités resteront de la responsabilité du propriétaire. Les agences peuvent exiger un pourcentage sur chaque transaction, cependant, ces coûts ne retomberont pas nécessairement sur les épaules du propriétaire ; dans de nombreux cas, les locataires qui contactent l’agence paieront un pourcentage.
Dans tous les cas, de telles formes de collaboration avec de grandes agences sont plus pratiques en termes de gain de temps et plus sûres en termes de sécurité de l'appartement et des biens qui s'y trouvent. Si le propriétaire n'a jamais loué de logement auparavant, il est préférable de démarrer une telle « entreprise » avec le soutien d'une agence, et à l'avenir, si possible, de passer à une activité indépendante.
Cela fait de nombreuses années que le gouvernement russe est incapable de sortir de « l’ombre » les revenus provenant de la location d’appartements. Ce problème est particulièrement pertinent pour Moscou et Saint-Pétersbourg : il leur manque des millions de roubles d'impôts sur le logement locatif, qui pourraient être dépensés pour la réparation des routes et des centaines d'autres besoins. Seule une petite partie des personnes qui louent leur logement paient des impôts. Et cela est dû au fait que l'État est quasiment incapable de réglementer cette activité et de procéder à des contrôles (puisqu'un appartement est une propriété privée, et pour y entrer et « prendre en flagrant délit » les locataires, il faut des raisons très impérieuses ). Dans le même temps, les locataires eux-mêmes contribuent souvent au non-paiement des impôts. En cas de contrôle, ils répondent que les propriétaires de l'appartement sont leurs amis ou leurs proches et qu'ils ne connaissent rien du « business de la location ».
Toutefois, les situations sont différentes. Et les propriétaires qui ne souhaitent pas déclarer leurs revenus sont parfois traduits en justice et sanctionnés d'amendes assez lourdes. Le fisc peut organiser un contrôle sur la base d'une seule plainte des voisins, et s'ils mettent la main sur un contrat de location, ils pourront prouver au tribunal que le propriétaire exerce ses activités et n'en informe pas l'État. Seul le document original, et non les informations provenant d'un témoin oculaire, peut constituer une preuve sérieuse devant le tribunal. Bien qu’il ne soit pas garant de la décision de justice en leur faveur, puisque le propriétaire peut simplement déclarer qu’il a loué l’appartement, il n’a jamais reçu d’argent des locataires.
Lorsqu'il s'agit d'un appartement loué à la journée, les autorités auront besoin de plusieurs originaux du contrat de location pour déposer une réclamation. En principe, ils sont plus faciles à obtenir que dans le cas de locations longue durée : pour cela, il suffit aux employés de service de se présenter comme un simple touriste, de contacter le propriétaire, de rédiger un contrat et de passer une nuit dans les locaux. Voici les preuves pour le tribunal.
La location d'appartements à la journée est avantageuse pour les clients qui recherchent un logement bon marché pour une courte période, ainsi que pour les propriétaires qui souhaitent gagner plus qu'avec une location à long terme. La location d'un logement pour une journée ou plus par an rapporte des revenus 2 fois supérieurs au montant qui peut être gagné pour la location longue durée d'un appartement.
Comment ouvrir une entreprise de location d'appartements à la journée
Avant de commencer, choisissez un concept pour votre future entreprise et décidez si vous louerez vos propres appartements ou si vous les sous-louerez. Autre algorithme d'actions :
Si vous ne pouvez pas visiter l'appartement en personne, vous pouvez filmer une critique vidéo et l'envoyer à des clients potentiels.
Après avoir attendu le premier appel, expliquez poliment mais fermement au client les conditions de vie dans l'appartement et indiquez le coût. S'il accepte les conditions proposées, rédigez un accord et percevez un acompte accompagné d'un acompte. Après avoir travaillé une fois sur le mécanisme de location, vous pourrez à l'avenir ajuster votre comportement, les clauses du contrat et la séquence de location du logement pour une courte période.
Business plan pour une société de location d'appartements
Lorsque vous planifiez votre propre entreprise, vous pouvez simplement louer un appartement pour un an et négocier avec le propriétaire la possibilité de sous-location. Après quoi, sans investir un centime, vous pouvez le louer pour une courte période à quiconque le souhaite, en gagnant de l'argent sur la différence. Mais pour démarrer une véritable entreprise, réfléchissez à la manière de fournir un service de haute qualité : en règle générale, les appartements qui ressemblent à des chambres d'hôtel se louent plus rapidement que les appartements communaux soviétiques gris avec des meubles défraîchis et des robinets qui fuient.
Concept commercial et analyse de marché
Il existe trois options pour organiser des locations à la journée. La première, optimiste, concerne les propriétaires de 2 à 3 appartements en bon état. Dans ce cas, vous pouvez organiser une entreprise avec un risque financier minimal : il suffit de rédiger correctement un contrat de location et d'en prévoir toutes les nuances.
Deux autres façons de démarrer une entreprise :
Après avoir choisi la dernière option d'organisation de l'entreprise, vous devrez informer les propriétaires des lieux de la manière dont vous envisagez d'utiliser le logement. Sinon, il ne sera pas possible de conclure formellement des accords avec les locataires, ce qui constitue un risque.
Analyser la demande et la concurrence sur le marché de la location quotidienne. Visitez les sites populaires :
Parcourez les annonces qui y sont disponibles, évaluez l'état et le coût des appartements, ainsi que les conditions de location. Notez les idées que vous aimez, il est préférable de les écrire. Comparez les offres d'hôtels et d'auberges avec des appartements - les résultats de l'analyse seront utiles pour identifier les avantages concurrentiels.
La demande de locations à la journée dépend de la saison : en été, le nombre de personnes prêtes à louer un logement augmente et les locataires augmentent les prix.
Découvrez qui dans votre ville est intéressé par la location à la journée. Ça peut être:
Choisissez le segment que vous ciblerez – n’essayez pas de couvrir l’ensemble du marché d’un coup. Tout dépendra du public que vous ciblez - de la conception de l'appartement au choix des canaux publicitaires.
Enregistrement de la société
Enregistrez une entreprise et n'échappez pas aux impôts - l'activité de location quotidienne génère suffisamment de revenus pour être partagés avec l'État et les risques sont trop élevés pour le travail illégal.
Vous pouvez louer des appartements en tant qu'entrepreneur individuel ou pour le compte d'une société à responsabilité limitée. Un entrepreneur individuel se distingue d'une SARL selon les critères suivants :
Malgré le fait que la responsabilité financière est plus élevée pour les entrepreneurs individuels, les amendes pour les SARL sont 2 à 3 fois plus élevées.
Après avoir décidé de vous inscrire, sélectionnez OKVED - codes d'activité. Options les plus proches du secteur de la location à la journée :
Déterminez le régime fiscal que vous appliquerez :
Le calendrier et le montant des taxes payées, ainsi que les formulaires de dépôt des déclarations, dépendent du mode choisi. En plus des impôts, soyez prêt à payer des cotisations aux fonds de pension et d'assurance pour vous et vos employés.
Si vous hésitez à enregistrer un entrepreneur individuel ou une SARL, payez au moins un impôt sur le revenu des personnes physiques - 13 % du produit. Pour ce faire, contactez le bureau des impôts, découvrez quand et quelles déclarations doivent être déposées, ainsi que quand effectuer les paiements.
Les sanctions suivantes sont imposées en cas d'exercice d'activités illégales :
Recherche et préparation des locaux
En vous concentrant sur le public cible sélectionné, commencez à chercher des locaux. Pensez à ce qui est important pour un banquier qui vient en voyage d'affaires ? Très probablement, louez un T1 calme, plus proche du lieu de stage ou de négociations commerciales. Et pour un jeune couple pour une soirée romantique ? Appartement confortable et bien meublé dans une petite maison.
Vous pouvez trouver des locaux en location longue durée sur des sites d'annonces comme Avito
Choisissez l'emplacement des objets afin de pouvoir accéder rapidement à chacun d'eux pour l'enregistrement et le départ des invités. Si vous n'avez pas de voiture, louez des appartements plus proches de chez vous.
La demande de location d'appartements à la journée dépend :
Les locataires dans 57 % des cas préfèrent séjourner dans des appartements d'une pièce bien entretenus, équipés de meubles neufs et d'un accès Internet fonctionnel. Il est extrêmement rare de réserver des places dans des appartements de plus de trois pièces, ainsi que dans des appartements en classe économique - respectivement 1 % et 8 %.
L'emplacement de l'appartement affecte le prix de location. La proximité du centre joue encore un rôle déterminant dans le choix des logements pour les touristes, les salariés des entreprises et les étudiants. Vous pouvez tirer de bons revenus d’un appartement situé à proximité d’un grand centre commercial ou d’affaires, d’une université ou d’une gare.
Après avoir choisi les salariés détachés comme public cible, renseignez-vous de quels documents de reporting ils peuvent avoir besoin et soyez prêt à fournir un accord, ainsi qu'un reçu ou une facture de loyer.
La facture de location peut inclure des services supplémentaires, ainsi qu'un enregistrement anticipé et tardif.
Après avoir sélectionné les locaux, concluez des contrats de location à long terme avec les propriétaires. Ne cachez pas que vous louerez des appartements à la journée, mais proposez plutôt un accord mutuellement avantageux. Dites-leur que vous ne vous contentez pas de louer un appartement, mais que vous en prenez le contrôle et que vous vous engagez à effectuer des réparations esthétiques, à installer du matériel, à fournir un accès à Internet et à maintenir l'ordre. Expliquez que la réputation de votre entreprise est importante pour vous et que l'appartement restera donc propre. Soutenez ce qui est dit avec les clauses du contrat de location à long terme. Montrez au propriétaire le contrat quotidien afin qu'il comprenne le sérieux de l'approche en la matière.
Après avoir loué les objets, commencez à les réparer. Choisissez des matériaux et des équipements dans le segment de prix moyen, ainsi que des meubles. L'essentiel est qu'il soit neuf et propre. Équipement minimum pour un appartement en classe affaires :
Commandez des produits cosmétiques jetables en gros plusieurs mois à l'avance - acheter un gros lot coûtera moins cher
Faites attention aux détails et assurez-vous d'acheter pour chaque appartement :
Videz l'appartement de vos effets personnels - les vôtres ou ceux du propriétaire permanent. Lors de la décoration des pièces, respectez les principes du minimalisme. Organisez un nettoyage général - lavez les sols et les fenêtres, lavez les rideaux, les couvre-lits et les housses de meubles, vérifiez la plomberie. Essuyez la poussière même dans les endroits difficiles d'accès.
Commandez une séance photo professionnelle des locaux - les intérieurs filmés avec l'appareil photo d'un smartphone sont plus susceptibles de repousser que d'attirer les clients.
Préparation des documents pour le travail
Créez un ensemble de documents internes qui réglementeront vos activités et vos conditions de vie dans les installations. Développer:
Si vous envisagez d'embaucher des employés, créez des descriptions de poste. Vous pouvez utiliser des exemples standards comme guide, mais les retravailler pour vos propres activités. La rédaction d’une instruction claire peut prendre 2 à 3 jours.
Dans le contrat « journalier », notez :
Avant de conclure un contrat de location avec un invité, expliquez-lui tous les points afin
Contrat de location journalier standard - .
Joindre au contrat un inventaire du bien et les règles de vie dans l'appartement. Les règles devraient prévoir les éléments suivants :
Dans chaque appartement, placez le règlement dans un endroit visible et à côté d'eux placez un dépliant avec le mot de passe Wi-Fi, les numéros de téléphone des administrateurs et des services d'urgence.
Pour les locataires particulièrement exigeants et méfiants, préparez-vous à présenter un ensemble de documents confirmant votre droit à la location des lieux, à savoir : un certificat de propriété ou un contrat de bail avec le propriétaire et son accord écrit de sous-location, certifié par un notaire.
Où promouvoir une entreprise - choisir les canaux publicitaires
Plus tard, vous créerez un site Web de cartes de visite avec possibilité de réservation en ligne, mais dans les premiers temps, vous pourrez vous en passer. Si le site a été créé, configurez la publicité contextuelle dans Yandex et Google.
Sur certains sites, afin de déposer des annonces de location pour le compte d'une personne morale, vous devrez créer un compte payant
Travaillez sur la publicité hors ligne. Imprimez et publiez des dépliants, placez des annonces dans les journaux les plus populaires de la ville, trouvez des amis chauffeurs de taxi et négociez avec eux pour offrir vos services aux passagers. Commandez de la publicité dans les transports en sélectionnant les itinéraires au départ de la gare. Développez un questionnaire client et incluez dans la liste une question sur la façon dont il a entendu parler de vous - cela aidera à éliminer les canaux de promotion inefficaces.
Recrutement
Seul, vous pouvez gérer 2-3 appartements, tandis que vous devrez remettre les draps et les serviettes à la blanchisserie et faire confiance à l'entreprise de nettoyage pour faire le ménage ou le faire vous-même. Pour développer votre entreprise, vous aurez besoin d'employés :
Le nombre d'employés dépend du nombre d'appartements en gestion. Un administrateur peut entretenir simultanément 3 à 6 appartements, et une femme de ménage peut entretenir le même nombre. Le gestionnaire devra gérer une charge de 15 à 18 objets.
Calcul des dépenses et des revenus prévus
Le calcul est donné pour un entrepreneur individuel bénéficiant du régime fiscal simplifié qui souhaite sous-louer deux appartements en centre-ville - T1 et T2. Le public cible est constitué de voyageurs d'affaires, de personnes solvables qui préfèrent vivre dans des conditions confortables similaires à celles des hôtels. Il n'y a pas d'employés, mais il est prévu de conclure des accords avec une entreprise de nettoyage, de blanchisserie et de pressing.
Tableau : coûts de création d'entreprise
Tableau : dépenses mensuelles
Calcul du revenu prévu et de la période de récupération
Le prix de l'hébergement doit comprendre : le coût du loyer, les services de blanchisserie et de nettoyage, les frais de publicité et l'achat de consommables.
Le prix moyen de location d'un appartement d'une pièce est de 2 050 roubles/jour. Le coût de location d'un appartement de deux pièces est de 2 850 roubles/jour. Le taux d'occupation le premier mois est de 60 %, soit 18 jours par mois, à partir du deuxième mois - 70 %, soit 21 jours.
Le revenu moyen pour le premier mois est de 88 200 roubles. Déductions fiscales - 5292 frotter. Bénéfice du premier mois - 22093,5 roubles. Le revenu moyen pour le deuxième mois et les mois suivants est de 102 900 roubles. Déductions fiscales - 6174 frotter. Bénéfice des mois suivants - 36 793,5 roubles.
La période de récupération pour une entreprise est de 5 à 7 mois, avec une faible occupation des appartements – de 1 à 1,5 an.
Les pièges du secteur de la location d'appartements
Louer des appartements quotidiennement est une activité risquée. En créant une entreprise, vous prenez des risques de tous côtés :
La seule façon de minimiser les risques est de formaliser l'entreprise, de conclure des contrats avec un avocat et d'y stipuler toutes les circonstances possibles, y compris la force majeure.
Lors de l'enregistrement, assurez-vous de demander aux clients leur passeport, d'en faire des copies, et de remettre un inventaire de la propriété et des règles de résidence pour signature. Prévenez vos voisins à l'avance et présentez les permis de location journalière de l'appartement auprès du propriétaire. Ne louez pas votre espace événementiel si vous ne voulez pas que vos voisins se plaignent du bruit. Soyez prêt à adapter votre horaire de travail aux heures d'arrivée et de départ des invités - vous devrez souvent vous lever à cinq heures du matin et vous coucher après une heure du matin. Gardez votre téléphone avec vous : en cas de problème, les clients vous appelleront et vous êtes obligé de répondre.
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Des centaines de personnes se posent cette question, ne sachant pas par où démarrer une entreprise de location d'appartements. Beaucoup de gens pensent que c'est facile, mais ce n'est pas vrai. Comme dans toute entreprise, il faut labourer ici. Il ne s'agit pas d'un bouton « argent », mais d'une affaire sérieuse qui nécessite une approche qualitative.
Comment créer votre propre entreprise en louant des appartements à la journée ?
Nous avons précédemment décrit plusieurs façons de gagner de l'argent avec l'immobilier. Vous pouvez en faire connaissance. Parlons maintenant de la façon dont est construite une entreprise de location d'appartements à la journée.
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Le secteur du logement locatif est en plein essor partout dans le monde. La seule différence résidera dans la législation des pays. En conséquence, il y a plus de profit dans certains endroits et moins dans d’autres. Mais le fait que vous n’aurez pas à vivre dans la pauvreté est à 100 %.
Attirer des capitaux bancaires – hypothèque
Le logement locatif journalier est la seule activité qui permet de rentabiliser un crédit immobilier sur ce segment. Le loyer mensuel entraînera une perte ou tombera à zéro. C'est assez facile à calculer sur n'importe quel site bancaire. Connaissez les prix dans votre région.
Bien sûr, il y a des exceptions, par exemple, un entrepreneur possède son propre terrain à quelques kilomètres de la ville. Il contracte un emprunt hypothécaire et construit une maison de 8 à 10 studios. Si la ville est grande, le loyer mensuel générera un bénéfice en tenant compte de toutes les dépenses.
Cette méthode est utilisée par un grand nombre d'organisations qui ont leur propre activité de location d'appartements à la journée ou par des agents immobiliers privés.
Ici, semble-t-il, tout est simple. Louez un appartement pendant un mois, louez-le tous les jours. Mais en réalité, il existe de nombreux pièges qui réduiront vos profits à zéro.
Par exemple, si vous n'avertirez pas les propriétaires que vous allez louer leur propriété quotidiennement, vous pouvez obtenir un procès qui entraînera des pertes.
Travaillez aussi honnêtement que possible avec les propriétaires et les problèmes ne vous affecteront pas.
Beaucoup de gens pensent que les logements devraient être situés dans des endroits prometteurs à proximité du métro ou des principaux axes de transport, mais en fait, ils devraient être situés à 20-30 minutes à pied de votre domicile. Si vous êtes constamment en retard pour un rendez-vous avec un client, il est fort probable qu'il ne vous recontactera plus. Tenez compte de ce point.
Il est préférable de rechercher des propriétés dans votre région et les liaisons de transport ne sont pas importantes ici. Les gens sont prêts à vous donner de l'argent, même si le logement est situé en toute périphérie de la ville.
Lors de l'achat d'un appartement, faites attention à savoir s'il peut être rénové pour augmenter le nombre de locataires. Par exemple, si une pièce a deux fenêtres et qu’elles sont éloignées l’une de l’autre, il est possible de la diviser en deux et de faire deux entrées.
Ainsi, vous augmenterez votre profit en louant des locaux d'habitation à deux personnes différentes à la fois. Croyez-moi, il y aura des clients. Il peut s'agir de voyageurs d'affaires ou d'entreprises de plusieurs personnes.
Cette méthode est idéale pour les logements locatifs mensuels.
Lorsque vous démarrez votre petite entreprise de location d’appartements à la journée, ne poursuivez pas tous vos clients en même temps. Essayez de découvrir le but de la location d'un logement. Cela aidera à éviter de nombreux problèmes. Par exemple, très souvent, les jeunes essaient de louer des appartements pour des fêtes bruyantes.
Tous les bénéfices d'un tel événement seront reversés au nettoyage et aux petites réparations. Vous l’aurez deviné, cela peut causer de sérieux dégâts. Si l'appartement est sous-loué, vous pouvez facilement le perdre et tout payer de votre poche.
Il est interdit de fumer dans l'appartement ; c'est une règle générale pour tous les propriétaires. Fabriquez des panneaux en papier et collez-les autour de votre appartement. Avertissez ceux qui arrivent à l'avance.
Les numéros de téléphone d'urgence de votre ville doivent également être écrits sur une feuille de papier séparée et collés sur le mur du couloir ou de la cuisine. Cela inclut également le mot de passe pour l'accès à Internet.
Les contrats sont standards partout et peuvent être facilement téléchargés en ligne. Assurez-vous de faire un inventaire des biens dans l'appartement. Après la fin du bail, tout devrait être à sa place. Il faut ranger les choses et faire la vaisselle.
Prenez toujours une caution égale à une journée de séjour. Par exemple, si les clients perdent leurs clés, le montant nécessaire pour faire des duplicatas doit leur être retenu.
L'engagement motive les gens à suivre vos règles.
Achat de meubles, linge et ménage
Ne placez pas d'objets ou d'équipements coûteux dans l'appartement. Tout devrait être moderne et peu coûteux. Le lit, la télévision et même les appareils de plomberie peuvent être achetés d'occasion. Croyez-moi, les gens qui ont besoin de passer la nuit s'en moquent du tout, l'essentiel est la propreté.
L'activité quotidienne de location d'appartements implique un nettoyage sérieux. Vous pouvez le faire vous-même ou contacter une entreprise de nettoyage spécialisée. Le linge doit être propre et scellé sous cellophane, comme dans un train. Tout service de blanchisserie fournit ces services.
L’immobilier ne perdra jamais de valeur. Oui, il y aura des baisses de prix, le marché va s’affaisser un peu, mais cela a toujours été le cas. Le logement est un investissement en béton armé, au propre comme au figuré. C'est toujours rentable et s'adapte au coût de l'argent.
Par exemple, l’inflation s’est produite et après recalcul, le prix des appartements a augmenté d’un nouveau pourcentage. Le seul inconvénient des propriétés résidentielles est leur coût. Un investissement sérieux est nécessaire. De plus, la marge n'est pas aussi élevée que dans d'autres activités ou investissements.
L’exception concerne l’immobilier commercial, qui peut être rentabilisé en deux ans. Mais ici le rôle décisif est joué par le lieu ou les objets eux-mêmes :
- entrepôts;
- des bureaux;
- espace de vente;
- locaux de service automobile, etc.
L'immobilier résidentiel est rentable beaucoup plus longtemps, mais offre un revenu stable et s'adapte au marché général, en tenant compte des éventuelles fluctuations des flux de trésorerie.
Comment créer une entreprise de location d’appartements ? Nous recherchons des clients
En conclusion de notre bref examen d'un plan d'affaires impromptu pour la location d'appartements, je voudrais noter que toutes les conditions pour le client doivent être transparentes et discutées à l'avance. Cela aidera à éviter des problèmes à l'avenir.
Vidéo - location journalière des appartements des étudiants de Natasha Zakheim :
La catégorie « entreprise à partir de zéro » peut inclure en toute sécurité l'activité de location d'appartements à la journée. Dans le même temps, vous ne pouvez pas posséder d'appartements, mais vous pouvez également gagner de l'argent grâce aux locations à court terme. Tout ce que vous avez à faire est de trouver un logement dont les propriétaires sont prêts à le fournir en sous-location. La sous-location est une forme d'accord dans laquelle le droit de louer un appartement est en quelque sorte cédé.
Une telle entreprise peut paraître claire et facile à organiser. Mais tout n’est pas aussi fluide et calme. Il existe de nombreux appartements à louer à la journée, mais tous ne rapportent pas beaucoup d'argent et certains ne justifient pas l'investissement.
C’est bien si la propriété compte déjà quelques ou trois appartements. Même s'il s'agit d'appartements d'une pièce (les plus appréciés du marché), alors la rentabilité sera plus élevée. S'il n'existe pas de tel bien, vous devrez louer un logement pour une longue période et le louer à la journée ou à l'heure.
Toute la difficulté d'organiser une entreprise se résume à trouver un logement convenable. De nombreux propriétaires, lorsqu'ils entendent le mot « location à la journée », l'associent immédiatement à l'ivresse, à la prostitution et à d'autres choses négatives. Et aucune persuasion ne fera changer leur opinion. Bien qu'en réalité, ces appartements nécessitent rarement des réparations ultérieures, contrairement aux appartements en location à long terme.
Il n'est pas rentable pour les sous-locataires de maintenir un logement en mauvais état, car ils n'auront tout simplement pas de clients. Après chaque enregistrement, l'appartement est soigneusement nettoyé. On ne peut pas en dire autant des locations longue durée : dans 90 % des cas, les locataires (et beaucoup d'entre eux sont jeunes) ne surveillent pas l'état de l'appartement. Et ils font la fête et boivent dans de tels appartements, rien de moins.
« Pour conclure un contrat de sous-location pour un appartement qui vous plaît, il faut mentir un peu aux propriétaires. Je dis que j'ai des accords avec certaines entreprises pour accueillir les personnes qui viennent en voyage d'affaires. Et dans ce cas, les résidents changeront fréquemment. Si vous acceptez ces conditions, je vous paierai un peu plus de loyer. Les propriétaires sont inquiets au début, mais lorsqu'ils voient que tout est en ordre dans leur appartement, ils se calment. Et ils ne se soucient plus des opinions des voisins et des présidents de HOA », déclare l'utilisateur « Rasklad » sur le forum nasutki.borda.ru.
Il est préférable de rechercher des appartements plus proches du centre-ville. Trouver des clients ici est beaucoup plus facile. Et les frais de publicité sont bien inférieurs. Il vaut également la peine de louer des appartements aussi proches que possible les uns des autres - cela réduira les coûts de transport. Si un appartement est situé à 15 km d'un autre, les frais de transport seront beaucoup plus élevés.
Légalisation des activités
La particularité de l'activité quotidienne de location d'appartements est qu'elle est difficilement contrôlable par l'État. Par conséquent, une partie considérable des hommes d’affaires travaillent sans enregistrer leurs activités commerciales et ne paient pas d’impôts. Dans certains cas, cela est justifié, notamment lorsqu'il s'agit de 1 à 3 appartements loués et que les revenus de l'activité ne sont pas si importants qu'il est logique de légaliser l'entreprise.
Avec la croissance du chiffre d'affaires de l'organisation, lorsque l'organisateur ne dispose plus d'un ou deux appartements, mais d'au moins 5 à 6, il est préférable d'enregistrer un entrepreneur individuel ou une SARL. Une fois l’entreprise enregistrée, il sera plus facile de trouver de nouveaux appartements (les propriétaires font davantage confiance aux organisations qu’aux particuliers). Le travail deviendra plus calme, puisque personne n'a annulé les amendes pour activités commerciales illégales. Il y aura toujours des envieux, y compris les présidents des associations de propriétaires, qui pourront le signaler à la police ou au parquet. Et dans ce cas, vous aurez toujours des documents. Tout sera dans le respect de la loi..
Une telle entreprise est le plus souvent enregistrée comme une entreprise individuelle ordinaire. Pour enregistrer une entreprise au bureau des impôts, vous devez présenter une demande, une photocopie de votre passeport et de votre numéro d'identification fiscale, ainsi qu'un reçu de paiement de la taxe d'État. Dans la demande d'inscription, vous devez indiquer les codes OKVED : 55.23.5 « Activités d'autres lieux de résidence temporaire » et 70.20.1 « Location de votre propre bien immobilier résidentiel » (plusieurs codes peuvent être précisés). Dans les 5 jours ouvrables suivant la soumission des documents, vous pouvez recevoir un certificat d'enregistrement des entrepreneurs individuels. Et vous êtes le représentant légal de l'entreprise.
Par ailleurs, il convient de mentionner le choix du système fiscal. Les trois régimes spéciaux bien connus sont adaptés à de telles activités : brevet (système de taxation des brevets), UTII (imputation) et système fiscal simplifié (simplifié). L'option la plus rentable est le brevet. Vous payez un montant fixe (environ 10 000 roubles) et travaillez tranquillement pendant une année entière. Vous n'avez pas besoin de fournir de rapports, de tenir une comptabilité, etc. Mais le système des brevets n'est pas accepté dans toutes les régions, ce qui signifie que vous devrez choisir entre l'UTII (utilisable jusqu'à 500 m²) ou la fiscalité simplifiée. Ces modes spéciaux sont également avantageux (bien qu'ils soient un peu plus chers), mais vous devrez tenir une comptabilité et soumettre des rapports dans les délais.
Il convient également de considérer le fait qu'après avoir enregistré une entreprise, vous devrez payer l'impôt sur le revenu des propriétaires d'appartements, qui représente 13 % du prix de location. Afin de ne pas vous offenser, cette question doit être discutée avec les propriétaires au stade de la conclusion d'un contrat de sous-location. Ces mêmes 13 % devraient à juste titre être déduits du coût de la location d'un appartement.
Embaucher des employés
Si nous parlons de créer une entreprise et non de travailler « pour le plaisir de travailler », alors le problème des travailleurs embauchés devrait être résolu. Si vous disposez de 2 à 3 appartements, vous pouvez les gérer seul. Et si vous travaillez avec 5 appartements ou plus, vous ne pouvez pas les gérer seul.
Imaginez l'image : vous avez trouvé un client, vous allez lui faire visiter un appartement. Pendant que vous négociez, vous recevez un appel du deuxième client - vous êtes distrait par la conversation. A ce moment, le troisième client quitte l'appartement pour lequel il y a déjà un autre client, et il faut de toute urgence remettre les choses en ordre dans l'appartement, etc., etc. Et il peut y en avoir une douzaine ou deux aussi petits et mouvementés tâches par jour. Vous aurez la tête qui tournera, ce qui affectera la qualité du travail et le nombre de clients. Par conséquent, à mesure que le nombre de commandes augmente, vous devriez envisager d’embaucher une femme de ménage pour nettoyer les appartements et un responsable du service client. Le nettoyeur ne peut percevoir qu'un pourcentage du travail effectué, sans l'enregistrer auprès de l'État (afin de ne pas payer de cotisations d'assurance). Le manager perçoit un salaire et un petit pourcentage de motivation. Laissez-le travailler avec les clients, répondre aux appels, tenir des réunions, vérifier l'état des appartements après les invités, etc.
Dans ce cas, vous disposez de beaucoup de temps, que vous pouvez consacrer à la recherche de nouveaux appartements, à la résolution de problèmes comptables et juridiques, aux services de publicité et à la supervision du travail du personnel. Il y aura du temps pour votre vie personnelle et le travail vous apportera du plaisir.
Comment annoncer un service
Trouver des clients est l'une des premières tâches que vous devez consacrer tous vos efforts à résoudre. S’il n’y a pas de clients, il n’y aura pas de revenus et l’obligation de payer le loyer ne disparaîtra pas. Les options suivantes vous aideront à créer une clientèle :
- Placer des annonces dans les journaux. Une méthode ancienne et éprouvée, même si avec l'avènement d'Internet elle devient de moins en moins pertinente. Mais cela ne signifie pas que nous devons abandonner complètement les médias. De nombreux voyageurs d'affaires, à leur arrivée dans une ville inconnue, achètent des journaux et y trouvent des appartements.
- Affichage de dépliants dans les lieux fréquentés par les touristes et les visiteurs. Il s'agit des sorties de métro, des arrêts de bus et de tramway, des gares routières et ferroviaires et des rues centrales de la ville.
- Publication d'informations sur des tableaux d'affichage sur Internet : Avito, Slando, portails de la ville, etc. N'oubliez pas de rédiger une description compétente, avec une abondance de photographies de haute qualité.
- Essayez des méthodes publicitaires uniques, comme écrire des panneaux sur le trottoir. Tout ce dont vous avez besoin est un pochoir et une bombe de peinture en aérosol.
- Vous pouvez convenir d'une coopération avec les chauffeurs de taxi locaux, car les visiteurs louent souvent un taxi à l'aéroport et demandent au chauffeur de leur indiquer où ils peuvent louer un logement bon marché.
Les pièges du quotidien
Trouver un appartement, légaliser une entreprise et résoudre les problèmes avec les locataires ne sont pas tous les problèmes qui attendent un entrepreneur dans ce domaine. L'un des principaux problèmes est le manque de clients. Pour qu’une entreprise génère des revenus, chaque appartement doit être occupé à au moins 70 %. Autrement dit, sur 30 jours, 21 jours sont loués.
La demande de logements peut être faible non seulement en raison de la forte concurrence, mais aussi simplement en raison du déclin saisonnier. En été, dans le centre de la Russie, la demande de logements locatifs journaliers diminue fortement. Les gens partent en vacances, il y a moins de voyages d'affaires. Pour cette raison, vous ne devriez pas ouvrir une entreprise pendant la saison estivale. Certains entrepreneurs expérimentés dans ce métier renoncent à une partie de leur logement locatif hors saison afin de réduire les frais fixes.
Dans le même temps, pour les villes balnéaires (Sotchi, Gelendzhik, Anapa, etc.), l'été n'est qu'une saison. Et en automne et en hiver, une telle entreprise est inactive.
Il convient de mentionner séparément les hypothèques et l'achat d'appartements à crédit. Sur les forums, vous pouvez lire des idées avec le contenu suivant : « vous pouvez acheter plusieurs appartements avec une hypothèque et les louer à la journée. C'est mieux que de payer le propriétaire. » L’idée semble tentante, mais n’est pas réalisable pour plusieurs raisons :
- Pour obtenir un prêt hypothécaire, même pour un seul appartement, vous devrez vraiment aimer la banque. Il vous demandera une attestation de revenus, examinera vos antécédents de crédit, vous demandera de trouver des garants, etc. Votre revenu officiel n'atteint pas 30 à 50 000 roubles. par mois et la banque vous refuse. Si vous souhaitez enregistrer deux appartements, vous aurez déjà besoin d'un revenu de 80 000 roubles. Et si vous avez un tel revenu, pourquoi avez-vous besoin d'une hypothèque et d'un loyer journalier.
- Du point de vue de l'investissement, cette option semble extrêmement peu rentable. Le retour sur investissement sera d’environ 8 à 10 ans, ce qui est impensable pour une entreprise normale et en activité.
Combien pouvez-vous gagner? Bref plan d'affaires
La location à long terme d'un appartement d'une pièce à Moscou coûtera entre 25 000 et 30 000 roubles. par mois. Cela devrait prendre en compte les frais de nettoyage, de publicité et d'amortissement (remplacement du matériel et des meubles cassés) - environ 5 000 roubles. par appartement et par mois. Vous pouvez louer de tels appartements par jour pour une moyenne de 2 à 2,5 mille roubles.
Approximativement, l'image au cours de la saison devrait ressembler à ceci :
Le bénéfice de la location de six appartements sera d'environ 120 000 roubles. par mois.
Pour déterminer votre retour sur investissement, vous devez considérer l’investissement initial dans l’entreprise. Chaque appartement devra être amené au confort nécessaire - effectuer des réparations, acheter des meubles et des appareils électroménagers. Pour chaque appartement, vous devez mettre au moins 100 000 roubles. Par conséquent, six appartements nécessiteront un investissement de 600 000 roubles.
Ainsi, le retour sur investissement selon les calculs donnés ci-dessus sera de 6 mois. Mais il faut aussi prendre en compte le fait que dans les premiers mois il y aura peu de clients. Vous devrez travailler plus d’un mois avant de développer une clientèle permanente et que le bouche à oreille commence à fonctionner. Par conséquent, la période de récupération des investissements peut être multipliée par deux en toute sécurité.
